Immobilier : Été, la saison de tous les espoirs pour les promoteurs

Les données officielles disponibles tranchent avec les bonnes perspectives qui se dessinent pour le secteur immobilier, sous le double effet de l’organisation par le Maroc de la CAN 2025 et du Mondial 2030.

Par exemple, nombreux sont les promoteurs immobiliers qui anticipent une hausse de la demande de studios, une classe d’actifs très prisée des investisseurs souhaitant proposer aux férus du ballon rond une alternative à l’offre hôtelière, appelée également à s’étoffer aux cours des prochaines années.

Au premier trimestre 2025, le nombre de transactions a affiché un repli de 30,3%, reflétant des baisses de 29,3% des ventes des biens résidentiels, de 33,1% de celles des terrains et de 31,4% de celles des biens à usage professionnel.

L’inadéquation entre l’offre et la demande et le manque d’actualisation du cadre réglementaire, couplés aux lenteurs administratives (malgré la digitalisation des procédures), pointées du doigt par les professionnels, pénaliseraient le secteur réputé pour être un baromètre de premier plan du dynamisme économique. D’où la célèbre formule : quand l’immobilier va, tout va.

Autre indicateur reflétant la méforme de cette branche d’activité au premier trimestre 2025 : l’indice des prix des actifs immobiliers qui a enregistré, d’un trimestre à l’autre, une contraction de 1,8%, recouvrant des diminutions de 2,1% des prix du résidentiel, de 2,5% de ceux des terrains et de 0,7% de ceux des biens à usage professionnel.

Pour l’heure, s’il est tôt de pouvoir qualifier cette baisse de régime ou ce manque de dynamisme de passager ou structurel, les professionnels sont formels : l’été connu pour être propice à la reprise (retour des Marocains du Monde) sera le juge de paix.

Offre et demande : Le déséquilibre persiste
Le déséquilibre entre l’offre et la demande, principale caractéristique du marché immobilier, diffère d’une agglomération à une autre. Les villes de Fès et Casablanca sont deux exemples éloquents. Du fait des efforts d’investissement conséquents de la part de plusieurs promoteurs, la capitale culturelle du Royaume affiche pour l’heure une offre abondante par rapport à la demande.

À l’opposé, la configuration du marché immobilier de la capitale économique se caractérise, selon la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) par une demande supérieure à l’offre. Pour juguler cette problématique, des propositions vont dans le sens de la création d’un Observatoire national de l’immobilier à même de réguler, aiguiller et anticiper les besoins au niveau des grandes métropoles du Royaume.

Ceci dit, alors que la demande en logements sociaux augmente, la production sur ce segment est en chute libre. Les promoteurs seraient refroidis sur le segment «low-cost» par le tassement de leurs marges (estimées au maximum à 5%), érodées, entre autres par les prix jugés prohibitifs des matériaux de construction et du foncier, notamment dans les grandes agglomérations pour ne citer que Casablanca, Rabat, Marrakech et Tanger.

D’ailleurs, bien que l’Aide directe au logement mise en place par le gouvernement ait permis à plusieurs dizaines de milliers de Marocains d’accéder à la propriété, de l’avis de certains promoteurs immobiliers, son impact serait limité au niveau des grandes villes précitées.

Le foncier : Le nœud et la solution
La raison derrière l’impact limité de l’Aide directe au logement est que le coût exorbitant du foncier rendrait quasi impossible la construction de logements dans la tranche de 300.000 à 700.000 dirhams au niveau des grandes villes susmentionnées.

Pour preuve, la parade trouvée jusqu’ici est l’écoulement des logements de 250.000 dirhams de l’ancien dispositif par l’adoption du nouveau mécanisme d’aide au logement.

Concernant le nouveau programme d’Aide directe au logement, rappelons qu’un soutien financier de 100.000 DH est accordé pour une habitation dont le prix est inférieur ou égal à 300.000 DH, et 70.000 DH pour un logement dont le prix est supérieur à 300.000DH et inférieur ou égal à 700.000DH.

Les professionnels sont catégoriques : le foncier qui n’est autre que le nerf de la guerre s’arroge autour de 60 à 70% du coût de revient d’un logement ou d’un projet immobilier au Maroc. Cette part, en net retrait, tourne autour de 15-20% dans les pays de l’OCDE.

Dans l’optique de limiter la flambée des prix à mesure que la Coupe du monde 2030 s’approche, notamment dans les villes hôtes et leurs périphéries, certains professionnels prônent l’ouverture, la libération du foncier et l’élaboration de plans d’aménagements adaptés aux nouveaux besoins.

Et ce, avec l’implication des principaux acteurs de la filière qui doit aussi relever le défi de la pénurie de main-d’œuvre qualifiée, en raison du foisonnement des chantiers de construction de BTP.

Immobilier coté : Des perspectives positives pour 2025-2026
Selon les projections de BKGR, le secteur immobilier coté devrait voir ses fondamentaux enregistrer une reprise notable pour les exercices 2025 et 2026.

À titre illustratif, le chiffre d’affaires des trois immobilières qui sont Résidences Dar Saada (RDS), Addoha et Alliances, devrait passer de 5,1 MMDH en 2024 à 7 MMDH en 2025, avant de culminer à 8,1 MMDH en 2026. Ce qui, toujours selon la structure de recherche, équivaut à une croissance de 60% en deux ans.

Pour sa part, le résultat net part groupe (RNPG) triplerait quasiment sur la période indiquée. Mieux encore, RDS devrait enregistrer une reprise spectaculaire: le CA passerait de 136 MDH en 2024 à plus de 1,2 MMDH en 2025, pour plafonner à 1,6 MMDH en 2026, soit une multiplication spectaculaire du CA par 12 en 24 mois.