«J’achète un bien immeuble en l’état futur d’achèvement»

J’achète un bien immeuble en l’état futur d’achèvement. En tout cas, c’est ce que m’a bien précisé et fait savoir le vendeur qui n’est autre qu’un promoteur immobilier. Un reçu m’a été remis après le versement de la somme de 80 000 DH.
Pour le reste, le promoteur m’a demandé de patienter. Il sera demandé au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction.

Je voudrais savoir si je suis sur la bonne voie du point de vue juridique. Aussi, qu’est-ce que veut dire une vente en l’état futur d’achèvement ?

Vous n’êtes pas sur la bonne voie, ce n’est pas ce que prévoit la loi 107/12 relative à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement.
La vente en l’état futur d’achèvement aussi appelée VEFA ou vente sur plan est une technique juridique permettant aux promoteurs immobiliers de «pré-vendre» leurs programmes avant la fin des travaux, voire avant leur commencement. Cette technique leur permet, d’un côté, de financer de manière spécifique la réalisation des travaux ; de l’autre, elle permet aux acquéreurs de régler un achat représentant un montant important au point d’être parfois l’investissement d’une vie, en plusieurs échéances confortablement espacées.

La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement passe par trois étapes :

– le contrat de réservation, qui est prévu par la loi 107/12 mais qui n’est pas obligatoire ;
– le contrat préliminaire qui est obligatoire ;
– le contrat définitif.

Ainsi, vous n’avez pas respecté la première phase qui est le contrat de réservation, qui n’est certes pas obligatoire, mais on ne doit en aucun cas exiger une somme tant qu’un contrat n’est pas signé. Le cas échéant, le contrat préliminaire, et tout contrat qui contrevient à cette règle est réputé nul selon l’article 618-8 de la loi 107/12.

Les caractéristiques de la VEFA, qui doivent être respectées sous peine de nullité du contrat, sont les suivantes :

• Institution de la nullité de la VEFA si le contrat n’a pas été conclu conformément aux dispositions de cette loi.
• Les contrats doivent être authentiques, et si le contrat est rédigé par un avocat, obligation de faire légaliser la signature de ces contrats auprès du président du tribunal de première instance du ressort.
• Fixation des mentions obligatoires que doit contenir le contrat de la VEFA, y compris le prix définitif du mètre carré et le délai de livraison.
• Interdiction, sous peine de nullité, de conclure des contrats d’affectation d’un immeuble en état futur d’achèvement, avant l’obtention de l’autorisation de construire, avec possibilité pour l’acquéreur de renoncer à l’affectation dans un délai d’un mois et obligation pour le vendeur de lui restituer le montant intégral qu’il lui aurait payé, et ce dans un délai de 7 jours.
• Fixation de la durée de validité du contrat d’affectation à six mois au terme duquel le contrat de la VEFA doit être conclu ou la renonciation doit être exercée.
• Versement des montants versés au titre du contrat d’affectation dans un compte bancaire, lesquels montants sont insaisissables ou utilisés par le vendeur jusqu’à l’expiration du délai de renonciation.
• Obligation pour le vendeur d’établir et de délivrer à l’acquéreur un cahier des charges conforme au plan établi par l’ingénieur topographe, avec obligation de dépôt du cahier des charges accompagné d’un plan ne variateur, soit auprès de la conservation foncière lorsqu’il s’agit d’immeubles immatriculés, soit auprès du tribunal de première instance lorsque l’immeuble n’est pas immatriculé.
• Interdiction de conclusion d’un contrat de la VEFA avant l’obtention de l’autorisation de construire.
• Fixation des pourcentages du prix à payer par l’acquéreur en fonction de l’avancement des travaux.
• Possibilité pour le vendeur de bénéficier d’un délai supplémentaire pour l’achèvement des travaux fixé à six mois, sous réserve d’en informer l’acquéreur.
• Nullité de tout versement effectué avant la conclusion du contrat de la VEFA ou du contrat d’affectation.
• Possibilité pour l’acquéreur de faire inscrire une prénotation si les versements qu’il a effectués dépassent les 50% du prix de l’acquisition.
• Possibilité pour l’acquéreur de céder ses droits à une autre personne, sous réserve d’en informer le vendeur.
• Institution d’un droit aux dommages-intérêts en cas de résiliation par l’une des parties, qui varient de 15 à 20% des montants versés, avec fixation des dommages-intérêts à 20 % au profit de l’acquéreur si la résiliation est due au dépassement par le vendeur du délai de livraison.
• Soumission de la conclusion du contrat définitif à l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité et préparation des titres fonciers et paiement du reliquat du prix.