Immobilier : L’espoir d’un redressement se transforme en chimère

Le secteur immobilier va bien, les transactions se nouent dans toutes les villes, les prix sont à la portée et les acquéreurs trouvent chaussure à leur pied. Combien de temps devrait-on attendre pour arriver à cette situation, qui devient plus une chimère qu’un espoir !

Bien que les professionnels du marché, dont des promoteurs et des notaires, restent optimistes vis-à-vis d’une reprise qui ne tarderait pas à se produire, selon leurs dires, la situation est telle qu’aucun signe annonciateur d’un éventuel redressement ne se profile à l’horizon. L’encours des crédits immobiliers s’est inscrit sur un trend baissier depuis un moment. A fin avril, il s’est situé à 301 milliards de dirhams, en croissance d’à peine 0,3% depuis le début de l’année. Sur les cinq dernières années, le rythme de sa progression est en décélération, passant de 3,8% en 2018 à 2,5% en 2022.

Si un semblant de croissance est toujours produit sur cet encours, c’est grâce notamment aux prêts à l’habitat qui représentent près de 80% de l’encours total, soit 240 MMDH. Mis à part l’année 2021 où la tendance baissière a été renversée, marquant une hausse de 4,7% du segment des crédits aux acquéreurs, l’évolution de cet encours est en ralentissement d’année en année, de 5,7% en 2018 jusqu’à atteindre 2,8% en 2022, puis 0,5% à fin avril.

En revanche, les prêts accordés aux promoteurs immobiliers sont en recul carrément. L’encours s’est situé à 52,3 MMDH, en retrait de 5% depuis janvier, sachant qu’il était déjà en baisse de 1,8% en 2022 et de 6,8% en 2021. Cette situation, pour le moins délicate, est valable pour tous les segments du secteur immobilier. Pourtant, plusieurs chantiers sont édifiés et avancent bien.

Des programmes de résidences immobilières s’étendent sur des superficies non négligeables dans plusieurs villes. Le secteur immobilier va-t-il aussi mal que cela, réellement ? En fait, «l’activité n’est pas complètement à l’arrêt. Deux cas de figure peuvent se présenter : soit les promoteurs lancent leurs chantiers avant l’expiration du délai d’obtention de l’autorisation de construire, soit ils les entament, en puisant dans leurs fonds propres, au lieu de continuer à payer la TTNB», explique un promoteur. Mais quel que soit le cas, le promoteur est obligé de continuer à faire tourner la machine, même à perte (au début), parce qu’il faut le dire, il est impossible qu’un promoteur vende à perte.

Inadaptation, encore et toujours
L’offre est là et a toujours été présente. Le problème du secteur n’a jamais été un manque de produits, mais plutôt une inadéquation entre l’offre et la demande. Les prix proposés sont jugés élevés par les acquéreurs potentiels. Un niveau de prix que les promoteurs allouent aux nombreuses taxes et impôts qu’ils sont amenés à débourser (enregistrement, conservation foncière, communes, agences urbaines, protection civile, régies…) et qui, au final, se trouvent à la charge de l’acquéreur. Et pour ne rien arranger, les prix des matières ont nettement augmenté depuis l’éclatement de la crise entre l’Ukraine et la Russie.

Actuellement, ils se sont stabilisés à l’international, pour revenir à leur niveau d’avant-guerre, pour certaines. Pourtant, au Maroc, le prix est toujours élevé. D’ailleurs, la FNPI avait adressé, en mai 2022, une lettre au Conseil de la concurrence pour analyser la situation et trancher sur une éventuelle entente sur les prix ou plutôt sur une situation normale, traduite par la simple hausse des coûts de l’énergie et du transport.

Aide financière, pour quand ?
L’autre bémol qui freine toujours, c’est le nouveau dispositif d’aides directes aux acquéreurs pour acheter leurs logements, qui tarde à voir le jour. Excepté le prix des logements de 300.000 DH pour le social et 600.000 DH pour ceux destinés à la classe moyenne, aucune autre information n’est officielle.

Les discussions entre les promoteurs et le ministère de l’Habitat sont toujours en cours. Si on prend le cas des logements de la classe moyenne, il s’agit de produire des logements d’une surface minimale de 85 m2 à un maximum de 600.000 DH TTC, soit un maximum de 7.060 DH/m2.

Un dispositif législatif similaire a été mis en place en 2013 pour produire des logements de classe moyenne à 6.000 DH HT, soit 7.200 DH TTC, et s’est avéré sans succès, avec seulement 15.000 logements produits essentiellement par Al Omrane. Pour les premiers, les promoteurs considèrent le prix de vente déséquilibré par rapport aux dispositions initiales d’exonération des impôts et taxes. Cette situation n’est pas tenable pour un secteur qui emploie plus d’un million de personnes et contribue à hauteur de 6,3% au PIB. Une relance est plus qu’urgente, puisque cela fait plusieurs années que le secteur se noie dans cette léthargie. Il est temps !

Des mesures à prendre d’urgence

La relance du secteur ne pourra se faire sans une concertation entre l’ensemble des intervenants. Si c’est difficile de lancer des mesures conséquentes, comme celles des aides directes, car le coût financier est toujours méconnu, les autorités de tutelle peuvent d’ores et déjà mettre en place des dispositifs urbanistiques visant à réduire le coût du foncier et actualiser les contrats de gestion déléguée avec les régies. A côté, le secteur est surtaxé, selon plusieurs professionnels, et un léger coup de pouce pourrait encourager les clients à sauter le pas, comme cela a été le cas en 2020 lors de la réduction des droits d’enregistrement ; parce qu’au final, pourquoi taxer en masse, et attribuer en face des aides financières aux acquéreurs. Les mesures à prendre sont nombreuses et si toutes paraissent urgentes et à effet d’entraînement direct, une autre peut l’être davantage, c’est celle de la libération du foncier pour le rendre disponible aux opérateurs.