Karim Rachidi : «Copropriété : Vers une nouvelle ère de transparence et de rigueur comptable»

Le projet de règles comptables spécifiques aux syndicats des copropriétaires pourrait constituer une nouvelle étape importante dans la modernisation de la copropriété au Maroc.

L’objectif qui se dessine est celui d’une gestion financière plus lisible, plus traçable et plus transparente. Au-delà de la technique comptable, c’est donc une nouvelle culture de gouvernance de la copropriété qui pourrait progressivement s’installer.

À la tête de Gestsyndic, société spécialisée dans la gestion et l’administration des copropriétés au Maroc, Karim Rachidi détaille les exigences de cette nouvelle réglementation qui se profile.

Un projet de règles comptables spécifiques aux syndicats des copropriétaires vient préciser davantage leur gestion financière. Que faut-il retenir de cette évolution ?
Nous assistons à une évolution importante dans la professionnalisation de la gestion des copropriétés au Maroc. Le projet de texte élaboré dans le cadre de l’application de la loi n°18.00 prévoit un véritable référentiel comptable spécifique aux syndicats des copropriétaires.

L’objectif est de passer progressivement d’une gestion parfois fondée sur de simples tableaux de recettes et de dépenses à une comptabilité structurée, permettant de présenter de manière beaucoup plus précise la situation financière réelle du syndicat.

Il ne s’agit donc pas uniquement d’une évolution technique. C’est surtout une évolution en matière de transparence, de traçabilité et de gouvernance financière.

Concrètement, qu’est-ce qui va changer dans la présentation des comptes d’une copropriété ?
Le changement est considérable. Le projet prévoit un budget prévisionnel, un compte de gestion général ainsi qu’un état de la situation financière du syndicat. Ce dernier doit faire apparaître les créances, les dettes, la trésorerie (caisse, banque et autres disponibilités), et les autres éléments d’actif et de passif.

Autrement dit, les copropriétaires ne devraient plus seulement savoir combien le syndicat a encaissé et combien il a dépensé. Ils devraient aussi pouvoir disposer d’une vision beaucoup plus complète de sa situation financière. C’est essentiel pour comprendre la réalité économique d’une copropriété.

Le suivi des cotisations des copropriétaires est également prévu de manière très détaillée. Pourquoi est-ce important ?
C’est effectivement l’un des aspects particulièrement intéressants du dispositif proposé. Un tableau spécifique de suivi des cotisations est prévu. Il permet d’identifier notamment, pour chaque copropriétaire, la référence du bien, le solde en début d’exercice, le montant annuel de la cotisation, les versements effectués pendant l’exercice et le solde restant en fin d’exercice.

Cette traçabilité est fondamentale. Dans une copropriété, les impayés peuvent rapidement fragiliser la trésorerie et, par conséquent, affecter l’entretien, la sécurité, les contrats de maintenance ou encore la réalisation des travaux votés. Disposer d’une information structurée permet donc au syndic de mieux piloter le recouvrement et aux copropriétaires de mieux comprendre la situation financière de leur syndicat.

Peut-on parler d’une véritable comptabilité spécifique à la copropriété ?
Oui, c’est précisément l’un des changements majeurs envisagés. Le projet prévoit un plan comptable spécifique aux syndicats des copropriétaires, avec une nomenclature permettant de distinguer clairement les différentes catégories d’opérations.

On retrouve notamment les fonds de réserve, les créances sur les copropriétaires, les fournisseurs, les banques, la caisse, les charges de nettoyage, d’électricité, d’entretien, d’assurance, les honoraires, les frais de personnel, les travaux décidés par l’assemblée générale ou encore les appels de fonds. Cette normalisation est extrêmement importante, car elle permet aux copropriétés de parler un même langage comptable et de présenter leurs comptes selon des règles homogènes.

Le projet prévoit également un compte de réserve. À quoi servirait-il ?
Le projet prévoit que l’assemblée générale puisse décider de créer un compte de réserve destiné notamment à couvrir des charges inhabituelles ou urgentes. L’assemblée générale détermine le montant des contributions ainsi que les modalités d’utilisation de cette réserve. Un état de suivi de son utilisation doit lui être présenté. C’est une évolution intéressante en matière de gestion prévisionnelle.

