Acheter un bien immobilier à l’étranger : Interdit sauf exception… Et encore !

Acheter un bien immobilier à l’étranger, tel est le rêve de plusieurs personnes disposant des ressources financières suffisantes. Elles sont nombreuses à souhaiter acquérir une résidence secondaire en Espagne, à la Costa Del Sol par exemple, plutôt qu’à Marrakech, Agadir ou Tétouan. Mais, elles se retrouvent confrontées à la réglementation «restrictive» des Changes, qui interdit formellement cette pratique. En effet, l’acquisition par des personnes résidant au Maroc de biens immeubles à l’étranger, sans l’accord préalable de l’Office des changes, constitue une infraction. Autrement dit, l’autorisation de l’institution est primordiale pour pouvoir transférer des fonds à l’étranger en vue d’acheter un bien immobilier.

Et encore ! L’autorisation n’est pas accordée automatiquement ! Pourtant, l’on entend ci et là des personnes ayant acquis des biens en Espagne, à Londres, aux États-Unis… Quels sont alors les cas dans lesquels l’Office des changes peut autoriser cet achat ?

«Il n’existe pas de conditions précises à remplir pour se voir accorder cette approbation ni un cahier des charges fixe à remplir. C’est du cas par cas et cela relève du pouvoir discrétionnaire du directeur général de l’institution», explique une source.

Ces cas ne sont pas liés juste à une envie exprimée, à une situation fiscale régulière ou à des moyens financiers disponibles. Ils doivent avoir comme sous-jacents un argument solide, à même de justifier l’intérêt d’avoir un pied-à-terre dans un pays étranger.

Autorisation accordée selon des cas
Ainsi, l’Office des changes peut fournir l’autorisation d’acquérir un bien à l’étranger pour une personne qui quitte définitivement le Maroc pour s’installer dans un pays étranger. Dans ce cas, l’institution requiert une palette de documents justifiant le choix du pays d’accueil et du bien à acheter… Et après moult vérifications et contrôles, elle délivre l’autorisation au demandeur.

Aussi, pour des raisons de santé, l’Office peut remettre son accord à une personne atteinte d’une maladie grave, souhaitant se faire suivre à l’étranger, en raison du cas rare de la pathologie par exemple, de la qualité de la prise en charge à l’étranger ou de l’expertise des médecins… Là non plus, le demandeur n’échappe pas à la palette de documents à fournir.

La scolarité des enfants peut également constituer une raison valable pour démontrer la nécessité d’acquérir un bien immobilier à l’étranger. «Si par exemple le coût de location s’avère être plus élevé que celui de l’acquisition, le père de famille peut demander cette dérogation que l’Office des changes accorde sous conditions», souligne notre source. Et comme l’autorisation ne répond à aucune règle claire et carrée, l’Office peut conditionner cette acquisition à la revente du bien, une fois la période d’étude achevée, avec rapatriement des fonds vers le pays d’origine.

En plus de toutes ces raisons, les relations d’affaires peuvent constituer un motif légitime d’acquisition. Une personne qui détient un business destiné essentiellement à l’export peut avoir besoin d’un pied-à-terre à l’étranger, compte tenu de ses nombreux déplacements. Avec des justificatifs et des documents à l’appui, l’institution pourrait autoriser à un chef d’entreprise d’avoir un point d’appui foncier à l’étranger.
Hormis ces circonstances qui peuvent présenter un argument solide pour l’Office des changes, aucun particulier n’a le droit d’acheter un bien résidentiel dans un pays étranger.

La contribution libératoire pour régulariser
Il n’en demeure pas moins que cette pratique s’opère par des voies non conventionnelles et donc en infraction de la loi, tout en détournant le regard du fisc et de l’Office des changes. Autrement, l’institution n’aurait pas lancé et reconduit les opérations de contribution libératoire qui concerne, outre les déclarations des biens immobiliers, les avoirs liquides et comptes bancaires.

Rappelons d’ailleurs qu’en 2014 l’opération d’amnistie, tous biens confondus, s’est soldée par 19.000 déclarations pour un montant total de 28 milliards de dirhams. Après reconduction de l’initiative, ce sont 528 MDH qui ont été récupérés par l’État. C’est dire l’intérêt de cette opération pour les Marocains en situation des changes illégaux. Mais, si l’on prend le revers de la médaille, «le montant important empoché suite aux contributions libératoires renseigne sur le manque d’efficacité des moyens utilisés par l’Office pour traquer les irrégularités», confie notre source. Pourtant, poursuit cet expert, les moyens existent bel et bien tant du côté technique qu’au niveau de la coopération avec les autres administrations. Mais, ils restent peu utilisés.

En tout cas, s’il s’avère qu’un détenteur d’un bien a commis une infraction, une amende lui sera infligée. Elle peut atteindre six fois le prix de la propriété. «Ce qui encore une fois reste théorique, puisque des arrangements et négociations restent toujours possibles entre particuliers et administrations. L’amende, au final, ressort bien en deçà de ce niveau», ajoute notre professionnel.

Des moyens pour détourner la réglementation

Pour acquérir un bien résidentiel à l’étranger, les Marocains, qu’ils soient personnes physiques ou morales, utilisent plusieurs astuces informelles pour contourner la réglementation, comme le non-transfert de la totalité des revenus issus des activités de transfert au Maroc, leur permettant ainsi de garder une bonne somme qui, cumulée, sert au final à un achat résidentiel.
Le moyen le plus courant des particuliers consiste à charger une personne installée à l’étranger à transférer les fonds nécessaires, petit à petit, dans un compte ouvert auprès d’une banque à l’étranger. En contrepartie, l’acheteur potentiel verse l’équivalent en monnaie locale sur son compte bancaire en dirhams.