Le nombre des ventes judiciaires s’envole : +20% au premier semestre

Les ventes dans le cadre des liquidations judiciaires ont augmenté, les mises en Å“uvre de garanties ont quant à  elles baissé. Vers l’adoption d’un cahier de conditions de vente des actifs.

Que les juges optent de plus en plus pour les ventes judiciaires n’est pas le signe d’une bonne santé économique. Le paradoxe est que la tendance est en nette hausse au niveau des tribunaux, alors que cette année est prometteuse sur le plan économique. Lors du premier semestre, 6274 ventes judiciaires ont été prononcées contre 5 268 durant la même période en 2014, soit une augmentation de près de 20%. Mais le plus intéressant, c’est que près de la moitié (47%) de ces ventes judiciaires sont prises dans le cadre d’une liquidation judiciaire, donc ne sont pas des mises en œuvre de garantie qui, elles, ont baissé par rapport au premier semestre 2014 (www.lavieeco.com).

Cette recrudescence des ventes judiciaires a poussé le ministère de la justice à relancer le projet du cahier de conditions de vente des actifs dans le cadre des liquidations, un texte dont la publication a été provisoirement mis en attente. L’objectif poursuivi est d’effacer les disparités constatées dans les pratiques en vigueur dans les tribunaux afin d’«apporter une meilleure lisibilité, et donc une meilleure sécurité, aux ventes immobilières réalisées par les avocats», selon la direction des affaires civiles du ministère de la justice. En effet, la procédure de saisie immobilière était jusque-là très mal adaptée à la réalisation des actifs immobiliers en matière de liquidation judiciaire, notamment en ce que les prérogatives confiées au juge de l’exécution se heurtaient à celles du juge commissaire. Ce cahier de conditions devrait stabiliser les pratiques avant la réforme globale des procédures collectives (redressement et liquidation judiciaire).

Ainsi, l’audience d’orientation sera supprimée; la sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de vente et d’assister à l’adjudication n’est pas délivrée au débiteur, mais uniquement à son conjoint si l’immeuble est de communauté ainsi qu’aux créanciers, et les contestations ne peuvent porter que sur un acte de procédure postérieur à l’ordonnance du juge commissaire. Ont également été supprimées les dispositions tenant à la vente amiable sur autorisation judiciaire.

Les règles sont sensiblement différentes en matière de liquidation judiciaire

En matière de liquidation judiciaire, une vente amiable peut être autorisée par le juge commissaire, mais ne peut plus l’être ensuite par le juge d’exécution si le juge commissaire a décidé qu’il y avait lieu à vente par adjudication. Quelques clauses seront modifiées, notamment celle tenant au paiement du prix et de ses intérêts. L’acquéreur sur saisie immobilière doit consigner son prix entre les mains du séquestre, et il est redevable d’intérêts au taux légal deux mois après la vente définitive, avec majoration de cinq points quatre mois après le prononcé du jugement d’adjudication. Les règles sont sensiblement différentes en matière de liquidation judiciaire, le prix étant payable entre les mains du liquidateur, et portant intérêt au taux légal dès l’adjudication définitive.

Autre conséquence de cette augmentation du nombre de ventes judiciaires: le verrouillage de la procédure par les juges. Que ce soit pour le propriétaire initial du bien, ou son acquéreur. Ainsi, pour le premier, il a été considéré –dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de Casablanca- que «dans le cadre d’une vente judiciaire, la mise à prix ne constitue que le point de départ des enchères. Le prix de vente définitif est soumis à l’approbation du président du tribunal. En conséquence toute contestation de cette mise à prix tendant à obtenir une contre expertise est mal fondée». Quant à l’acquéreur, plusieurs arrêts le concernant disposent qu’il «prendra les biens dans l’état où ils se trouvent au jour de la vente, sans pouvoir prétendre à aucune diminution de prix, ni à aucune garantie ou indemnité contre le poursuivant, la partie saisie ou ses créanciers pour dégradations, réparations, défauts d’entretien, vices cachés, vices de construction, vétusté, erreurs dans la désignation, la consistance ou la contenance alors même que la différence excéderait un vingtième, ni à raison des droits de mitoyenneté ou de surcharge des murs séparant lesdits biens des propriétés voisines, alors même que ces droits seraient encore dus et sans garantie de la nature, ni de la solidité du sol ou du sous-sol».