Vente sur plan : les nouvelles règles du jeu

La réforme de la loi sur la VEFA a été publiée au B.O. du 18 février. Les rapports entre l’acquéreur et le promoteur sont mieux encadrés. Les intérêts de l’acquéreur protégés par plusieurs dispositions.

Proposée par le ministère de l’habitat au Parlement en octobre 2013, la réforme de la Vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement vient enfin d’être adoptée. La loi 12-107 modifiant et complétant la loi 44-00 sur la VEFA a en effet été publiée dans le Bulletin officiel du 18 février 2016. Elle vise à surmonter plusieurs contraintes ayant entravé la mise en application du mécanisme malgré son entrée en vigueur il y a plus de dix ans. Le texte introduit des changements aussi bien pour les futurs acquéreurs que pour les promoteurs. En voici les principales dispositions.

Est considérée comme VEFA toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et en transférer la propriété au nom de l’acquéreur qui s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. L’immeuble peut être à usage d’habitation, professionnel, commercial, industriel ou artisanal construit par toute personne de droit public ou privé. L’opération doit être effectuée, sous peine de nullité, conformément aux dispositions de la nouvelle loi 12-107.

Le contrat de vente préliminaire doit être établi, sous peine de nullité, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine dressée par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes. La liste nominative de ces professionnels est fixée annuellement par le ministère de la justice. Y sont inscrits, entre autres, les avocats agréés près la Cour de cassation.

L’acte doit être signé et paraphé sur toutes les pages par les parties et celui qui a rédigé l’acte. Si ce dernier est un avocat, les signatures doivent être légalisées par le chef du secrétariat greffe du Tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce l’avocat, dans un registre spécial à déterminer par Arrêté du ministère de la justice.

– Mentions obligatoires

Le contrat préliminaire doit comporter notamment :
• L’identité des parties contractantes ;
• L’élection domicile convenue avec l’obligation d’en informer en cas de changement ;
• Le numéro du titre mère de la propriété de l’immeuble immatriculé, objet de la construction, ou les références de la propriété de l’immeuble non immatriculé, précisant les droits réels, les charges et les servitudes sur l’immeuble ;
• La date et le numéro du permis de construire ;
• Le lieu de l’immeuble objet de la vente, sa description et sa superficie approximative ;
• Le prix de vente définitif du mètre carré et les modalités de son paiement ou le prix de vente global en cas de logement social tel que défini par la législation en vigueur ;
• Le délai de livraison ;
• Les références de la caution de récupération des échéances payées en cas de non-exécution du contrat par le vendeur, la garantie d’achèvement des travaux ou l’assurance.

Le vendeur doit en outre déposer auprès du rédacteur du contrat des copies conformes des plans architecturaux portant la mention «Ne varietur», des plans de béton armé, une copie du cahier des charges et une copie de la garantie bancaire, de toute autre garantie similaire ou de l’assurance. Notons que la garantie se substitue de plein droit, sauf dispositions contraires, à toute saisie conservatoire effectuée par l’acquéreur dans le cadre de l’application des dispositions de la nouvelle loi, si elle est susceptible de couvrir tous les droits objet de cette saisie conservatoire.

– Le contrat de réservation

Les parties peuvent
préalablement à l’établissement du contrat de vente préliminaire conclure un contrat de réservation, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine. Ce contrat ne peut être établi, sous peine de nullité, qu’après l’obtention du permis de construire. Il doit comprendre l’ensemble des mentions obligatoires devant figurer dans le contrat préliminaire, sauf pour ce qui est de la garantie.

– Droit à la rétractation

au contrat de réservation
L’acquéreur a le droit à la rétractation au contrat de réservation dans un délai n’excédant pas un mois à compter de la date de conclusion du contrat. Le vendeur doit dans ce cas lui remettre le montant total de l’avance dans un délai n’excédant pas sept jours à compter de la date d’exercice de ce droit.

