Ces villes qui émergent loin des métropoles

Le Maroc bouillonne de projets économiques, industriels, touristiques…, et toutes les villes du pays sont concernées. Il est vrai que la palme d’or revient toujours à Casablanca, «The» capitale économique, mais il n’en reste pas moins que d’autres villes la talonnent de près, comme Tanger, Rabat ou encore Mohammédia, Kénitra… Sauf que le développement économique du Maroc n’est plus concentré que sur ces métropoles. Il s’est étendu pour inclure d’autres agglomérations comme celles du sud, ou les villes de Benslimane, Tifelt, Nador… Chacune attire par un atout ou par un autre. Le PIB du Maroc ne serait donc plus concentré sur quelques villes, toutes devraient contribuer à la croissance économique du pays.

Et dès qu’une dynamique économique ou industrielle s’installe, c’est le bâtiment et l’immobilier qui le suivent directement. Et pour cause. Les projets pourraient attirer des compétences de la même ville ou d’autres, qui demanderaient à se loger.

Si on prend Benslimane, la moitié de la ville est essentiellement à vocation agricole. Elle est également taxée de balnéaire. Mais elle commence à se défaire de ce titre. Plusieurs projets d’envergure sont prévus ou ont déjà vu le jour. «Campus universitaire, centres de santé, CHU, instituts de formation… Bien des projets ont pris naissance à Benslimane, longtemps considérée comme une destination détente», souligne Salah Maâch, consultant immobilier. Avec cette dynamique, les promoteurs immobiliers, peu présents, commencent à suivre ce marché et les opportunités qu’il offre. En face, les prix des biens commencent à connaître une surchauffe. C’est ce que confirme notre consultant d’ailleurs : «Actuellement, peu de professionnels sont sur ce marché. Ils comptent sur ceux qui opèrent ici, commercialisent plus de lotissements que de programmes immobiliers construits». Un terrain viabilisé d’une superficie moyenne de 150 m2 pourrait être commercialisé à un prix variant entre 4.000 et 6.000 DH/m2. Il y a à peine 3 ou 4 ans, les prix étaient entre 3.000 et 3.500 DH.

Il faut dire que ce qui a boosté les prix surtout, c’est l’annonce de la construction du Grand Stade devant accueillir les rencontres de la Coupe du monde 2030, en plus d’un village sportif, avec, pour couronner le tout, une gare dédiée au TGV, qui reliera l’aéroport Rabat-Salé à celui de Casablanca… «Ce projet d’envergure devra attirer des investisseurs dans l’immobilier, l’hôtellerie, la restauration… Ce qui va faire augmenter la valeur des terrains fonciers et, partant, des biens construits», assure un promoteur de cette ville. Maâch, lui, s’attend à ce que la ville soit le nouveau canal d’investissement des promoteurs.

À Tifelt, ça promet !
En longeant l’autoroute pour se diriger vers le Gharb, une petite ville est en pleine émergence. Ce n’est autre que celle de Tifelt. Qui s’y attendait ! Avec ses 130.000 habitants, la ville est promise à un bel avenir économique et industriel. À une cinquantaine de kilomètres de Rabat et Kénitra, elle peut être même un relais de croissance à ces deux villes. Le principal plaidoyer est l’installation de la zone industrielle Aïn Johra. Rappelons que la superficie totale du parc s’élève à 200 ha dont une première tranche de 30 ha est commercialisée. Son extension de 38 hectares supplémentaires est en cours depuis mars 2023, avec à la clé 19.000 emplois prévus et des investissements industriels de 2,2 milliards de dirhams. Industrie, textile, parachimie, agro-industrie, automobile, aéronautique…, plusieurs sociétés se sont déjà implantées dans ce parc, comme l’entreprise Sawamag, connue pour produite les nouilles Indomie, Jouhara Plast, le groupe français Zodiac Aerospace, ou encore Magriser, spécialiste dans l’irrigation au goutte-à-goutte. À côté, la ville se renforce en espaces verts, en infrastructures de base et aussi en animation culturelle.

Ce «réveil» de la ville et de ses environs a pour effet d’attirer la demande sur l’immobilier, une demande qui est toujours timide, rapportent les quelques connaisseurs du secteur de cette ville, représentés essentiellement par des promoteurs individuels ou présidents d’amicales. Il n’existe pas de grands programmes immobiliers, le gros des biens est constitué de lots de terrains. Et sur ce point, il y a bien des opportunités à saisir. L’un de ces connaisseurs a constaté qu’au bout de 5 ans, le prix des terrains a augmenté d’environ 40%, passant à 500.000 DH, pour une superficie allant de 80 à 100 m2. Les biens immobiliers construits de moyen standing peuvent pointer à un prix moyen de 8.000 DH/m2, soit presque le même prix qu’on peut trouver à Salé et Kénitra, et c’est vraisemblablement plus cher que le prix de certains biens à Meknès et Fès. C’est que cette petite ville de 10 km2 prend de la valeur. C’est le moment de s’y positionner.

