Placements : tout savoir sur les OPCI

Des niveaux de rendement intéressants entre 6 et 7%. Les institutionnels, première cible des OPCI. La part de l’immobilier dans les actifs des assurances et des régimes de retraite ne dépasse pas 5%. Un potentiel de 200 milliards de DH.

Les Organismes de placement collectif en immobilier devront bientôt être opérationnels. Jusque-là, tout est presque fin prêt. Les principaux textes réglementaires sont finalisés, au même titre que le cadre fiscal. Le cadre comptable régissant les organismes devra, lui, être étudié lors de la prochaine réunion du Conseil national de la comptabilité, avant d’être applicable. En parallèle, une deuxième circulaire de l’AMMC portant sur l’agrément et le fonctionnement de l’OPCI en tant qu’instrument de placement réglementé est en cours de validation au niveau du Secrétariat général du gouvernement (SGG).

L’ultime étape est celle de la délivrance des agréments aux sociétés de gestion par l’autorité du marché. «Les demandes d’agréments sont en cours de traitement au sein de l’AMMC qui donnera suite à ces requêtes au cours des prochains mois», apprend-on auprès d’une source proche de l’AMMC.
Cette procédure risque-t-elle d’être longue et ainsi retarder le démarrage effectif des OPCI? «Elle dépendra de la qualité des dossiers déposés. Il est vrai que l’autorité a été particulièrement exigeante en termes de procédures et chartes à mettre en place. C’est aux sociétés de gestion de remplir les conditions mises en place pour que leurs demandes soient validées», poursuit notre source.

Pour l’heure, elles sont potentiellement 14 sociétés de gestion

Notons dans ce sillage que les futurs opérateurs se sont constitués en groupement informel pour mener la réflexion ensemble autour des deux circulaires du ministère des finances, discuter ensemble d’une même voix le texte réglementaire. «Quatorze entités forment ce groupement. Cette cohésion présage une bonne pratique entre les futurs opérateurs», s’enthousiasme l’un d’eux.

Bien entendu, ce nombre n’est pas définitif, si l’AMMC valide les demandes. Mais une chose est sûre, de nombreux opérateurs viendront grossir les rangs de la profession.

En tout cas, ils sont plusieurs à voir ce nouvel outil financier d’un bon œil. A l’occasion de la conférence organisée ce mardi 11 juin à Rabat, conjointement par l’AMMC et le ministère de l’économie et des finances, Mohamed Benchaaboun a déclaré : «Je suis convaincu que ces OPCI contribueront à la diversification et la modernisation des modes et instruments de financement de notre économie, à la dynamisation du marché des capitaux, pour qu’il puisse jouer pleinement son rôle de mobilisation de l’épargne et son allocation efficiente au profit de l’investissement».

En effet, dans un contexte pauvre en opportunités de placement, que ce soit pour les investisseurs ou les épargnants, combiné à une faiblesse des rendements de l’action et de l’obligataire, «ce nouvel instrument devra créer de la diversité en offrant aux investisseurs plus de possibilités d’arbitrage entre les différents marchés», explique un opérateur financier. «Caractérisé par un profil risque/volatilité bas, il promet des niveaux de rendement intéressants (6 à 7%). La rentabilité dépendra bien évidemment d’un OPCI à l’autre», explique-t-il.

En outre, malgré une liquidité renforcée, les OPCI demeurent des placements de long terme, avec une durée de placement recommandée de 8 à 10 ans. «Les OPCI répondent aux besoins de certains investisseurs en termes de placement à long terme, adossé à des actifs immobiliers et basé sur des revenus locatifs. Ils offrent des avantages importants en termes de souplesse d’accès aux différents marchés de l’immobilier et de mutualisation des risques», affirme le ministre.

Des gains considérables pour les entreprises

De belles opportunités s’offrent également aux entreprises, grâce à ce nouvel instrument qui devra contribuer au développement de l’offre en matière d’immobilier locatif dans les domaines du commerce et des services, de l’industrie et de l’hôtellerie. De même, il contribuera à la mobilisation de nouvelles ressources par les entreprises et la restructuration de leur situation financière. Il faut dire que jusqu’il y a quelques années il n’existait pas d’acteurs structurés pour porter les actifs immobiliers des entreprises et laisser celles-ci concentrer leurs ressources financières sur leur cœur de métier.

