Zenata : L’Éco-cité qui réussit son pari

L’Éco-cité Zenata, qui comprend l’une des dernières grandes réserves foncières de la métropole, sort progressivement de terre. En dépit des retards pris dans la concrétisation de certains projets, elle continue à prendre forme.

L’ensemble des composantes, qu’elles soient résidentielles ou liées aux infrastructures de base à l’instar de la santé, de l’éducation, du commerce, des équipements…, émergent.

En effet, un centre de santé intégré est en cours de construction, conçu selon les standards internationaux de développement durable et de soins médicaux. Prévu pour 2027, ce centre développé par Saudi German Hospital, est étalé sur une superficie de 10 ha et propose un parcours de soins complets couvrant le service ambulatoire, l’hospitalisation, le service d’urgence, les centres de spécialités et l’imagerie avec une capacité de 300 lits et six blocs de spécialités.

En plus, cet hôpital propose une offre complémentaire qui inclut une université médicale et paramédicale, des résidences pour le personnel médical et pour les étudiants de l’université, une tour médicale pour les cabinets de médecins libéraux ainsi qu’une offre hôtelière pour les patients et leurs familles.

L’Éco-cité est pensée également pour recevoir un campus universitaire international, orienté vers des secteurs spécialisés, dont l’ingénierie, la santé et le commerce, et devra accueillir des enseignes nationales et internationales.

L’une des locomotives de l’Éco-cité est bien le pôle commercial Zenata Mall qui sera à terme le plus grand du pays, avec une superficie commerciale de 120.000 m2 GLA. Ce centre est développé par Marjane Holding, Al Futtaim Group (UAE), Sonae Sierra (Portugal) et la Société d’aménagement de Zenata (SAZ).

Actuellement, ce pôle comprend la première big box IKEA du Maghreb, ouverte en 2016, un retail park, une station-service Afriquia et un Mc Donald’s, mis en place en 2021. La 3e phase, dont l’ouverture est prévue en 2029, portera sur une galerie marchande de 55.000 m2 GLA.

Une trentaine de promoteurs
Du reste, le segment résidentiel de l’Éco-cité est bien avancé. Plusieurs promoteurs immobiliers y ont vu l’opportunité de s’y implanter, compte tenu de la disponibilité du foncier et des caractéristiques mêmes de Zenata qui offre un positionnement particulier.

Il faut dire d’emblée que la ville cible la classe moyenne, c’est-à-dire les ménages dont les revenus mensuels se situent entre 10.000 et 30.000 DH. Cela est justifié par le fort potentiel de croissance de cette catégorie sociale au niveau de la région du Grand Casablanca. À ce jour, ce sont 30 promoteurs immobiliers nationaux et internationaux qui y ont édifié leurs projets.

En tout, la ville compte 23 projets dont 7 sont déjà livrés et 16 sont en cours de réalisation, soit l’équivalent de 7.200 unités en cours de développement, avec une superficie moyenne des appartements allant de 42 m2 pour un F2 à 120 m2 pour un F5.

Il faut savoir que la SAZ fixe un cahier des charges précis et exigeant envers les promoteurs intéressés de s’y installer. En plus de la qualité moyenne premium des biens à construire en matière de qualité, elle exige d’y allouer une grande part pour les espaces verts.

C’est le cas par exemple du groupe Allali (LifeCity), qui consacre la moitié de la superficie aux espaces. Le groupe Mfadel (Zenata Tower et Zenata Océan Park) et la Perfection (Side Park), eux, y réservent une part allant jusqu’à 70%.

Alors que la contrainte de la verticalité continue de se poser à la métropole, les biens résidentiels de l’Éco-cité commencent à R+3 et vont jusqu’à R+16 et au-delà. Ce qui permet une mutualisation des coûts de construction sur une plus grande surface de planchers, entraînant une diminution du prix de vente unitaire.

