Aradei Capital : Diversification, croissance et montée en gamme à 2030

Avec un portefeuille tournant autour de huit classes d’actifs et au nombre de 35, une valorisation qui atteint 8 milliards de dirhams et une surface qui s’élève à 506.000 m2 GLA, Aradei Capital a réussi sa stratégie combinant croissance et diversification.

Initialement centrée sur le retail, la foncière a progressivement élargi son périmètre d’intervention vers de nouvelles classes d’actifs stratégiques, notamment la santé qui accapare aujourd’hui 18% de son portefeuille avec 6 cliniques opérationnelles, le prêt-à-porter qui en représente 12%, la restauration et loisirs 9%, l’industrie 7%, le high street retail 5%, ou encore les bureaux avec une part minime de 1%.

Cette diversification porte aussi bien sur le type de classes d’actifs que sur le maillage géographique. La foncière est ainsi présente dans 23 villes du pays, mais 20% de la surface sont concentrés sur Casablanca.

D’ailleurs, un flagship mixed use (bureaux et retail) est en cours de déploiement, à l’entrée de la ville, d’une superficie de 60.000 m2. «Pour une ouverture prévue en 2028, ce projet stratégique comprend une surface de 20.000 m2 dédiée aux bureaux, 40.000 m2 au retail et 1.800 places de parking», a expliqué Nasser Benjelloun, directeur général d’Aradei Capital.

Le taux d’occupation s’affiche à 97%, et la société ne fait pas face à des contraintes de recouvrement puisque le taux dépasse les 97% également. Cela s’explique par la qualité des locataires.

Aradei Capital s’appuie, à hauteur de 57% de ses loyers, sur trois partenaires principaux, dont LabelVie (32%), Akdital (16%) et BMCI (9%). Le reste du portefeuille reste granulaire avec 600 baux et 300 enseignes. Il est à noter dans ce cadre que tous les autres locataires représentent individuellement moins de 5% des loyers.

Plan d’action ambitieux
Aradei Capital compte poursuivre cette stratégie, en mettant en place une feuille de route ambitieuse à l’horizon 2030, basée sur une dynamique de croissance soutenue, qui est portée par la diversification de son portefeuille, une discipline financière maîtrisée et une vision stratégique claire.

Le portefeuille d’actifs serait ainsi valorisé à 11,3 milliards de dirhams. Le chiffre d’affaires, lui, serait multiplié par 1,8 par rapport à 2024 et devrait atteindre 1,1 MMDH, pour un FFO (Fund from Operations ou Résultat net récurrent) de 500 MDH (1,6x comparativement à 2024).

Dans ce cadre, la marge d’EBITDA serait maintenue à un niveau supérieur à 70% et le taux de distribution serait de l’ordre de 85%. À ces ambitions, est associé un programme d’investissement de 3,3 MMDH à 2030, dont 1,8 MMDH sécurisé avec un yield on cost de 11%, en plus d’un pipeline de 1,5 MMDH en cours d’étude.

Ce programme comprend notamment le lancement de Sela Park Casablanca, portant le nombre total à huit à travers le pays, ainsi que le développement d’actifs à usages multiples à Casablanca.

Cela, en plus de la poursuite de la stratégie de diversification vers de nouvelles classes d’actifs et la valorisation de la réserve foncière. En ce sens, Aradei Capital entend lancer un programme de modernisation d’Al Mazar à Marrakech (37.000 m2) et Borj Fez (27.000 m2) pour un investissement de 120 MDH, avec une livraison prévue au cours de ce semestre.

«À l’opposé des idées reçues, l’activité retail demeure rentable et continuerait à représenter un pilier stratégique dans notre plan de croissance…, et encore plus à Fès et Marrakech où l’activité commerciale est au beau fixe», assure Nawfal Bendefa, président du conseil d’administration d’Aradei Capital.

D’autres leviers seront actionnés. Ils reposent sur le renforcement de l’offre loisirs sous la marque WAW et le lancement, en octobre dernier, d’une agence retail media «Elevate» proposant des dispositifs sur mesure à fort impact à l’échelle du portefeuille.

«La part de ce segment dans le chiffre d’affaires tourne autour de 5% et devra à terme atteindre 12%. Notre objectif n’est pas de faire de ce segment l’une de nos principales activités», détaille Benjelloun.

Cependant, Bendefa estime que ces prévisions, pour le moins conservatrices et donc réalistes, ne tiennent pas compte de certaines opportunités non encore sécurisées ou encore de pistes de développement.

Des réalisations conformes au BP
Depuis son entrée en Bourse en décembre 2020, Aradei Capital affiche une trajectoire de croissance qualifiée d’accélérée par son management. Entre 2020 et 2024, la surface GLA a progressé de près de 37%, portée par environ 2,3 milliards de dirhams d’investissements additionnels et par une politique active d’acquisitions et de développement.

La valorisation du portefeuille s’est, quant à elle, accrue de près de 3 milliards de dirhams, combinant investissements et réévaluation des actifs existants. Sur le plan financier, les indicateurs clés témoignent d’un net renforcement des fondamentaux.

Le chiffre d’affaires s’est établi à 606 MDH contre 271 MDH en 2020, l’EBITDA est passé de 214 MDH à 450 MDH et le FFO part du groupe a plus que doublé sur la même période, atteignant 305 MDH.

Cette progression s’est opérée dans un cadre financier maîtrisé, avec un coût moyen de la dette de 4,6%, une maturité supérieure à six ans et une exposition limitée au risque de taux, dans la mesure où 82% des dettes sont fixes ou capées. Alors que les deux tiers des sources de financement sont bancaires et le tiers restant représenté par des obligations.

Pour accompagner sa stratégie de développement, le taux d’endettement a évolué en parallèle, atteignant 33% contre 22% cinq années auparavant, sans pour autant compromettre le ratio de solvabilité de la société qui, lui, s’est établi à 3%, soit 70 pbs de plus qu’auparavant.

Un dividend yield de près de 5%
La stratégie de croissance s’inscrit également dans une démarche ESG renforcée à travers le programme «Bricks for Impact». Certification environnementale des actifs, transition énergétique, accès aux soins, engagement sociétal et gouvernance aux meilleurs standards figurent parmi les priorités affichées.

En effet, Aradei Capital est la 1re société Edge Champion au Maroc, certification portée par IFC, avec 4 actifs déjà certifiés. D’ailleurs, tous ses actifs sont équipés en LED et 1.300 panneaux solaires sont installés sur 3 actifs en 2024, représentant 25% d’économie d’énergie. 14 autres sites seront équipés d’ici 2030.

Ces efforts lui ont valu son intégration à l’indice MASI ESG en 2024. En Bourse, la foncière dispose de valorisations intéressantes avec un PER estimé à 15 en 2026 et un dividend yield de 4,9%.