Hôtellerie : La nouvelle niche des promoteurs immobiliers

Depuis quelques années, nombre de promoteurs immobiliers se sont orientés vers un segment d’activité plus durable, plus lucratif et plus attractif : celui de l’hôtellerie. En effet, face à l’atonie du marché résidentiel (exception faite du programme d’aide directe au logement), se tourner vers ce secteur permet de répartir les risques et d’assurer d’autres sources de revenus, en exploitant cette niche.

Alliances Développement Immobilier, Groupe Mfadel, TGCC, Groupe Nokta…, en sont des exemples. Alors que certains ont déjà investi ce segment, d’autres sont toujours en négociation. Mais quoi qu’il en soit, ils diversifient leurs activités, tout en sécurisant un chiffre d’affaires pérenne.

L’exemple le plus récent est celui d’ADI, qui a noué un partenariat avec l’enseigne internationale Rixos Hotels pour développer des unités hôtelières aussi bien à Larache qu’à Marrakech, pour la bagatelle de 3 milliards de dirhams. Il faut dire que le groupe n’en est pas à sa première expérience. ADI a déjà livré plus d’une trentaine d’hôtels pour le compte de plusieurs partenaires, dont Accor.

Le Groupe Mfadel, lui, a lancé en avril dernier un projet hôtelier au cœur de Casa-Anfa, dont la gestion sera confiée au Radisson Hotel Group. Il s’agit du Radisson Blu Hotel & Apartments Casablanca Finance City et du Radisson Red Hotel Casablanca Finance City.

Avec une ouverture prévue au 1er semestre 2028, le projet comprendra un hôtel 5 étoiles Radisson Blu (131 chambres), un hôtel 4 étoiles Radisson Red (177 chambres), un appart’hôtel 4 étoiles Radisson Blu (77 clés) et un centre de conférences. Le promoteur n’est pas novice dans ce domaine. Il y est depuis 2014 et a déjà développé l’Ibis de Mohammédia et un autre projet hôtelier à Smir Park, à Tétouan.

TGCC n’est pas en reste. Il possède une expérience confirmée dans le domaine avec le Four Seasons à Rabat, le Hilton Arzana ou encore Al Houara Coastal Resort à Tanger. Un autre projet serait à venir à Casablanca. Le Groupe Nokta serait en négociation avec une enseigne hôtelière de renommée mondiale afin d’implanter deux unités hôtelières à Casablanca.

Mondial 2030, l’opportunité
Cette échéance constitue une véritable opportunité. L’organisation de l’évènement sportif mondial qui est la Coupe du monde 2030 représente une aubaine majeure, incitant les promoteurs à contribuer à l’effort national visant à renforcer l’offre touristique afin d’absorber l’afflux massif de visiteurs attendu.

Le Maroc fait face à un besoin important de capacités d’hébergement, et ce, dans l’ensemble des villes du pays, pas uniquement celles qui accueilleront les rencontres footballistiques. Il faut dire aussi que le secteur immobilier a connu des jours bien meilleurs, porté essentiellement par le dispositif d’aide financière directe en faveur des primo-accédants.

D’autant que «le foncier destiné à la promotion immobilière se fait de plus en plus rare et de facto plus cher, spécialement dans les grandes villes comme Rabat, Casablanca et Tanger», explique un promoteur.

Ce qui fait de l’hôtellerie un bon relais de croissance, puisqu’«on peut plus facilement obtenir des dérogations pour édifier des hôtels que pour mettre en place des projets résidentiels», affirme un promoteur.

L’État, de son côté, joue un rôle déterminant, puisqu’il encourage fortement l’investissement dans ce créneau, en offrant des incitations attractives pour stimuler l’attrait des porteurs de projets pour l’hébergement et qui rentrent dans le cadre de la nouvelle Charte de l’investissement.

Contrat de gestion
En tout cas, l’édification d’une unité hôtelière par le promoteur est confiée par la suite à la société de gestion, qui est généralement une enseigne de renom. «Dans 90% des cas, il s’agit d’un contrat de gestion à travers lequel l’actif immobilier reste la propriété du promoteur, qui finance également les rénovations et les équipements», explique un professionnel du secteur.

En revanche, le groupe hôtelier fournit les équipes de gestion, accompagne et assiste le promoteur, recrute le personnel et apporte la marque et le savoir-faire, selon ses standards.

En contrepartie, le promoteur fournit des frais de gestion qui sont proportionnels aux revenus engrangés. En fait, «ces frais tournent en moyenne autour de 5% et sont défalqués du résultat brut d’exploitation, soit avant la comptabilisation des différentes charges. Ce qui, au final, pourrait représenter près du tiers des bénéfices», ajoute notre source.

D’autres types de contrats existent, dont le plus simple est le contrat de bail noué entre le promoteur et le gestionnaire, soit avec des loyers fixes ou variables en fonction de la performance réalisée par l’unité hôtelière, ou encore un contrat de leaseback. La franchise constitue l’une des formes d’accords les moins fréquentes, car généralement «les grandes enseignes ne considèrent pas l’Afrique comme une destination premium pour conclure ce type de conventions», explique le promoteur.

Et au final, c’est du win-win. Le gestionnaire n’est pas alourdi par les coûts conséquents de la construction du bâtiment et le promoteur garde la propriété de l’actif qui ne peut que prendre de la valeur. Les bénéfices, eux, sont partagés équitablement entre les deux parties. Le Maroc, pour sa part, poursuit l’expansion de son parc hôtelier.

Le partenariat s’étend aux écoles et cliniques
Ce modèle de gestion, dans lequel un promoteur immobilier s’implique dans des activités économiques variées, ne se limite pas uniquement au secteur hôtelier.

En effet, d’autres types d’établissements font également appel à l’expertise du professionnel du secteur pour concevoir et réaliser des bâtiments adaptés à leur activité. C’est le cas des écoles et des universités ou encore les cliniques et les établissements de santé.

Dans tous ces cas, le promoteur immobilier joue un rôle clé en garantissant que les bâtiments soient non seulement conformes aux normes techniques et réglementaires, mais aussi optimisés pour l’exploitation et la gestion quotidienne de l’activité. Ce qui permet aux exploitants de se concentrer sur leur cœur de métier.