Projet de loi sur la VEFA : les réserves du CESE

L’avis du Conseil économique, social et environnemental (CESE) sur le projet de loi 107-12 modifiant et complétant le Dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et des contrats était très attendu aussi bien par les consommateurs/citoyens que par les notaires, promoteurs et autres professions intervenant dans les transactions immobilières. C’est que la saisine du président de la Chambre des conseillers, introduite le 29 avril 2014, concerne précisément la Section IV du Code traitant de la Vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA) qui fait toujours couler beaucoup d’encre. Et le débat n’est pas près d’être clos parce que les différends entre acquéreurs et vendeurs, médiatisés ou non, ne manquent pas.

Bien qu’elle loue la tentative de remplacer un texte archaïque, l’institution dirigée par Nizar Baraka est relativement sévère par rapport au projet de loi concocté par le ministère de l’habitat. Dans l’avis adopté lors de sa 39e session, elle commence par rappeler que «le secteur de l’immobilier souffre de nombreux dysfonctionnements avec, en tête, le déséquilibre dans la relation entre le promoteur et l’acquéreur. En effet, plusieurs mauvaises pratiques sont relevées : aucun cahier des charges des projets n’est remis à l’acheteur, absence d’expertise en termes de normes de construction à la récupération du bien, pas de limite des acomptes, superficies qui changent entre l’achat et la livraison, pratique du «noir», tout cela sans réelles possibilités de recours légal». Ce sont pratiquement ces mêmes problèmes qui avaient conduit l’Etat à introduire la loi n°44-00 visant à réglementer davantage ce type de vente et à protéger les parties concernées des abus relevés. Ce texte adopté par le Parlement en novembre 2003 n’a toutefois pas eu les effets escomptés. Il est décrié pour ses conditions difficilement applicables et donc peu respectées.

Simplification et clarification des procédures de la vente

Toujours dans un «esprit d’amélioration», le ministère de l’habitat a donc préparé son nouveau projet de loi, lequel, visiblement, ne fait pas l’unanimité auprès des acteurs entendus par le CESE. «Cela risque même d’engendrer de nouvelles distorsions dans le marché de l’immobilier. Parmi les principaux points soulevés figurent la nullité des actes en cas de non-respect des dispositions de la loi, ce qui peut encourager des comportements contraires à l’esprit de la loi, tels que, à titre d’exemple, des retards prémédités dans une situation d’importantes hausses de prix, aboutissant à l’annulation des engagements de vente après l’utilisation des avances pour financer la construction», explique le conseil.
Les recommandations du CESE, qui portent aussi bien sur le fond que sur la forme, visent trois grands objectifs : la garantie de l’achèvement des travaux, la simplification et la clarification des procédures et étapes lors de la vente sur plan, et enfin l’amélioration de l’efficacité des possibilités de recours en cas de litige.

Déjà, sur le fond, un recadrage de la loi sur les immeubles à usage d’habitation reste souhaitable, selon le conseil. «Ce sont les logements à usage d’habitation qui requièrent l’attention du législateur, dans la mesure où c’est dans ce périmètre que l’on retrouve l’essentiel des abus et déséquilibres. En général, les relations entre le promoteur et les professionnels et sociétés cherchant à acquérir un bien immobilier sont plus équilibrées et même les inclure dans la loi sur la VEFA leur serait plus contraignant que bénéfique», lit-on dans l’avis.

Recours à l’arbitrage et à la médiation pour régler les conflits

A titre comparatif, la législation française instaure une différenciation entre le secteur protégé et le secteur libre, le secteur protégé regroupant les ventes portant sur les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. Il bénéficie d’un régime spécifique, avec un encadrement renforcé des ventes, en termes de conclusion, de contenu et de garanties apportées dans le contrat de vente, pour une meilleure protection des particuliers souvent mal informés et mal armés face aux grands groupes immobiliers.
Outre la prise en compte des différents cas particuliers possibles (logements sociaux, relogement de «bidonvillois» ou le cas des entreprises publiques), le conseil propose l’instauration d’une garantie d’achèvement des travaux qui obligera les promoteurs à livrer les biens dans les délais. Il a aussi jugé essentiel de réglementer deux moments phare dans la vente sur plan: la concrétisation de l’acte d’achat, souvent fait dans la précipitation en raison du déficit en logements et de l’engouement créé sur certains projets ; et le paiement des avances en fonction de l’état d’avancement des travaux, et ce, en introduisant la phase préliminaire de la réservation.

Afin d’optimiser les voies de recours judiciaire en cas de litige, le conseil propose l’accès à des procédures accélérées, avec des délais de traitement limités dans le temps (un mois, avec un maximum de six mois) pour fluidifier et clarifier les alternatives actuelles de mise en demeure pour le paiement des indemnités de retard et de procès en justice pour un jugement ordinaire pour la conclusion du contrat définitif ou la résiliation du contrat préliminaire.
«Pour être efficace et respectée, cette procédure accélérée devra s’appuyer sur des dispositions déterministes de la loi, qui ne soient pas sujet à interprétation. Le recours aux modes alternatifs de règlement des conflits, à savoir la médiation et l’arbitrage, doit être envisagé

également, afin d’accélérer le traitement des dossiers.Un accompagnement juridique des acquéreurs devrait toutefois être mis en place au niveau des centres de médiation et d’arbitrage, vu que les promoteurs disposent d’expertises juridiques auxquelles les particuliers n’ont pas nécessairement accès», suggèrent ses membres.