Immobilier : Peu de transactions réalisées en VEFA

La VEFA, cette formule réglementée pour réaliser des achats sur plan, satisfait autant qu’elle contrarie. Il est vrai qu’elle apporte un cadre ferme aux transactions et qu’elle se veut «protectrice» des intérêts des acquéreurs, en obligeant les promoteurs à respecter plusieurs règles, mais des notaires et promoteurs contactés ont eu une réponse unanime. La VEFA, sous sa dernière mouture, soit la loi 107-12, est passée à côté de son objectif : elle est plus contraignante qu’elle en a l’air. Dans la pratique, très peu de transactions immobilières sont réalisées à travers le cadre stricto sensu de la VEFA. D’ailleurs, le cadre réglementaire n’est toujours pas complet. Deux décrets d’application sont toujours attendus : celui sur la garantie de remboursement et celui sur la garantie d’achèvement des travaux. Pourtant, la loi est entrée en vigueur depuis février 2016 !

Abdelmajid Bargach, notaire à Rabat, constate que «sur le terrain, deux cas de figure se présentent : soit le promoteur et l’acquéreur s’engagent à respecter les termes de la VEFA même en l’absence de ses deux garanties, soit l’acquisition est réalisée par un simple compromis de vente et c’est donc un contrat de confiance qui les lie».

Ce à quoi ajoute Anis Benjelloun, promoteur membre de la FNPI : «Dans un premier temps, une réservation est signée entre les deux parties. Une fois le bien achevé, un compromis de vente est noué si l’acheteur compte acquérir le bien à crédit, ou un contrat de vente définitif est alors réalisé si le paiement se fait au comptant. Les avances étant faites en commun accord, jusqu’à la conclusion du contrat définitif».

Transfert progressif de la propriété
Bien que ces deux garanties soient lourdes pour les promoteurs, ils ne refusent pas leur mise en place, encore faut-il qu’elles soient définies. «Les assureurs refusent de s’engager avec nous dans ces garanties, surtout celle liée à l’achèvement des travaux. En face, une garantie sous forme de caution bancaire ne ferait que réduire notre capacité d’endettement, puisqu’elle est prise en compte en tant que prêt.

D’autant qu’elle est assortie d’un taux variant entre 1 et 2%», explique ce promoteur. Bargach, de son côté, propose une caution personnelle du promoteur. De cette manière, il est engagé personnellement si la société tombe en faillite. «Cela devrait responsabiliser davantage le promoteur et le pousser à optimiser le lancement de ses projets de construction». Bref, faire les choses dans les règles de l’art. Cependant, tous ces problèmes pourraient être surmontés si le législateur mettait à la disposition des deux parties la possibilité d’un transfert progressif de la propriété. Ce n’est pas une pratique qui serait exclusive au Maroc. Elle existe dans plusieurs pays étrangers, dont la France ou encore les Émirats arabes unis. «La conservation foncière devra réussir à créer des titres fonciers à des biens pas encore totalement produits.

Cela permet de figer la transaction et de mettre chaque partie devant ses engagements», ajoute Bargach. «Si au fur et à mesure que le chantier avance, un titre de propriété est remis à l’acquéreur en fonction de sa quote-part équivalant les montants livrés, le contrat VEFA n’aura même pas besoin de garanties. Malheureusement,, l’immatriculation foncière se fait sur les biens réels au Maroc, et de ce fait ce procédé a peu de chance d’aboutir dans ce cadre législatif», surenchérit Benjelloun.

Elle protège les clients… Vraiment ?
Telle qu’elle est faite, la VEFA pèse sur les promoteurs, mais ne protège pas assez l’acquéreur non plus. Dans le cas où le professionnel ne respecte pas le délai de livraison, tel qu’il est inscrit dans le contrat préliminaire, le client peut résilier le contrat sans être redevable d’aucune indemnité au vendeur. Autrement dit, il devra récupérer les sommes avancées au promoteur. Mais ce dernier les aura déjà engagées dans le projet, ou du moins utilisées dans l’achat des matières premières ou autres ! Conséquence : l’acquéreur qui avait déjà attendu pendant au moins une année d’occuper son bien immobilier, se trouve les mains liées à attendre la remise des clés. Et cela peut durer de quelques mois à plusieurs années, selon l’état d’avancement du chantier et le bon vouloir du promoteur. Le client peut ester en justice et c’est de son droit total et absolu.

Mais vu que les affaires de ce type traînent aux tribunaux et prennent deux à trois années pour que le jugement définitif soit prononcé, l’acquéreur préfère, et à juste titre, attendre que son lieu de résidence lui soit remis. La loi permet de facto au promoteur un délai supplémentaire de six mois sans qu’il ne paie aucun intérêt de retard. En revanche, tout retard dans les paiements enregistrés par l’acheteur, l’oblige à verser une pénalité de 1% par mois dans la limite de 10% par an.

Un déséquilibre avéré entre les parties en fonction des clauses. Mais en dépit des lacunes qu’elle comporte, la VEFA a permis de moderniser le droit immobilier marocain et de l’inscrire au même piédestal des pratiques des pays étrangers. Des amendements à cette réglementation sont en cours de discussion, depuis quelque temps, pour améliorer la loi et réussir à équilibrer la balance entre promoteur et acquéreur.

Arnaques : à chacun sa responsabilité

Quand elle est appliquée par les promoteurs sérieux et engagés, la VEFA ne pose aucun problème. Chaque partie tient à honorer ses engagements parce qu’il en va de sa réputation et de sa notoriété sur le marché. Les différentes arnaques et escroqueries éclatées partout dans le pays, avec la plus notoire celle de Bab Darna, sont le fait soit de promoteurs véreux, se camouflant derrière des structures de type «amicales d’habitation», pour entre autres échapper au fisc, ou d’amicales d’habitation. Certaines d’entre elles, sans même avoir le titre foncier ou le permis de construire, exigent aux clients une avance faramineuse dépassant des fois les 50% du prix du bien. Ces acquéreurs attirés surtout par un prix très bas (de moitié ou plus) comparativement au marché, avancent sans réfléchir, sans demander de garanties, sans que le contrat soit automatiquement signé devant un notaire… jusqu’à ce que le porteur du projet se volatilise ! En fait, le «promoteur» n’est pas le seul responsable à pointer du doigt. Tout l’écosystème l’est, à commencer par le client qui doit vérifier l’identité du vendeur, réclamer le titre de propriété du terrain…, le notaire qui a le devoir d’investigation, en plus du conseil et de l’information et, enfin, le législateur qui a publié une loi loin de s’adapter aux exigences des uns et des autres.