Logement : Acheter du neuf ou rafraîchir l’ancien ?

Les biens immobiliers neufs mis à la vente atteignent des prix élevés. C’est le moins que l’on puisse constater, notamment dans les principales villes du Royaume. Malgré le marasme du secteur, les prix se maintiennent à des niveaux élevés, dissuadant les acheteurs potentiels à sauter le pas. L’État, pour encourager l’acquisition des biens, a mis en place des aides directes à l’acquéreur de 70.000 à 100.000 DH en fonction du prix du logement qui peut aller jusqu’à 700.000 DH, sans condition de revenus ou de situation sociale.
En attendant l’opérationnalisation de ce programme, certains acquéreurs potentiels se rabattent alors sur la location, en attendant de trouver la bonne opportunité, d’autres se réorientent vers les biens de la seconde main, tout en allouant un budget pour des travaux de rénovation. Est-ce une bonne affaire ? Acquérir un ancien logement et le rafraichir est-il plus intéressant que d’acheter du neuf ? Tout dépend de l’état du bien de la seconde main. Si certains logements nécessitent quelques travaux de finition seulement, comme la peinture, la menuiserie aluminium et bois, le sanitaire… d’autres requièrent un travail de fond dont le revêtement du sol, la refonte de la plomberie, la réparation des fissures, l’électricité… Généralement, les spécialistes contactés nous confient que les demandes de réparation d’une maison portent surtout sur un rafraichissement de l’aspect extérieur qui concerne, entre autres, les portes et fenêtres, la porte principale, la cuisine tout entière… En revanche, les clients qui exigent une rénovation globale sont ceux qui acquièrent notamment des biens en vue de les revendre ou pour un investissement locatif. D’ailleurs, les prix des biens anciens, totalement rénovés, sont dans la même fourchette que ceux des biens neufs, puisqu’ils sont considérés de très bon état.

Restauration à la carte
Prenons l’exemple d’un bien immobilier ancien de 100 m2, situé à Maârif, composé de deux chambres, d’un salon, de deux salles de bains et d’une cuisine et qui coûte à la vente la bagatelle de 1,5 MDH. Le coût de la rénovation peut aller de 50.000 à 90.000DH, dans notre exemple, ou même plus, en fonction de l’état du logement. «Ce qui alourdit le coût d’une rénovation, c’est bien les travaux de finition, compte tenu des variétés de qualité et des prix pour un même produit». Si l’on ne prend que le sanitaire par exemple, son prix oscille entre 2.000 et 15.000 DH, voire plus, juste pour le lavabo. Pareil pour la peinture, l’équipement de la cuisine, la boiserie, l’aluminium… Les travaux de restauration peuvent s’étendre à d’autres aspects et inclure des rénovations comme le carrelage, la plomberie et l’électricité. Toujours dans notre modèle, ce chantier peut coûter au bas mot 45.000 DH, avec tout ce que cela nécessite comme l’achat de nouveaux tuyaux, de fils électriques, de pose du carrelage… En y rajoutant une cheminée, un faux plafond ou encore des murs décoratifs, le coût peut culminer à 80.000 DH.

Un différentiel de 300.000 DH
En considérant que le bien acheté nécessite un travail de rénovation de fond en comble, le coût se situera alors dans les 130.000 ou 170.000 si l’on est dans la fourchette supérieure des prix. Ainsi, le coût total d’achat, rénovation comprise, devrait compter entre 1,63 et 1,67 MDH.
À quel prix se vend un appartement de première main de superficie similaire, dans une résidence neuve ? 20.000 DH le m2 en moyenne, selon des agents immobiliers. Un appartement de 100 m2 devra coûter donc dans les 2 MDH. Si l’on compare avec le coût d’achat et de rénovation d’un bien ancien, le choix serait rapidement fait. L’acquisition d’un logement ancien et sa restauration coûteraient moins cher, surtout que même les logements neufs mis sur le marché pourraient nécessiter quelques légers travaux de finition.
Si c’est plus avantageux de rafraichir un ancien logement plutôt que d’en acquérir un nouveau, cette option ne demeure plus attractive en termes de garanties. En plus de la garantie décennale, le promoteur offre une garantie de deux années au client pour toute imperfection constatée au niveau du bien vendu, deux couvertures dont ne bénéficierait pas l’acquéreur d’un logement ancien. Par ailleurs, refaire une maison n’est pas chose aisée. Elle requiert du temps, du suivi et surtout des professionnels. Faire appel à des ouvriers expérimentés et choisir ses matières et matériaux est la meilleure des choses à faire certes, mais recourir à une société spécialisée dans la rénovation est encore mieux, dans la mesure où le délai de fin des travaux est respecté et les réparations garanties, puisqu’elles sont censées être réalisées par des professionnels. Si problème il y a, le recours peut être facile.