L’immobilier regagnerait-il sa place de faiseur de marché ?

D’abord, c’était un effet d’annonce de l’organisation de la Coupe du monde, puis du programme d’aide au logement ou encore de relogement des ménages des bidonvilles, ensuite l’intégration dans l’indice MSCI. La performance du secteur immobilier coté est des plus remarquables depuis l’année dernière. À part quelques mouvements de prise de bénéfice, la hausse s’est transformée en une tendance de fond, imperturbable jusqu’à maintenant.

L’indice boursier relatif au secteur a affiché une hausse de 114% en 2023, suivie d’une autre de 88% (au 8 avril). Un analyste explique «qu’autant l’année précédente, la hausse des cours était redevable aux institutionnels qui réintégraient ces valeurs dans leurs portefeuilles, autant cette année le comportement en Bourse serait uniquement le fait de spéculations de particuliers, espérant dégager de fortes plus-values en vendant au plus haut». Et d’ajouter : «Des vents favorables soufflent sur ces valeurs certes, avec des perspectives d’évolution intéressantes. Mais, ce qui se passe actuellement en Bourse pour ces valeurs dépasse tout entendement». Il faut dire que les réalisations de ces compagnies immobilières ont crevé les plafonds. L’on retient une évolution exponentielle du bénéfice du groupe Addoha et un retour à la distribution des dividendes de la compagnie Alliances Développement Immobilier, après 11 ans de rupture avec les actionnaires. Résidences Dar Saada est la société la moins choyée de son secteur, puisque son résultat net a continué de s’enfoncer dans le rouge.

Addoha, le mastodonte renait
Ce géant immobilier a diversifié sa stratégie sectorielle les dernières années. Compte tenu de l’arrivée à échéance du mode opératoire de l’État avec les promoteurs immobiliers, consistant en l’octroi d’avantages fiscaux pour la mise en place de logements économiques et sociaux, le groupe a orienté sa politique vers une reconfiguration de ses projets initialement dédiés au social, pour les transformer en projets de moyen standing et le haut standing. D’ailleurs, le groupe précise que plusieurs tranches de haut standing de la marque Prestigia ont été livrées en 2023, notamment à Casablanca et à Marrakech. Ceci lui a valu une forte hausse de la production, passant de 2.303 unités en 2022 à 7.281 l’année suivante, soit un chiffre d’affaires qui a progressé de 55% à 2,1 milliards de dirhams. Par branche d’activité, alors que le segment haut standing représentait 7% des revenus générés de la compagnie, à 97 MDH, il y a contribué à hauteur de 48% avec plus d’un milliard de dirhams. De plus, le chiffre d’affaires sécurisé pointe à 9,4 milliards de dirhams, dans lequel les activités à l’international représentent 30%, soit 3,3 milliards de dirhams. Le groupe a en effet renforcé son positionnement en développant plus de 21 programmes immobiliers dans 4 pays de l’Afrique de l’Ouest.

Même du côté de la santé financière, Addoha revient de loin. Consécutivement aux deux plans précédents : Génération cash et priorité au cash, le groupe a tourné la page de l’endettement exorbitant qui était un obstacle à son développement. En effet, l’endettement net est à 4,3 milliards de dirhams, soit un gearing de 30%, en recul de 2 points par rapport à 2022. Avant la mise en place de ces plans axés sur le cash, le taux d’endettement frôlait les 90%. Il est à souligner à ce stade que même l’exposition du groupe au marché de la dette privée a diminué, puisque l’encours a baissé de plus de 78% en 2023. L’amélioration des réalisations commerciales, l’orientation vers d’autres segments du secteur immobilier que l’économique et le social, la maîtrise de l’endettement en dépit de la hausse de la production ont permis au bénéfice net consolidé de passer de 12 à 188 MDH en une année. Et l’avenir s’annonce prometteur…

Alliances, le retour en force
Les actionnaires ayant gardé la valeur ADI dans leur portefeuille, malgré que la société soit passée par des années difficiles, auraient bien eu raison de le faire. Le «monstre» renait, avec des réalisations intéressantes et, en prime, une décision de rémunération des actionnaires, écartée depuis 2013.

