Donation : les bénéficiaires mieux protégés par les juges

La donation de biens immobiliers reste un acte tabou, car il en résulte souvent la dépossession des héritiers. En effet, découvrir une donation post-mortem est toujours problématique pour les ayants droit, surtout lorsque l’enjeu financier est conséquent. Ce n’est pas pour rien si ces actes sont très fréquemment soumis à l’appréciation du juge plutôt qu’à celle du conservateur. La loi a d’ailleurs prévu un régime de protection des héritiers assez efficace, avec notamment l’acceptation de cette donation par les successeurs après le décès du propriétaire, comme condition suspensive de la validité de l’acte. Seulement, les «héritiers mal intentionnés» disposent d’un autre levier, puisque si la donation n’a pas été inscrite à la Conservation foncière du vivant du donateur, elle se trouve souvent rejetée par les conservateurs, à leur initiative ou après opposition. Ainsi, même quand les héritiers ne contestent pas, les bénéficiaires se voient privés de leur droit de propriété quand la décision de l’inscrire est prise après le décès du donateur. La surprotection a donc un effet pervers puisque le fait concerne un possédant légitime (acte de donation), des ayants droit consentants (absence de contestation ou d’opposition) et une impossibilité de parfaire le transfert de propriété dans les livres fonciers. Car rappelons que le principe de la «possession vaut titre» ne s’applique qu’aux biens mobiliers et non au foncier. 

Le recours à la violence peut mener à l’annulation de la possession

Malgré tout, la Cour de cassation a validé la position des juges «ayant constaté la prise de possession paisible, et conclu à la validité de la donation nonobstant le défaut d’inscription de l’acte sur les livres fonciers après le décès du donateur». Cependant, comme le rappelle l’arrêt de la juridiction suprême: il faut que le juge constate cette prise de possession paisible. Mais comment ? «La prise de possession paisible signifie que la jouissance du bien est complète, on peut la déterminer par l’occupation effective du bien ou sa soumission à un bail», explique
M^e Fayçal Benjelloun, notaire à Casablanca. Aussi, les juges ont pu dégager deux «composantes» de cette prise de possession paisible. La première est «l’absence d’actions judiciaires ou administratives justifiant un refus des ayants droit». La seconde est «l’absence de violence, de voies de fait ou même de simples menaces contre celui qui possédait auparavant» le bien. La violence peut même être suspensive et annuler la possession. Car les juges rejettent souvent les actions en revendication de bien par donation quand ils constatent que le bénéficiaire avait conservé la possession des terres qu’il revendiquait au moyen de voies de fait accompagnées de violences matérielles ou morales.