Bourse ou immobilier : Quel rendement sur 10 ans ?

Bourse ou immobilier, lequel des deux placements est le plus rentable sur une longue période, dix années par exemple ? Disons-le d’emblée, depuis 2015, le marché actions a réalisé une performance de 122%, jusqu’au 12 septembre dernier, avec un taux de croissance annuel moyen qui se situe à 8,9%.

Il faut dire que le marché actions a alterné des phases de hausse et de correction, rythmées tant par l’évolution de la conjoncture économique que par les évènements externes. En 10 ans, les valeurs immobilières sont passées par bien des phases : des difficultés financières, suivies par des plans de restructuration de la dette, notamment pour Alliances et Addoha, qui avaient valu au Masi une baisse de 7,2% en 2015.

Une année plus tard, le marché a réalisé sa meilleure performance depuis 9 ans, grâce aux stratégies lancées par les compagnies immobilières, pour renflouer leur trésorerie et gérer leur endettement et qui avançaient bien, à un contexte de taux bas, mais surtout à l’introduction en Bourse de Marsa Maroc de près de 2 milliards de dirhams.

En fait, s’il y a un aspect à retenir de l’évolution des marchés actions durant la dernière décennie, c’est que les années haussières étaient conjuguées généralement à l’introduction de papier frais, tant à travers de nouvelles IPO que par des opérations d’augmentation de capital.

L’OPV de Maroc Telecom, réalisée en 2019, d’un montant de 6,7 MMDH, a, à elle seule, permis d’accueillir 25.000 petits porteurs et au marché de clôturer l’année sur une hausse de 7,11%, effaçant les pertes d’une année auparavant qui, elle, était marquée par le mouvement de boycott des valeurs agroalimentaires et un retrait massif des investisseurs étrangers de l’ensemble des marchés émergents et frontières, dont le Maroc.

Pareil pour 2021 qui a connu l’IPO de TGCC de 600 MDH et qui a valu à l’indice général du marché une progression annuelle de 18,35%.

Papier frais, pas le seul catalyseur

Quoique, cette opération n’était pas le seul facteur favorable à la dynamisation du marché. Deux autres s’étaient rajoutés: l’amélioration de la situation sanitaire au niveau national, suite à la pandémie du Covid-19, et les résultats des élections qui étaient globalement bien accueillis.

Et même si en 2017 aucune introduction en Bourse n’a été enregistrée, ce sont cinq augmentations de capital qui ont marqué l’année (Cosumar avec 20,5 MDH, Label’Vie avec 396,4 MDH, LafargeHolcim avec 44,1 MDH et Managem avec 973,3 MDH) et qui, au final, ont contribué à la hausse du marché de 6,4%.

Bien que le papier frais joue un rôle majeur dans la relance de l’activité boursière, il ne suffit pas à lui seul à soutenir durablement la tendance. D’ailleurs, depuis le 6 octobre 2023, date de l’annonce de l’attribution de la Coupe du monde au Maroc, conjointement avec l’Espagne et le Portugal, le marché a accéléré sa croissance, porté en cela par les nombreux chantiers d’infrastructure qui ont stimulé au passage plusieurs autres secteurs d’activité économiques, dont le BTP, la sidérurgie, les bancaires et les assurances.

Chemin faisant, les IPO accueillies ont contribué, de leur côté, à soutenir un marché déjà porteur. Allusion faite à CFG, CMGP en 2024 et Vicenne en 2025, et les augmentations de capital également (Akdital, CIH, Credit du Maroc, TGCC…)

Tendance de fond haussière

Si l’on a à comparer la performance du marché boursier avec l’évolution du secteur immobilier, force est de constater que ce dernier n’a pas progressé dans les mêmes proportions.

Certes, il n’existe pas de statistiques officielles tant sur l’évolution des prix ou des transactions, mais selon des spécialistes du secteur, en dix années, l’immobilier est passé par des phases fastes où l’offre répondait à la demande, les promoteurs se frottaient les mains et les biens trouvaient preneurs… pour se retrouver ensuite en grand déséquilibre.

Les promoteurs allouent ce revirement de situation à plusieurs facteurs, dont le manque de mécanisme de soutien, la difficulté d’accès au financement, la surimposition du secteur…

Mais, alors que les professionnels du secteur espèrent chaque année une relance du marché ou un signal fort de la part aussi bien de l’État que des banques, les mises en chantier se sont poursuivies mais également la distribution des crédits immobiliers autant aux promoteurs qu’aux particuliers.

Sur une décennie en tout cas, aucune année n’a enregistré une baisse de l’encours des crédits destinés à l’habitat, le taux de progression s’établit à 41% à 248 milliards de dirhams, avec un TCAM de 3,5%.

En revanche, l’encours des prêts accordés aux promoteurs ne s’est accru que de 0,5% en moyenne annuelle et de 5% en dix années. Après une forte hausse en 2017 de 8,3%, il s’est inscrit sur une tendance baissière, affichant des replis de 2,8% en 2018, 6,8% en 2021, 2,3% en 2023 jusqu’en 2024 où il s’est repris, clôturant l’année sur une hausse de 5,7%.

Mais qu’en est-il des prix ? En fait, même en période morne, les prix des biens immobiliers ne baissent pas, que ce soit dans le neuf ou dans la seconde main, à moins qu’un promoteur souhaite se défaire d’un stock de produits finis, pour dégager assez de trésoreries et se lancer dans un autre projet… et encore !

Ce constat est valable notamment pour les grandes agglomérations, à savoir Casablanca et Rabat. Tanger et Marrakech, elles, ont été touchées par des baisses des prix avant de se ressaisir et garder un niveau élevé.

Ce qui est certain, c’est que la tendance globale est haussière, avec toutefois des divergences entre quartiers en termes d’ampleur. Des logements de même type et composition qui se vendaient en 2015 à 12.000 DH/m2, peuvent aller au-delà de 18.000 actuellement. D’autres, qui valaient 15.000 DH/m2, peuvent atteindre jusqu’à 22.000 DH…

Autrement dit, selon les spécialistes, les prix de l’immobilier dans les deux métropoles notamment ont pris en moyenne 50% sur dix années. Ce qui est loin des 122% de hausse réalisée par le marché actions. Preuve que ce dernier reste le meilleur placement sur une très longue période.

Simulation

Supposons un investissement de 1MDH dans le marché actions et dans l’achat d’un bien immobilier réalisé en 2015. Dix années plus tard, l’investissement aurait plus que doublé sa mise, avec un gain de 1.220.000 DH bruts, desquels il faut déduire la taxe sur les produits de placement de 15%, et cela, sans compter les dividendes empochés au titre des placements dans les titres de capital.

Avec une progression moyenne de 50% enregistré dans le secteur immobilier, le gain réalisé serait de 500.000 DH HT.

A cela, il faut retrancher la TPI de 20%, en plus de tous les frais d’acquisition initiaux (conservation foncière, notaire, enregistrement…), soit 8% en moyenne, en plus des différents travaux nécessaires pour l’entretien du bien.