La validité du contrat de réservation est définie dans un délai n’excédant pas six mois non renouvelables et qui conduit obligatoirement soit à la conclusion du contrat préliminaire de vente, soit à la rétractation au contrat de réservation et la restitution des montants avancés. Le vendeur doit entre-temps déposer ces montants dans un compte bancaire privé. Ils ne sont susceptibles ni à l’utilisation ni à la saisie, et ce, jusqu’à l’expiration du délai du droit à la rétractation relatif à chaque contrat. En contrepartie, l’acquéreur reçoit un récépissé de dépôt.

Le vendeur doit établir un cahier des charges de l’immeuble conforme au plan architectural autorisé, qui comprend la consistance du projet, sa désignation, la nature des prestations et des équipements de l’immeuble et les délais de réalisation et de livraison. Il doit le signer avec l’acquéreur et le légaliser après en avoir informé l’architecte. Une copie certifiée conforme à l’original doit être remise à l’acquéreur. Le cahier des charges doit être joint, le cas échéant, d’une fiche technique sommaire portant la signature du vendeur qui comprend une description des composantes d’un local type (appartement témoin par exemple).

Lorsque l’immeuble est immatriculé, des copies du cahier des charges, du plan architectural portant la mention «Ne varietur» et du règlement de copropriété, le cas échéant, doivent être déposées à la Conservation foncière. Si l’immeuble est non immatriculé, ces copies doivent être déposées et inscrites sur un registre spécial tenu au greffe du Tribunal de première instance de la circonscription où se trouve l’immeuble.

Notons que le vendeur s’engage à respecter les plans d’architecture, les délais de réalisation des constructions et, de manière générale, les conditions du cahier des charges. Toutefois, il peut, le cas échéant, bénéficier d’un délai supplémentaire pour l’achèvement des travaux n’excédant pas six mois, à condition d’en informer l’acquéreur dans un délai d’un mois avant l’expiration du délai initial.

L’acquéreur est tenu de payer au maximum une partie du prix global au fur et à mesure de l’avancement des travaux selon les phases suivantes :

• 5% à la conclusion du contrat de réservation ;
• 5% à la conclusion du contrat préliminaire ou 10% en cas de non-existence du contrat de réservation ;
• 10% au lancement des travaux ;
• 60% divisés sur trois phases à payer en commun accord des parties à l’achèvement des travaux de chaque partie :
• Phase des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée ;
• Phase des travaux des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble;
• Phase des travaux de finition et l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité.
• 20% à la conclusion du contrat de vente définitive et la remise des clés.

Notons que tout paiement d’un versement de quelque nature que ce soit, avant la signature du contrat préliminaire de vente ou du contrat de réservation, est considéré comme nul et non avenu. Par ailleurs, les versements effectués lors de la conclusion du contrat préliminaire ou de réservation sont exonérés des taxes d’enregistrement.

Le vendeur doit, après la signature du contrat de vente préliminaire, constituer au profit de l’acquéreur soit une garantie d’achèvement des travaux, soit une garantie de récupération des échéances payées en cas de non-exécution du contrat. La partie qui a dressé le contrat ne peut débloquer les échéances qui sont déposées auprès d’elle au profit du vendeur qu’après l’obtention de ce dernier d’une garantie couvrant toute échéance payée par l’acquéreur. Les conditions et les modalités d’application de cette disposition seront définies par voie réglementaire.

Cela dit, le vendeur est dispensé de plein droit de l’engagement de garantie dès l’inscription du contrat de vente définitive ou du jugement définitif (en cas de vente forcée) dans le registre foncier lorsque l’immeuble est immatriculé, ou dès le dépôt de la demande d’immatriculation si l’immeuble est en cours d’immatriculation, ou dès la conclusion du contrat de vente ou du jugement définitif lorsque l’immeuble est non immatriculé. Le vendeur est également dispensé de l’engagement de garantie dès le rendu du jugement définitif de résiliation résultant du refus de l’acquéreur d’exécuter ses engagements prévus au contrat de vente préliminaire ou la conclusion de la vente définitive. Dans ces deux cas, la partie qui a dressé le contrat préliminaire doit remettre le ou les titres de garantie ou de l’assurance au vendeur dès la réception de sa demande écrite accompagnée des documents de preuve.