Le sud prend son élan
Les villes du sud du pays, comme Laâyoune, Dakhla et Guelmim, ne sont pas en reste. L’immobilier est largement scruté par les investisseurs depuis que les projecteurs sont braqués sur cette région. Si ces villes ont toujours été caractérisées par l’absence de promoteurs, et donc de programmes immobiliers, en raison de la culture même de cette population qui est fortement adepte de l’autoconstruction, la donne commence à changer légèrement. Et ce n’est pas le fait des habitants évidemment, mais de nouvelles recrues de ces villes, qui viennent de différentes autres villes, attirées par des postes d’emploi, par le niveau de vie ou par le potentiel qu’offrent ces villes.

«La demande de biens immobiliers est de plus en plus diversifiée. Retraités, investisseurs, jeunes cadres ou jeunes familles représentent le gros des profils des demandeurs», détaille Wissal Essafi, responsable marketing de Kounouz Immobilier. Dakhla s’était même dotée d’un plan régional de l’habitat afin d’adapter l’offre urbanistique à la demande croissante en habitat et d’accompagner les mutations de la ville. Et elles sont nombreuses et variées. Ce fut un temps où la composante économique du sud tournait autour de la pêche, de la transformation des produits de la pêche de la culture du palmier dattier. Actuellement, l’énergie verte, le tourisme, les technologies, l’agro-industrie et d’autres secteurs d’activité économique marquent un tournant dans l’évolution de ces villes.

L’évolution des prix ne suit pas encore, pas pour tous les types de biens. Mais elle ne saurait tarder. Notre source précise que les prix des terrains viabilisés vont de 3.000 DH à Guelmim à 3.500 DH à Dakhla, servant surtout à des maisons marocaines en R+2 avec commerce au rez-de-chaussée. Les villas, elles, peuvent coûter dans les 10.000 DH/m2, le prix a augmenté au fur et à mesure de l’annonce d’un projet ou d’un investissement ci et là.

Nador suit les pas des grandes
En revanche, Nador suit les pas de sa voisine «concurrente» du nord, Tanger. La ville attire les étrangers, mais aussi des citoyens des autres villes du pays. Un promoteur immobilier assure une hausse des prix d’au moins 20% après Covid. «Alors que les projets immobiliers poussaient à un rythme qui s’adapte au développement économique de la ville et les besoins des demandeurs, ils se sont accentués ces deux dernières années. Une ruée vers les terrains fonciers est même constatée», remarque un investisseur individuel basé dans la ville. Cette situation a évidemment un impact sur les prix qui vont crescendo. Les terrains fonciers sont commercialisés à partir de 4.000 DH et peuvent atteindre 20.000 DH ou même plus, en fonction des quartiers. «À Hay El Matar, quartier très plébiscité, le prix d’un appartement de moyen standing peut facilement s’élever à 11.000DH/m2», explique un agent immobilier. Dans des quartiers moins huppés, les prix oscillent entre 5.800 et 7.000 DH/m2. C’est que la ville réserve un potentiel de développement énorme. En plus du port Nador West Med, qui devrait offrir 90.000 emplois, une zone d’activités économiques est en cours de déploiement et d’autres projets sont également en étude ou en installation. L’infrastructure de la ville et ses régions est également prise à bras-le-corps par l’État, en matière de connexion entre le port et la ville, de mise en place de routes urbaines, nationales et autoroutes, d’installation de stations d’épuration des eaux usées…, le potentiel reste encore à exploiter tant dans l’énergie, les mines, la pêche et le tourisme.

Des logements… mais pas que !

La dynamique que connaît le secteur immobilier dans ces villes est à surveiller de près. L’objectif est d’éviter une expansion non maîtrisée. Dans ce sens, il s’agit d’adapter les logements aux besoins des citoyens et, de facto, mettre en place une politique urbaine propre à chaque région. L’objectif serait d’éviter les erreurs d’une urbanisation massive et incontrôlée des villes, basée sur les habitations uniquement. Pôles d’activité, équipements, terrains de proximité, centres de santé et de culture…, tout doit être réfléchi pour créer un cadre de vie global, surtout que les terrains fonciers sont abondants et abordables.