Les notaires condamnés à diversifier leurs prestations

De moins de 600 notaires en 2008 à plus de 1 800 en 2016 ! La concurrence qui a découlé de ce triplement de l’effectif a touché la profession de plein fouet. Selon les instances dirigeantes, les revenus moyens par étude ont baissé considérablement ces dernières années, obligeant plusieurs confrères à se reconvertir. Mais le tableau dressé n’est pas aussi noir qu’ils le présentent. Ventes immobilières, donations, partages, successions internationales et authentiques… De fait ou de droit, pas un seul de ces actes ne peut se passer d’un notaire. Ce dernier leur donne force d’acte authentique, ce qui les rend quasiment incontestables. Il en profite également pour jouer son rôle de collecteur d’impôt de l’Etat, une partie des sommes en jeu revenant à ce dernier. Un monopole qui assure d’une part un minimum d’activité tout au long de l’année et qui peut s’avérer d’autre part particulièrement rémunérateur en période de forte activité immobilière, comme cela a pu être le cas lors de la deuxième partie des années 2000, avant que le marasme qui prévaut dans le secteur immobilier ne donne un sérieux coup de frein au secteur et aux transactions.

En réalité, le «marché du notariat» demeure très disparate. Le poids des études varie en fonction de leur ancienneté, mais également de leurs compétences. Dans les grands axes, les revenus des notaires varient de 300 000 à 2 MDH par an. Cette disparité est souvent produite par la typologie des actes traités. En effet, si la grande majorité du corps professionnel est exclusivement portée sur les transactions immobilières, les grandes études ont développé une clientèle «sociétés». Création, modifications des statuts, augmentation du capital, déclarations de souscription et de versement… Autant d’opérations prisées par les fiduciaires, mais que les grandes études ont pu contenir dans leur giron en garantissant à leur clientèle beaucoup plus de crédibilité. 

Cette nouvelle donne sectorielle ravive de plus en plus le débat sur la réglementation des honoraires des notaires qui s’élèvent, dans la pratique, à 1% de la valeur du bien objet de la transaction avec un minimum de perception de 2 500 DH. Une première tentative a été abandonnée, car n’ayant pas fait l’unanimité au sein du conseil de l’ordre. Le projet de décret prévoyait en effet une taxe fixe de 2 500 DH pour les actes de première vente de logements sociaux (250 000 DH) et de logements à faible valeur immobilière totale (140 000 DH). Le texte avait également pour prétention d’introduire un barème de taux proportionnels (identique au mode de calcul de l’IR) pour les mutations immobilières incluant la vente, la donation, le testament, l’échange, le partage ou encore l’apport en société. Le barème proposé compte 5 tranches. La première qui concerne les opérations allant jusqu’à 5 MDH est assortie d’un taux de 1,5% avec un minimum à percevoir par les notaires de 4 000 DH.

Un code de déontologie pour combler le vide juridique

Le décret tombé à l’eau, seule la décision prise par la Cour d’appel de Casablanca de fixer les honoraires des notaires à «1% minimum» fait aujourd’hui office de référence. Mais cette décision est encore loin d’être respectée, d’autant que la Cour de cassation n’a pas encore tranché sur la question. Il ne reste donc plus qu’une réglementation professionnelle interne. C’est ce qu’a entrepris la profession, en élaborant un code de déontologie dont la section VIII, relative à la «fixation et paiement des honoraires». Sans pour autant fixer de tarifs, elle indique que le notaire doit, dans la fixation de ses rémunérations, «tenir compte de son expérience et de son expertise, du temps consacré à l’exécution du service professionnel, de sa difficulté et de son importance». C’est ainsi que le notaire pourrait exiger des honoraires élevés lorsque la «prestation requiert des services inhabituels ou exige une compétence particulière ou une célérité exceptionnelle». Le texte ajoute que le «notaire doit fournir à son client toutes les explications nécessaires à la compréhension de son relevé d’honoraires détaillé». Ce code de déontologie, en cours de discussion par le conseil national, aborde une question qui revient souvent dans la pratique quotidienne en interdisant au notaire d’«exiger par anticipation le paiement intégral des honoraires. Il doit néanmoins exiger des avances sur ses honoraires et débours. Il commettrait une faute disciplinaire en ne respectant pas le provisionnement des droits d’enregistrement, dont il se rendrait solidairement responsable vis-à-vis de l’administration fiscale».

Ainsi, devenir notaire n’est plus synonyme de «jackpot» comme cela a été le cas pendant plusieurs années. Les inégalités à l’intérieur de la profession ont même poussé le Conseil national des notaires à mettre en place un système de répartition des dossiers de manière à permettre à tous les cabinets de notariat d’accéder à une part dans les grands projets immobiliers, publics notamment. Une initiative dont l’opération pilote a commencé à Casablanca, et qui a été généralisée aux conseils régionaux du Royaume.