L’acquéreur peut céder les droits qu’il tient d’une VEFA à une tierce personne. Cette cession doit se faire dans les mêmes formes et conditions que le contrat de réservation ou le contrat de vente préliminaire. Elle ne vaut l’encontre du vendeur qu’après en avoir notifié celui-ci par l’une des voies de notification légale. Elle substitue de plein droit le cessionnaire dans les droits et obligations de l’acquéreur envers le vendeur.

Le contrat de vente définitif est conclu après que le vendeur remette au rédacteur un certificat de l’architecte prouvant l’achèvement des travaux et la conformité de la construction au cahier des charges. Il est établi après la remise du permis d’habiter ou du certificat de conformité et l’éclatement des titres fonciers parcellaires distincts lorsqu’il s’agit d’un immeuble immatriculé, et après le paiement du reliquat du prix de vente tel que fixé dans le contrat de vente préliminaire.

Notons que le vendeur est tenu, dès l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité, dans un délai n’excédant par 60 jours à compter de la date de leur délivrance, d’en informer l’acquéreur, dans le lieu de domiciliation autorisé par le contrat de vente préliminaire et, le cas échéant, le contrat de réservation par l’une des voies de notification légales, et de procéder aux mesures nécessaires pour requérir l’éclatement du titre foncier en vue de créer un titre foncier de chaque partie divise lorsque l’immeuble est immatriculé. Le vendeur doit en informer l’acquéreur par le biais des mêmes voies de notification légales à compter de la date de l’éclatement des titres fonciers parcellaires dans un délai n’excédant pas 30 jours.

Au cas où l’une des parties refuse de conclure le contrat de vente définitif dans un délai de 60 jours à compter de la date de notification, la partie lésée peut soit résilier le contrat de plein droit, avec droit à l’indemnité précisée plus haut, soit intenter une action en justice pour la conclusion du contrat de vente tout en bénéficiant de l’indemnité. Le jugement définitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat définitif pouvant être inscrit au registre foncier si l’immeuble est immatriculé, ou permettre de déposer une demande d’immatriculation si le titre est en cours d’immatriculation.

Le transfert de la propriété vendue au profit de l’acquéreur n’est valable qu’à partir de la date de la conclusion du contrat définitif ou après la décision définitive rendue par le tribunal lorsque l’immeuble est non immatriculé ou en cours d’immatriculation, et à partir de l’inscription du contrat définitif ou  de la décision rendue par le tribunal sur les registres fonciers lorsque l’immeuble est immatriculé.

En cas de résiliation du contrat de réservation ou du contrat préliminaire pour l’une des parties, celle lésée a droit à une indemnité fixée à 15% des montants payés jusqu’à l’achèvement des travaux des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble, et à 20% des montants payés jusqu’à l’achèvement des travaux de finition et l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité. Toutefois, l’acquéreur a le droit de résilier le contrat sans prendre en charge aucune indemnité si le vendeur ne respecte pas le délai convenu de réception de l’immeuble. Et dans ce cas, l’acquéreur a droit à une indemnité fixée à 20% des montants payés. Précisons que l’acquéreur est dispensé de payer l’indemnité si la résiliation est effectuée avant l’expiration du délai de 30 jours à partir de la date de conclusion du contrat de réservation.

Lorsque l’immeuble est immatriculé et après accord du vendeur, l’acquéreur peut, pour la conservation de ses droits, requérir du conservateur de la propriété foncière la mention d’une prénotation lorsque le montant des avances dépasse 50% du prix de vente. Dès lors, il est interdit au conservateur de délivrer au vendeur le duplicata du titre foncier. La prénotation demeure valable jusqu’à l’inscription du contrat définitif de vente sur le titre foncier. Toute clause contraire est réputée nulle. Ce contrat prend rang par effet rétroactif à la date de la mention de la prénotation. Le conservateur des biens immobiliers procède, lors de la division de la propriété objet du titre foncier mère, au transfert de toute prénotation garant de ce titre au titre foncier dérivé y afférent.