Une copropriété ne devrait pas uniquement gérer les dépenses du quotidien. Elle doit également être capable d’anticiper certains besoins futurs et certaines dépenses exceptionnelles.

Qu’en est-il des pièces justificatives et des registres comptables ?
Là encore, le projet renforce considérablement la traçabilité. Il prévoit notamment la tenue d’un livre-journal, d’un grand livre ainsi que d’un livre d’inventaire. Chaque opération doit pouvoir être reliée à une pièce justificative. Les documents doivent permettre d’identifier notamment la date, la nature de l’opération et sa référence.

Le projet prévoit également que les pièces justificatives originales de chaque écriture comptable soient conservées pendant une durée de cinq ans. Cette organisation est fondamentale pour assurer la continuité de la gestion, notamment lors d’un changement de syndic, mais également pour permettre aux copropriétaires de disposer d’une information financière vérifiable.

Le texte va-t-il également vers davantage de contrôle des grandes copropriétés ?
C’est effectivement un autre élément important. Le projet prévoit que lorsque les produits du syndicat des copropriétaires dépassent un million de dirhams par an, les comptes fassent l’objet d’un rapport établi par un professionnel habilité à exercer les fonctions de commissaire aux comptes, attestant de leur sincérité.

Si cette disposition est retenue dans le texte définitif, elle constituera une avancée significative.
Plus les budgets gérés sont importants, plus les exigences de contrôle, de transparence et de responsabilité doivent être élevées.

Toutes les copropriétés seraient-elles soumises au même niveau d’obligations ?
Le projet introduit justement une certaine proportionnalité. Il prévoit notamment que les syndicats dont les produits annuels sont inférieurs à 200.000 dirhams puissent recourir à des états simplifiés prévus par le dispositif.

C’est une approche pragmatique : les exigences doivent être suffisamment rigoureuses pour garantir la transparence, sans imposer à une petite copropriété la même organisation qu’à un grand ensemble immobilier gérant plusieurs millions de dirhams par an.

Qu’est-ce que cette évolution changerait pour le métier de syndic professionnel ?
Elle confirme surtout que notre métier est en pleine transformation. Aujourd’hui, gérer une copropriété ne consiste plus simplement à encaisser les cotisations, payer les fournisseurs et assurer l’entretien des parties communes.

Le syndic doit être capable de construire et suivre un budget, gérer une trésorerie, suivre individuellement les créances des copropriétaires, documenter les dépenses, conserver les justificatifs et présenter aux copropriétaires une information financière claire et compréhensible. Cela nécessite davantage de compétences, d’organisation, de digitalisation et de professionnalisme.

Certains copropriétaires considèrent parfois la comptabilité comme une question purement technique. Quel est votre avis ?
Je pense au contraire qu’elle est au cœur de la confiance entre le syndic et les copropriétaires. Lorsqu’un copropriétaire paie ses cotisations, il doit pouvoir comprendre comment les fonds sont utilisés, quelle est la situation de la trésorerie, quelles sont les créances à recouvrer, quelles dépenses ont été engagées et quelle est la situation financière globale de son syndicat.

La transparence comptable n’est pas une contrainte pour un syndic professionnel : elle constitue un outil de confiance.
C’est également une protection pour le syndic lui-même, car une comptabilité rigoureuse et documentée permet de justifier sa gestion et de réduire les incompréhensions et les contestations.

Comment Gestsyndic se prépare-t-elle à cette évolution ?
Chez Gestsyndic, nous considérons depuis longtemps que la professionnalisation de la copropriété passe nécessairement par une gestion financière structurée, transparente et traçable. Nous suivons donc avec beaucoup d’attention l’évolution de ce cadre réglementaire et comptable.

L’enjeu sera d’adapter les outils de gestion, les procédures internes et les systèmes d’information afin que chaque copropriété puisse disposer d’une lecture claire de son budget, de ses dépenses, de sa trésorerie, de ses créances et de ses engagements.

À terme, je pense que cette évolution contribuera à renforcer la confiance entre copropriétaires et gestionnaires et, plus largement, à professionnaliser davantage le secteur de la copropriété au Maroc.