Vente en l’état futur d’achèvement : la nouvelle loi n’a pas la faveur des spécialistes

Ils estiment que le projet de loi ne s’attaque pas aux problèmes de fond de la vente sur plan. Aucune sanction contre les pratiques frauduleuses et les modalités de versement des pénalités de retard n’est prévue.

La vente sur plan de biens immobiliers a toujours posé problème, même après l’entrée en vigueur en novembre 2003 de la loi 44-00 sur la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Censée encadrer les relations entre acquéreurs et promoteurs, notamment pour ce qui est des avances à verser par les premiers aux seconds, cette loi est restée inappliquée par la majorité des professionnels en raison de plusieurs contraintes d’ordre technique et financier : refus des banques d’accorder des cautions aux promoteurs immobiliers, impossibilité pour les acquéreurs d’obtenir un financement avant la signature du contrat définitif, volonté de certains promoteurs de ne pas s’engager sur un prix de vente plusieurs mois à l’avance… Résultat : nombre de projets commercialisés sur plan accusent des retards de livraison sans que les promoteurs ne versent des pénalités aux acquéreurs, et, quand les biens immobiliers sont livrés, ils ne correspondent pas dans bien des cas aux promesses faites initialement par les développeurs des projets. D’ailleurs, les tribunaux de commerce regorgent d’affaires de ce genre et c’est pour cela que le ministère de l’habitat a élaboré un projet de loi modifiant et complétant la loi 44-00 régissant la VEFA.
Quelles nouveautés apporte ce nouveau projet de loi ? Permettra-t-il de contourner les lacunes actuelles et de protéger les intérêts des contractants ?

Tout d’abord, les avocats et notaires contactés se montrent assez sceptiques quant aux apports de ce projet de loi. Ils sont unanimes sur le fait que la tutelle n’a pas attaqué les problèmes de fond de la vente sur plan et qu’elle n’a pas prévu de sanctions contre les pratiques frauduleuses. Selon eux, la nouvelle loi protège davantage le promoteur au détriment de l’acquéreur. Bref, mis à part un léger recadrage de certains articles de la loi 44-00, ils estiment que le nouveau projet de loi ne devrait pas résoudre les problèmes liés à l’inapplicabilité de la loi actuelle.

La vente sur plan de biens immobiliers : Avis de Younes Anibar, Avocat

En effet, parmi les changements introduits par le projet de loi, il y a la définition d’un bien immobilier en état futur d’achèvement qui a changé. Ainsi, sont inclus dans cette catégorie, outre l’ensemble des biens en construction destinés à usage d’habitation, ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal, ceux qui peuvent faire l’objet de rénovation en y introduisant des modifications de fond. «C’est une bonne nouvelle qu’apporte ce texte , mais cette disposition n’est pas cadrée puisque aucune précision palpable n’a été donnée aux éventuels travaux de rénovation qui pourraient être introduits dans un bien», estime Me Abdelmoula Ghrabi, avocat au barreau Casablanca.

En outre, le contrat préliminaire de vente peut désormais être conclu dès l’obtention de l’autorisation de construction. Or, dans la loi actuelle, ce contrat ne peut être signé que si le promoteur immobilier a réalisé les fondations de la construction. Un notaire à Casablanca argumente : «L’objectif d’avancer la conclusion de la convention VEFA à l’étape de l’obtention du permis de construire est de débloquer les fonds nécessaires constitués par les avances des clients afin que les promoteurs s’appliquent à exécuter leurs travaux. Il est vrai que l’une des difficultés de la législation actuelle est de mobiliser une enveloppe budgétaire conséquente afin de réaliser un projet immobilier, surtout que le financement bancaire n’est pas chose acquise aisément. Seulement, cela ne devrait pas arranger les acquéreurs qui, en plus des difficultés rencontrées pour obtenir un crédit sur la base d’un contrat préliminaire, ne disposent d’aucune garantie de la date du début des travaux de construction», commente Me Younes Anibar, avocat au barreau de Casablanca.

Le projet de loi a précisé les modalités de versement des avances par l’acquéreur, alors qu’actuellement, c’est le promoteur qui fixe les modalités de versement. Ainsi, l’acquéreur est tenu de verser 5% du prix de vente dès la signature du contrat préliminaire avec le promoteur. Au fur et à mesure de l’avancement des travaux, il doit payer 75% de plus répartis en trois versements selon l’accord conclu entre les parties contractantes. Le premier concerne l’achèvement des travaux de fondations, le second porte sur les gros œuvres et le dernier versement s’effectue après la réalisation des travaux de finition et l’obtention du permis d’habiter ou le certificat de conformité. Le reliquat, soit 20%, est payé au moment de la réception des clés.
Cela dit, le promoteur est toujours dans l’obligation de constituer une caution bancaire au profit des acquéreurs potentiels, dont le but est de permettre à ces derniers de récupérer leurs versements dans le cas où le promoteur n’applique pas les termes du contrat. Selon Me Anibar, «dans la pratique, la caution constituée auprès des banques est de 1% du montant global du projet immobilier. Il est vrai que le coût de cette garantie est pénalisant pour le promoteur qui est dans une phase d’investissement, mais en même temps cela reste insuffisant pour couvrir l’ensemble des avances versées par les clients en cas de non-application du contrat, sans parler du fait qu’elles soient difficilement récupérables». De plus, hormis une ou deux banques de la place qui acceptent de couvrir certains promoteurs sur des projets précis, les autres refusent d’accorder leur caution et, selon les professionnels, cela ne risque pas de changer après l’adoption de la nouvelle loi.
Au final, le bien immobilier n’est considéré comme achevé qu’après obtention du permis d’habiter. Suite à cela, le contrat définitif peut être conclu mais il est conditionné toutefois par la présentation du vendeur d’une attestation délivrée par l’architecte certifiant la fin des travaux et la conformité de la construction au cahier des charges. Cela dit, en cas de non-conformité du bien livré au plan initial, la nouvelle loi reste muette sur la procédure à suivre par l’acquéreur et ne prévoit aucune sanction contre le promoteur.

Quant aux indemnités, l’acquéreur au même titre que le vendeur supportent chaque mois 1% de la somme due en cas de retard dans le paiement pour le premier, ou de livraison pour le second, à condition que le montant total de l’indemnité ne dépasse pas 15% du prix de vente sur l’année. En revanche, le texte ne précise pas les modalités de versement de ces pénalités. Par ailleurs, le promoteur peut bénéficier d’un délai supplémentaire pour la réalisation du projet immobilier, et ce, avec l’accord préalable de l’acheteur. Si ce délai dépasse une année, le projet de loi donne le droit à l’acquéreur de résilier le contrat VEFA.