D’ailleurs, les prix pratiqués sont très compétitifs par rapport à Casablanca, Rabat et leurs périphéries. Selon les promoteurs contactés, ils vont de 11.500 DH/m2 à 15.000 DH/m2, en fonction de l’emplacement du bien, de sa superficie, de l’étage, de la vue…

3.500 habitants installés
La plupart de ces promoteurs sont situés au cœur du quartier de la ferme, qui représente un premier quartier résidentiel de l’Éco-cité. Situé à 400 mètres de la plage de Zenata, il est structuré en 2 centres de vie et d’un parc de 8 ha contenant des zones plantées et boisées, des aires de jeu pour enfants, des places publiques et des fontaines sèches, ainsi que des terrains de sport.

De plus, il est à proximité d’un parcours sportif de plus de 5 km, ponctué d’espaces de fitness et de jeux pour enfants. Ce dernier comprend également une place centrale de 6.000 m².

Actuellement, l’Éco-cité accueille 3.500 habitants avec l’ambition à terme d’abriter 300.000 personnes et de créer 100.000 emplois. Une personne sur trois devrait, à terme, travailler et habiter à Zenata. Par ailleurs, les équipements et les commerces ne manquent pas. Plusieurs sont ouverts alors que d’autres sont en cours de construction.

D’emblée, le premier établissement primaire et secondaire, SABIS, a déjà ouvert ses portes (la crèche en septembre 2024 et le primaire une année plus tard), au moment où les travaux de construction d’une école publique comprenant primaire, collège et lycée ont démarré cette année.

Pour leur part, les commerces à proximité du quartier résidentiel sont nombreux : pharmacie, parapharmacie, pressing, café, boulangerie, superette, épicerie, café-snack, bureau de tabac… De belles perspectives s’ouvrent pour l’Éco-cité.

De nombreux promoteurs manifestent leur volonté d’édifier d’autres projets immobiliers, portés par le potentiel que recèle la ville. L’un des facteurs qui devraient attirer nombre de personnes vers l’Éco-cité, c’est bien la construction prochaine d’une gare RER qui offrira un moyen supplémentaire de mobilité entre Casablanca et Mohammédia notamment.

Pour le groupe Mfadel : «En pleine phase de maturité, Zenata représente une zone stratégique à fort potentiel, dont l’attractivité se renforce avec le développement du RER, du tramway et du pôle hospitalier et universitaire. C’est dans cette dynamique que nous prévoyons le lancement d’un nouveau projet dès 2026».

Hausse attendue des prix
Cependant, avec l’intérêt de plus en plus croissant pour cette ville, la mise en place de projets de développement, la création d’emplois…, il est attendu que les prix des biens immobiliers augmentent progressivement comme le suggère, tout simplement, la loi de l’offre et de la demande.

Un autre promoteur de la place impute l’augmentation progressive des prix de vente à un paramètre supplémentaire qui réside dans le mode d’allocation des terrains entre le professionnel et la SAZ. «La vente des terrains se faisait de gré à gré en fonction des besoins des deux parties.

Il y a quelques mois, la méthodologie a changé, s’orientant davantage vers les appels d’offres. Alors que le m2 SHON était de 500 DH/m2, il se négocie actuellement autour de 2.000 DH/m2», nous explique une source du projet. Signe que les prix devraient partir à la hausse.

Le «Beaulieu» donne l’exemple
Le promoteur SAM Group Immobilier est en train de réaliser un des plus grands complexes immobiliers au sein de cette nouvelle ville Zenata. Son projet Beaulieu propose un environnement sécurisé avec jardins, équipements, trois piscines extérieures et une autre intérieure, ce qui représente 40% de la superficie.

Ce complexe situé au sein du quartier de la ferme se compose de trois tranches, qui sont en cours de commercialisation, avec la livraison prévue de la première à la fin de cette année, les deux autres en décembre 2026 et décembre 2027 respectivement.

Le groupe propose des appartements F2, F3 et F4, d’une superficie allant de 39 à 157 m2, à un prix moyen de 14.000 DH/m2. Les responsables du groupe précisent que les acheteurs sont essentiellement des primo-acquéreurs dont 80% sont des quadras.