De l’utilité d’immatriculer un terrain

Il faut vous signaler tout d’abord que le Maroc est caractérisé par un régime foncier dualiste, c’est-à-dire, nous avons deux systèmes de propriété foncière, un système dit les biens immeubles immatriculés, qui sont gérés au niveau de la conservation foncière, et un autre système dit les biens immeubles non immatriculés régis par le droit musulman et les coutumes.
Ceci étant, quand vous achetez un bien immeuble immatriculé, vous accédez à une propriété certaine, dont le vendeur est défini, la superficie est bien définie, la nature juridique est définie, et qu’il n’y a aucun risque qu’on vous dérange dans vos droits d’usus, d’abusus et de fructus.

D’ailleurs, selon l’article 62 du Dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière modifié par la loi 14/07, le titre foncier, une fois établi, il est définitif et inattaquable, il forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur l’immeuble au moment de l’immatriculation, à l’exclusion de tous autres droits non inscrits. On dit aussi que l’établissement du titre produit l’effet de purge sur le bien immeuble objet de l’immatriculation.
En revanche, lorsque vous vous apprêtez à acheter un bien immeuble non immatriculé, vous n’êtes jamais et définitivement à l’abri d’une contestation fondée, puisqu’un prétendant peut se manifester des années après pour réclamer un droit sur l’immeuble que vous avez acheté.

Dans une opération d’acquisition d’un terrain non immatriculé par exemple, il faut beaucoup de prudence et il conviendra de s’assurer du nombre d’ayants droit. En effet, un tel bien peut être la propriété de plusieurs héritiers qui ne se connaissent pas, ou qui ne sont pas sur place, il faut donc s’assurer la présence de chaque héritier lors de la vente, de vérifier la situation géographique du bien, et de s’assurer de sa surface réelle, et une grande partie de ces informations sont données et fournies oralement, et partant peuvent être remises en cause par toute personne qui prétend le contraire.

Par ailleurs, un immeuble non immatriculé est soumis à la prescription acquisitive, c’est-à-dire une personne qui possède un terrain par exemple pendant dix ans, qui l’exploite publiquement, et sans contestation, peut prétendre à la propriété de ce bien, chose qui n’existe pas dans les immeubles immatriculés, puisqu’une fois le titre foncier est établi, personne en dehors de celui qui en est le propriétaire et dont l’identité figure dans le titre ne peut prétendre à cette propriété.

Dans un immeuble immatriculé, chaque immeuble est individualisé et l’immatriculation qui en résulte donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui porte un numéro d’ordre, un nom particulier et une description détaillée de l’immeuble. L’immeuble immatriculé présente donc les caractéristiques suivantes: son propriétaire est nommément identifié et son emplacement déterminé, il n’y a donc pas de mauvaise surprise à attendre, et partant vous accédez à une propriété sereine et définitive.