Pouvoirs
Ce qu’un futur syndic doit savoir
Je viens d’être nommé syndic d’un immeuble en copropriété, et souhaite, avant de commencer mes responsabilités, vous poser un certain nombre de questions. Sur quelle base est fixée la cotisation ? Comment est calculé le nombre de voix dont dispose un copropriétaire ? Comment peut-on nommer un concierge, et comment s’en séparer ? Qu’en est-il du droit de la préemption dans la copropriété ? C’est-à -dire, a-t-on la possibilité d’exercer ce droit quand son voisin vend à un tiers son appartement ?
Je voudrais tout d’abord signaler que la décision de nomination d’un syndic produit ses effets juridiques à partir de l’instant même où l’assemblée générale est levée, à moins que ces effets soient différés par cette même décision.
Ceci étant, dès votre nomination, vous devez prendre vos responsabilités et entretenir toutes les actions pour lesquelles vous avez été mandaté par l’ensemble des copropriétaires.
Les cotisations sont déterminées en fonction de la superficie des parties privatives de chaque copropriétaire, il en est de même d’ailleurs pour ce qui est des voix. Ces deux points sont traités respectivement par les articles 36 et 14 de la loi 18/00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Quant au concierge, il est choisi par les copropriétaires de l’immeuble à l’occasion de l’assemblée générale. Cette décision nécessite les trois quarts des copropriétaires présents ou représentés, et c’est cette même décision qui doit fixer les conditions de son travail et de son hébergement.
En vertu du principe de parallélisme des formes, sa révocation est prise dans les mêmes conditions de quorum et de majorité.
En revanche, son licenciement, dans ses effets juridiques, est régi par le code du travail, à savoir les fautes graves pour justifier le licenciement, la procédure légale de licenciement ainsi que les indemnités de licenciement.
Enfin, pour ce qui est du droit de préemption, l’article 39 de la loi 18/00 donne la possibilité aux copropriétaires de prévoir dans le règlement intérieur de la copropriété la possibilité de consacrer le droit de priorité entre eux en ce qui concerne la cession du bien immobilier dans le cadre de la copropriété, à condition que ce droit soit adopté et reconnu dans le règlement à la majorité des trois quarts.
Les articles 30 et suivants du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés fixent toutes les conditions du droit de préemption dans les immeubles immatriculés.
Ce dahir prévoit trois délais différents pour exercer le droit de préemption sous peine de prescription. Il est de trois jours si vous êtes informés par l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception, le délai commence à courir le lendemain de la notification.
Il est de deux mois, à compter de la date d’établissement du contrat, s’il a été établi en votre présence.
Il est d’une année dans tous les cas, à partir de l’inscription de la vente dans la conservation foncière.
