Faut-il un écrit pour un bail commercial ?
Est-ce que le contrat d’un bail commercial doit être obligatoirement fait par écrit ? Je souhaite aussi savoir si le locataire à un droit de préemption sur le local en cas de vente.
Tout d’abord, je voudrais signaler que la loi 49/16 relative aux baux de locaux et d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal a bien précisé dans son article 3 que le contrat de bail doit être obligatoirement établi par écrit avec une date certaine.
En revanche, il n’en a pas fait une condition sine qua non de validité. C’est-à-dire si le contrat écrit n’existe pas, cela ne veut nullement dire que le contrat est nulle et qu’il n’est pas reconnu par la loi, mais tout simplement, que les dispositions de la loi 49/16 ne sont pas applicables à ce contrat. Autrement dit, tous les avantages et les garanties apportés par cette loi en faveur aussi bien du bailleur que du locataire ne sont pas applicables, puisque la loi qui demeure applicable est le droit des obligations et contrats du 12 août 1913 dans ses articles 635 et suivants.
L’absence d’une véritable sanction en cas d’absence d’écrit vide cette obligation d’établir le contrat de bail par écrit de toute sa substance et en fait une obligation creuse, d’autant plus que le locataire, qui a plus intérêt à avoir un contrat écrit, n’a aucun moyen de contraindre le bailleur à respecter cette obligation, et partant est laissée à la merci dudit bailleur qui dispose de la liberté absolue de conclure ou non le contrat par écrit. Ce renvoi aux dispositions du DOC en cas d’absence de contrat par écrit ressort de l’article 37 de la loi 49/16 alinéa premier.
A propos de votre deuxième question, le locataire ne dispose d’aucun droit de préemption sur le local si le bailleur manifeste son intention de céder son local donné en bail, puisqu’il n’en est propriétaire dans l’indivision. En effet, le droit de préemption est un droit réel dont dispose le propriétaire dans l’indivision ou l’associé dans un bien immeuble, lorsque l’un des copropriétaires dans l’indivision vend sa part à un étranger, ce qui n’est pas le cas dans le bail commercial.
D’ailleurs, la loi 49/16 n’offre aucun droit de ce genre au locataire.
En revanche, le bailleur dispose d’un droit de préférence sur le bail commercial, lorsque le locataire ou propriétaire du fonds de commerce s’apprête à céder son droit au bail commercial avec les autres éléments du fonds de commerce ou indépendamment de ce dernier, auquel cas il doit mettre à la disposition du preneur le prix et les frais d’acquisition de ce bail ou du fonds de commerce, et ce, dans un délai de trente jours sous peine de forclusion à partir du jour de sa notification de la cession.
C’est ce qui ressort de l’article 25 dernier alinéa de la loi 49/16.