Bientôt la fin de l’utilisation abusive des prénotations sur titres fonciers

L’immatriculation foncière, au cœur du débat sur la modernisation de l’administration et la réforme de la justice, est en plein renouvellement. Après le passage en revue des procédures d’inscription des titres fonciers et la facilitation des transactions de droit réel, place aujourd’hui à la remise en question des actions «parajudiciaires» dont peuvent faire l’objet les biens immobiliers. La plus souvent utilisée, et la plus effective juridiquement, se trouve être la prénotation. Procédure par laquelle un tiers peut réclamer un droit sur un bien foncier, empêchant ainsi les éventuels transferts de propriété dont il peut faire l’objet. Une circulaire du Conservateur général, publiée en août 2014, vise à mettre fin à «l’utilisation abusive de cette procédure», à laquelle la réforme de l’immatriculation foncière a déjà posé des barrières.
Le texte, au-delà de sommer les conservateurs de «statuer le plus rapidement possible sur les revendications juridiques de biens», présente une rédaction nouvelle et prévoit plusieurs délais selon la nature de la prénotation. En effet, il dispose notamment qu’est fixée à dix jours la durée de validité d’une prénotation extrajudiciaire, sachant que les dispositions de la loi interdisent son inscription définitive. En outre, est fixée à un mois la durée de validité d’une prénotation faite sur la base d’une action judiciaire. «L’utilisation de la prénotation est un moyen de coercition qui pousse certains acheteurs de mauvaise foi à obliger leur cocontractants à vendre à leurs conditions, par la simple menace de grever leurs biens», explique Me Mustapha Maarouf, doyen des notaires de Casablanca. Le modus operandi est assez simple : après la signature d’un compromis de vente d’un bien immobilier, l’acquéreur de mauvaise foi fait jouer le délai de réalisation avant de se rétracter. Une fois chose faite, le promettant se tourne vers d’autres acquéreurs, le temps de se rendre compte que son ancien co-contractant a déposé une «revendication de bien», c’est-à-dire une prénotation, empêchant ainsi la réalisation de l’opération. Ainsi, il oblige le dépositaire du titre foncier à vendre à ses conditions. Dans le cas contraire, les moyens dilatoires pour faire durer le délai de prénotation sont légion.

La jurisprudence en appui

La circulaire du Conservateur général concerne également les prénotations dites judicaires (décidées par le tribunal). L’effet d’une prénotation requise en vertu d’une autorisation du président du tribunal a une durée limitée à six mois.
Rappelons qu’avant même la réforme de la loi sur l’immatriculation foncière et l’adoption de la nouvelle circulaire sur les prénotations, l’ancienne Cour suprême s’est déjà prononcée sur des affaires d’utilisation abusive de cette procédure. Dans un arrêt rendu en 2008, la Cour répond suffisamment aux conclusions par lesquelles une société prétendait avoir exercé le droit de préemption qui lui avait été consenti par le propriétaire de l’immeuble dont elle était locataire. Dans l’arrêt qui constate qu’ayant acheté l’immeuble pour le compte d’un tiers sous forme de déclaration de commande, cette société n’avait pas agi dans son intérêt propre et n’avait donc pas exercé le droit de préférence dont elle était l’unique bénéficiaire. C’est ainsi que la plus haute juridiction a prononcé que «ne peut être accueilli le moyen par lequel un demandeur se réclame d’un droit de préemption pour prononcer la nullité d’une vente consentie à un tiers au mépris de ce droit, dès lors que la décision attaquée a irrévocablement jugé que cette société n’avait pas usé du droit de préemption dont elle invoquait la violation». Ce fut bien la première fois que la justice reconnaissait «l’utilisation abusive de la prénotation».