Hausse sensible du nombre d’hypothèques judiciaires

Plusieurs créanciers perdent totalement ce qu’on leur doit, faute de garanties. En effet, ils ne pourront intervenir, théoriquement, que si une procédure de redressement ou de liquidation est ouverte. Sauf que les juges ont admis, depuis une quinzaine d’années, l’intervention a priori des créanciers, en prononçant des hypothèques judiciaires en leur faveur. En 2014, un peu plus de 17 000 sûretés réelles forcées ont été prononcées par les magistrats à l’échelle nationale, ce qui dénote d’une hausse sensible puisque les années précédentes, 2012 et 2013, se sont soldées respectivement par 13 452 et 15631 hypothèques, soit une hausse de 26% entre 2012 et 2014.

Le créancier est mieux protégé dans le cas où le bien immobilier est grevé de plusieurs hypothèques

«L’inscription d’une hypothèque judiciaire auprès du conservateur est une mesure dissuasive visant à protéger un créancier pour le paiement de sa dette de la part de son débiteur, en saisissant ses maisons, appartements, immeubles ou terrains, leur usufruit et leurs accessoires. Concrètement, le créancier fait procéder à une inscription provisoire puis définitive auprès du service des hypothèques sur le ou les biens immobiliers revendiqués. Ceci permet au créancier de faire vendre de manière forcée, aux enchères judiciaires, ces biens pour se faire payer», explique Karim Adyel, avocat et docteur en droit. 

La mention de l’hypothèque portée sur les registres du conservateur servira donc de garantie au créancier, à condition que la procédure et les délais aient été respectés. En effet, «la pratique judiciaire a montré que les cas où sont prononcés des hypothèques judiciaires sont différents : certaines dettes concernent le bien en lui-même, ce qui apparenterait la décision du juge à une pré-notation ; dans d’autres, il s’agit de dettes civiles ou commerciales autres», explique un magistrat près le tribunal de première instance de Casablanca. Pour éviter le cas par cas, les juges ont estimé utile d’établir des procédures différentes selon l’existence, ou non, d’un jugement préalable.  

Les biens grevés d’une inscription d’hypothèque provisoire sont aliénables

En effet, la requête est examinée automatiquement lorsque le débiteur fait l’objet d’une astreinte judiciaire pour inexécution d’obligation. Par contre, à défaut de jugement préalable, le mécanisme est beaucoup moins fluide. Comme le montrent plusieurs décisions de justice, le juge doit vérifier, d’une part, si le créancier dispose d’une créance de somme d’argent «fondée en son principe», et, d’autre part, si le recouvrement de la créance peut être menacé ou s’il existe un risque à ce que le débiteur ne devienne insolvable. Dans tous les cas, grâce à son inscription hypothécaire, le créancier prend rang soit en premier, soit en second, selon un droit de préférence classifié par ordre d’arrivée dans le cas où le bien immobilier est grevé de multiples hypothèques.

Mais les biens grevés d’une inscription d’hypothèque provisoire (sans jugement préalable) demeurent aliénables. En d’autres termes, les biens sur lesquels une hypothèque provisoire est inscrite peuvent être vendus amiablement par leurs propriétaires. 

Cependant, le montant de la dette sera payé au créancier grâce au montant du prix de vente. C’est-à-dire qu’en cas de cession du bien immobilier par le propriétaire, la consignation du prix de vente suppose une purge. La purge vise à la fois à libérer l’immeuble de l’inscription hypothécaire mais aussi à permettre aux créanciers inscrits de se faire payer. Le notaire qui instrumente la vente consignera et séquestrera les fonds, pour ensuite les distribuer aux créanciers hypothécaires.

L’intérêt majeur de l’inscription hypothécaire réside dans le droit dont disposent les créanciers de requérir une vente aux enchères du bien pour se faire payer sur le prix de la vente dans l’ordre de la loi. 

En effet, pour se libérer de l’hypothèque judiciaire provisoire, le débiteur doit obtenir la mainlevée amiable de l’inscription de la part du créancier ou la mainlevée judiciaire. «Ainsi, à défaut de vente amiable du bien, le créancier inscrit peut le faire vendre de manière forcée et au préjudice du débiteur. Or, la pratique des ventes aux enchères judiciaires des biens immobiliers conduit au constat que ces dernières ne sont pas réputées pour donner lieu à des prix de vente élevés. L’intérêt des débiteurs sera donc souvent de préférer une vente amiable rapide et efficace pour apurer la dette plutôt que de risquer une vente judiciaire», conclut le magistrat. 

D’ailleurs, la hausse du nombre des hypothèques forcées coïncide également avec celle des ventes judiciaires enregistrées en 2014 et début 2015
(www.lavieeco.com), ce qui dénote, selon plusieurs praticiens, d’une perte de confiance des créanciers dans la procédure de redressement. 

Un état de fait expliqué par le dernier rapport de l’Usaid sur la législation commerciale au Maroc, et qui indique que «les débiteurs de mauvaise foi et leurs conseillers juridiques ont trouvé des stratagèmes tels que celui d’omettre des créanciers dans la liste des créances afin de retarder l’action en justice et susciter les litiges. Les juges et syndics sont souvent incapables de dépister les requêtes abusives de dépôt de bilan, et ce, en raison du manque de transparence des rapports financiers et de l’insuffisance de leur formation et des ressources disponibles».