Crédit immobilier : Les taux peu corrélés au coût de l’argent

La transmission de la politique monétaire de Bank Al-Maghrib a toujours été l’un des points que le gouverneur de l’institution, Abdellatif Jouahri, suit de près. Des réunions avec le GPBM sont tenues régulièrement pour s’enquérir de la situation des taux débiteurs. Un relèvement du taux directeur de 150 points de base a été opéré en trois étapes depuis septembre 2022, avant de marquer une pause à partir de juin de cette année, pour le hisser à 3%. Les taux de crédit ont-ils, pour autant, augmenté au même rythme ? Pas tout à fait.
Une hausse des taux débiteurs est certes remarquée sur toutes les maturités et pour tous les types de crédits proposés par les banques. Un tour au niveau de certaines d’entre elles permet de constater des taux plus hauts qu’auparavant, allant de 25 à 50 points de base, pour les crédits immobiliers. Cela dit, une autre tendance est constatée entre les profils. «La hausse n’est pas uniforme pour toutes les catégories de clientèles.

Les plus jeunes sont les plus impactés. L’écart entre les tarifs appliqués aux plus jeunes (-25 ans) et les autres tranches d’âge s’est agrandi à 55 points de base», souligne Bachir Benslimane Bellemlih, PDG d’Afdal.ma, comparateur de crédits habitat.
En tout cas, les taux longs se situent actuellement entre 4,20 et 5,75%, le premier étant accordé pour les «bons dossiers» sur une durée qui n’excède pas 7 ans et le dernier octroyé pour une clientèle lambda qui représente un profil risque important et qui demande une durée de remboursement longue, allant à 25 ans.

Les conventions pour assurer les arrières
Ces taux sont octroyés pour la clientèle du secteur privé. Mais les fonctionnaires, le personnel des institutions publiques, ou encore les clients conventionnés bénéficient, eux, de taux plus avantageux, réduits de 10 ou 20 points de base, comparativement aux taux basiques.
Les banques préfèrent prélever à la source leurs dus, question de s’assurer du remboursement des traites, en temps et en heure. Cette manière de faire n’est pas nouvelle. Cela fait quelques années que les établissements de crédit renforcent cette politique de conventions aussi bien avec le secteur privé que public. Une tendance qui se renforce d’une année à l’autre. Si cela tient à une seule raison, ce serait l’aggravation des créances en souffrance. À fin octobre, l’encours a atteint 95 milliards de dirhams, en progression de 7% depuis le début de l’année. Dans ce stock, les ménages représentent 40%.

Les créances en souffrance de cette catégorie sont en croissance de 4,3% à 38 milliards de dirhams à fin octobre. Rapportées à l’encours du crédit global, elles représentent 8,8% contre 8,4% à la fin de l’année dernière.
Il faut dire que si les banques tardent à répercuter la hausse du taux directeur sur leurs taux débiteurs, c’est en raison de la manne des dépôts à vue dont elles disposent et qu’elles peuvent utiliser pour octroyer des crédits à la clientèle, gratuitement de surcroît. C’est mieux que de renchérir leur coût de refinancement auprès de BAM, à un taux élevé. En effet, les dépôts à vue représentent plus de 70% des ressources des banques. Ce qui rend la situation des banques confortable en matière de distribution des crédits.

Tendance baissière de l’encours
En tout cas, à partir de juin, début de la transmission de la politique monétaire de Bank Al-Maghrib et donc de la répercussion du relèvement du taux directeur, l’encours des crédits immobiliers destinés aux ménages a marqué le pas. Après une progression de 4,1% en 2021 et 3,4% en 2022, il n’a augmenté que de 1,4% en juin, soit un montant de 250 milliards. Les mois suivants, il a carrément marqué une stagnation, de juillet à septembre, pour reprendre légèrement en octobre dernier avec une petite hausse de 0,4% à 250,2 milliards. Depuis le début de l’année, l’encours des prêts destinés à l’habitat est en progression de 1,6% seulement.

Ce rythme baissier peut être la conséquence de plusieurs facteurs, dont l’attentisme qui caractérise le secteur immobilier et le resserrement des conditions d’octroi des crédits de la part des banques. Une chose est certaine, la demande a reculé, comme l’a précisé BAM dans son tableau de bord au titre du 3e trimestre de cette année.
Les banques devraient-elles poursuivre le relèvement des taux de crédit ? Rien n’est moins sûr, surtout après que Jouahri a annoncé le maintien du taux à 3% lors de son dernier conseil de cette année. Cela dit, ces hausses opérées telles qu’elles sont actuellement satisfaisantes aux yeux du gouverneur.

Crédit conso : Impact direct sur les taux
Alors que les taux des crédits immobiliers ont augmenté d’une cinquantaine de points de base dans le meilleur des cas, ceux de la consommation ont complètement absorbé les trois hausses successives du taux directeur. Ils sont en moyenne à 7,25% au 3e trimestre, selon l’enquête de Bank Al-Maghrib, en progression de 85 points de base par rapport à fin 2022. Et encore, il ne s’agit que d’une moyenne. En vrai, les taux peuvent commencer à 6% et aller jusqu’à 11%, au grand dam des ménages. Là aussi, l’encours des prêts a enregistré une croissance timide de 0,6% à fin octobre, au moment où il était en hausse de 1,2% sur les six premiers mois de l’année. On est loin de l’évolution de 2021 avec 2,5% ou 2022 avec 3,4% !