Deux faits marquants pour Alliances en cette année : le paiement de la première échéance de la dette privée pour un montant de 313 MDH, sachant qu’elle culmine à 1,8 milliard de dirhams, soit 85% de l’endettement global du groupe, et le paiement d’un dividende de 3 DH par action. Ces réalisations sont le résultat du plan stratégique 2022-2025 qu’a lancé le groupe et qui a marqué une rupture avec le passé. Trois grands axes majeurs ont caractérisé ce plan. D’abord, une réorientation vers les lotissements au lieu de la seule production de logements, parce que moins capitalistiques et permettent d’assurer des liquidités rapidement. Ensuite, investir d’autres villes que l’axe Rabat-Casablanca ou encore Marrakech… où la demande est en croissance et le potentiel de développement encore inexploité, sans pour autant se retirer des villes de prédilection de manière définitive. Enfin, les projets sont réalisés sur du foncier qui appartient déjà au groupe.

Les résultats de cette stratégie sont palpables. Celle-ci s’est traduite en effet, en 2023, par une hausse du chiffre d’affaires de 26% à plus de 2 milliards de dirhams et du résultat net de 39% pour totaliser 242 MDH. L’endettement net, lui, est en recul de 20%, se situant à 1,7 milliard de dirhams. Pour finir, le groupe dispose d’un carnet de commandes qui s’élève à 7.419 unités.

Dar Saada n’est pas à la fête
Cette compagnie est celle qui se porte le moins bien de son secteur, en dépit d’un cours en Bourse, en forte hausse. Son résultat net ressort déficitaire encore une fois, avec une activité commerciale en berne. En effet, le chiffre d’affaires est en baisse de 22% à fin 2023, se situant ainsi à 421 MDH. Selon le groupe, ce recul est dû principalement à la stratégie commerciale axée sur le stock de produits finis. Il n’en demeure pas moins que cette politique tournée vers le déstockage permet de sécuriser des revenus de 1,1 milliard de dirhams. Cela dit, les unités en cours de production totalisent plus de 3.700 biens. Ainsi, dans l’attente de la réception des projets en cours d’achèvement et en raison de la politique menée par le groupe, le niveau d’activité réalisé a généré un résultat d’exploitation négatif à -28 MDH contre -26 MDH une année auparavant. Cela s’est traduit sur le résultat net, avec une perte de 67 MDH au lieu de 61 MDH enregistrée en 2022.

Toutefois, les perspectives de croissance de la société s’annoncent sous de bons auspices. Le groupe prévoit, en effet, de nouveaux lancements dans le cadre de l’appel à manifestation d’intérêt pour le relogement de bidonvillois, et ce, au courant du 1er semestre de cette année. De plus, RDS ambitionne de mettre en place en cette année même de nouvelles unités s’inscrivant dans le cadre du nouveau programme d’aide directe au logement. Par ailleurs, le groupe poursuit ses efforts de désendettement. Il a ainsi remboursé 285 MDH de dettes, hors intérêts, au titre de cet exercice. Ainsi, l’endettement global net à fin décembre 2023, y compris les contrats de location (IFRS 16), s’élève à 1,7 milliard de dirhams. Ainsi, le gearing net reste stable et s’établit à 32%.

Une croissance insolente des cours
En Bourse, le comportement de ces valeurs immobilières n’est pas des plus communs. Alors que les trois titres cotés traitaient sur le marché actions à des cours plus bas que leur valeur nominale, ils ont fait une remontada pour carrément doubler leur valeur, ou même plus. Addoha, par exemple, a réalisé un rebond de 129% en 2023 et 79% depuis le début de cette année, pour un cours de 31 DH. Pareil pour Alliances qui traite actuellement à un cours de 270 DH, enregistrant une performance de 122% l’année dernière et 127% depuis le 1er janvier. Et même si les réalisations de RDS ne sont pas au beau fixe, son cours en Bourse a augmenté de 107% et 21% en 2023 et 2024 respectivement pour se situer à 53 DH.