Immobilier : Une reprise en trompe-l’œil ?

C’est comme un vent de reprise qui souffle sur le secteur immobilier depuis le début de l’année dernière. Du moins, c’est ce que les indicateurs officiels suggèrent.

En effet, la consommation du ciment, baromètre principal de la santé du bâtiment, a pointé à 13,7 millions de tonnes, en progression annuelle de 9,45%, alors qu’en 2023 elle n’avait augmenté que de 0,2%, en raison essentiellement de la reconstruction post-séisme, mais aussi du programme gouvernemental de subventions au logement.

En effet, le secteur a connu un renouveau, une nouvelle phase, avec le changement du mode opératoire de l’accès aux logements. Le dispositif d’aide directe au logement, mis en place par le ministère de l’Habitat, qui a remplacé l’ancien système visant la construction de logements sociaux à 250.000 DH et arrivé à échéance en 2020, peut être qualifié de franc succès.

Au total, le nombre de bénéficiaires s’est élevé à 35.000 pour plus de 110.000 demandes déposées. Il faut savoir que 63% ont bénéficié d’un soutien financier d’un montant de 70.000 DH et 37% d’une aide d’une valeur de 100.000 DH.

D’autant que les Marocains résidant à l’étranger sont particulièrement intéressés par ce programme, puisqu’ils constituent plus du quart des bénéficiaires (26%). Pour leur part, les jeunes, âgés de moins de 35 ans, représentent une part de 32% du total des acquéreurs.

Rappelons que les objectifs fixés pour 2024 visaient un accompagnement de 75.000 logements entre aides directes et logements sociaux. 94.000 unités ont été prises en charge à date. Ce qui représente 125% de l’objectif affiché pour la première année de la mise en place du programme. En tout, la valeur des logements acquis a atteint 11,4 milliards de dirhams et la contribution de l’État se chiffre à 2,3 milliards, soit 20% du montant global.

Les crédits aux promoteurs en hausse
De son côté, l’encours des crédits immobiliers a atteint 311 milliards de dirhams à fin 2024, en hausse de 2,3% par rapport à 2023, où il avait augmenté de 1% seulement.

Cette croissance cache une forte disparité. Elle est portée par l’encours des crédits accordés aux promoteurs immobiliers qui a affiché une amélioration de 5,7% sur une année, à 57,8 milliards de dirhams, contre un recul de 1,7% une année auparavant.

En revanche, l’encours des crédits à l’habitat poursuit le même niveau de hausse, d’une année à l’autre. De 1,9% en 2023, il a augmenté de 1,7% l’année suivante, pour se situer autour de 248 milliards de dirhams.

Des spécialistes du secteur contactés expliquent que l’amélioration des chiffres sur le crédit destiné aux professionnels de l’habitat est redevable en grande partie au programme de logement lancé par le gouvernement. Celui des acquéreurs n’a même pas frémi, car le montant de financement demandé aux banques est réduit, d’autant que, généralement, ils comblent le gap de financement à travers des fonds propres essentiellement.

Si cela lève le voile sur un constat, c’est que, hormis le dispositif d’aide au logement, le secteur immobilier peine à sortir de sa situation qui se caractérise essentiellement par l’inadaptation de l’offre à la demande, surtout au niveau des prix. Car, il faut le dire, l’offre des promoteurs immobiliers se diversifie de plus en plus, en réponse justement aux exigences des acquéreurs potentiels.

La tendance est alors vers des logements moins spacieux, incluant des terrasses ou balcons. Selon un rapport de Mubawab, la demande immobilière a augmenté progressivement au cours des premiers mois de 2024, avec une offre en croissance encore plus rapide.

Les appartements de deux et trois chambres sont particulièrement recherchés, tout comme ceux d’une superficie de 50 à 100 m2. Et c’est le «match» entre cette offre croissante et cette demande en hausse qui fait défaut.

Effet Mondial 2030
Cela tient aux prix élevés pratiqués sur le marché et qui sont justifiés par les promoteurs par la cherté du foncier qui constitue toujours un élément de base d’une rareté exceptionnelle, par le coût élevé des matières premières, mais aussi par le renchérissement du coût de la main-d’œuvre.

Ce qui devrait accroître davantage les prix, c’est essentiellement l’organisation de la Coupe du monde 2030. Les prix augmentent déjà, en anticipation d’une forte demande, surtout dans les villes organisatrices et dans lesquelles des investissements colossaux sont budgétisés tant pour redresser les infrastructures de base, que pour construire des équipements, des lieux d’hébergement, de commerces… Ces villes prennent alors de la valeur et l’on assistera à une envolée des prix dans les années à venir !

Les logements cherchent toujours preneurs
Les transactions immobilières ne sont toujours pas au rendez-vous, du moins pour la seconde main. L’indice des prix des actifs immobiliers de Bank Al-Maghrib, bien qu’il mesure l’évolution du niveau des prix et des transactions des biens immobiliers déjà échangés, donne une idée sur le comportement du marché dans sa globalité.

Au 3e trimestre, le nombre de transactions a affiché un repli de 13,1%, recouvrant des diminutions de 14,8% pour le résidentiel et de 29,2% pour les biens à usage professionnel. En revanche, les ventes des terrains ont enregistré une hausse de 3,4%.