A défaut de mieux, ces mêmes entreprises finançaient donc elles-mêmes l’actif immobilier nécessaire à leur exploitation par crédit bancaire classique ou par leasing. En clair, les opérateurs qui souhaitent se recentrer sur leur cœur de métier en se délestant de leurs actifs immobiliers qui génèrent des dettes ont intérêt à recourir aux OPCI. Car détenir un patrimoine important en foncier génère certes une plus-value à long terme, mais peut ralentir une société dans sa phase de croissance à court et à moyen terme.

Quelle sera la cible principale des OPCI ?

Les futurs OPCI seront orientés vers les investisseurs institutionnels principalement vers les banques, les régimes de retraite et les compagnies d’assurance. «En observant de près les actifs des régimes de retraite et des compagnies d’assurance, la part de l’immobilier dans leur total d’actif est en moyenne de 2 à 2,5% et ne dépasse pas les 5%. Il faut dire que la gestion de l’immobilier au sein des assurances peut s’avérer compliquée. Le fait que l’immobilier soit géré par des organes dédiés (OPCI) encouragera nul doute les institutionnels à augmenter la part de l’immobilier dans leurs actifs», nous apprend-on.

Quel intérêt pour le marché de l’immobilier ?

Comme évoqué plus haut, les OPCI offrent plusieurs avantages mais il ne faut pas compter sur eux pour sortir le marché de l’immobilier de sa torpeur. «Logique, puisque les OPCI s’intéressent uniquement à l’immobilier locatif tertiaire, qui représente une faible part et non pas à l’immobilier résidentiel qui, lui, représente 75% du total actif immobilier. C’est ce segment-là qui manque aujourd’hui de dynamisme à cause notamment d’une surabondance de l’offre», explique un expert approché.

Ceci dit, ce nouvel instrument pourrait contribuer à la transparence et la régulation du secteur immobilier, encore faudra-t-il introduire un référentiel global des prix à la location. Pour l’heure, ce référentiel n’existe toujours pas.

Quoi qu’il en soit, le chiffre de l’univers d’actifs immobiliers éligibles, c’est-à-dire professionnels, avancé par le ministère de l’économie et des finances est de 200 milliards de DH avec un objectif affiché d’un ratio de transformation cible de 15% de l’assiette immobilière du Maroc en actifs immobiliers. De quoi donner l’eau à la bouche aux détenteurs de ce type de biens qui attendent le coup d’envoi des OPCI pour faire «de bonnes affaires». Pourvu qu’ils ne soient pas tentés de vouloir faire de «trop» bonnes affaires, et plonger le marché dans une bulle spéculative !

Les OPCI sont dans leur fonctionnement très similaires aux OPCVM. Pour s’y placer, l’investisseur, personne physique ou morale, peut souscrire auprès d’une société de gestion d’OPCI ou de son réseau de distribution à des parts d’OPCI. Celles-ci lui permettent de détenir, de façon indirecte, une partie des actifs immobiliers détenus par ledit OPCI. Ce type d’investissement présente des avantages différents de ceux d’un investissement en bourse ou en OPCVM. L’actif d’un OPCI est essentiellement adossé à des contrats de location qui génèrent des loyers s’inscrivant sur le moyen et long terme. Les revenus générés sont donc moins soumis à des fluctuations sur le court terme. Par ailleurs, la valeur des parts est indirectement liée à la valorisation des actifs immobiliers détenus par ledit OPCI. Comme l’immobilier est généralement décorrélé, voire inversement corrélé au marché financier, l’investissement dans des OPCI peut être un excellent moyen pour «amortir» les fluctuations d’un portefeuille constitué d’actions cotées ou de parts d’OPCVM.

 

Les OPCI ont d’abord été lancés aux États-Unis avec l’adoption du régime des REITS (Real estate investment trusts) lesquels ont connu un essor considérable atteignant en 2017 une capitalisation de 1000 milliards de dollars, soit les deux tiers de la capitalisation mondiale des REITS.
En Europe, ils ont été développés plus récemment. A titre d’exemple, la France a adopté le régime des SIIC (Sociétés d’investissement en immobilier cotées) en 2003, puis celui des OPCI en 2007. Dès son lancement, l’OPCI a connu une croissance extrêmement rapide, + 700 % entre 2014 et 2018.
Le Maroc, lui, est aujourd’hui le 38e pays à mettre en place un régime pour les véhicules d’investissement immobilier, le 3e en Afrique et le 1er de la région.

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