Locatif : les rendements baissent dans le résidentiel

Les prix à  la location des biens résidentiels ont enregistré des baisses de 20% en un an. La valeur locative des plateaux de bureaux se maintient, même si des variations s’opèrent selon l’état de l’actif. La durée de vacance peut atteindre jusqu’à  8 mois en fonction de l’emplacement du bien et de sa finition.

Le marché de l’immobilier résidentiel est de plus en plus calme. L’ampleur de l’atonie diffère certes d’une ville à une autre, mais le constat général qui se dégage est clair : les transactions se font de plus en plus rares, les acquéreurs se montrent toujours prudents et certains promoteurs, impactés par cette léthargie, n’hésitent pas à baisser leurs prix pour espérer écouler leurs logements invendus. Et même avec des prix revus à la baisse, les décisions des acheteurs se font attendre car, au regard de la situation actuelle, ces derniers pensent que le potentiel de baisse des prix n’est pas encore totalement atteint.

Cette situation ne frappe pas toutes les régions. Si les villes à vocation touristique, à l’instar de Marrakech et de Tanger, ont déjà été touchées par des baisses allant jusqu’à 30%, les autres, de nature plutôt économique et administrative, s’inscrivent dans une tendance de stabilité des prix depuis 2012. «La commercialisation du résidentiel avance au même rythme qu’en 2012 et presque aux mêmes prix, notamment pour les promoteurs connus sur la place, qui ont une certaine expérience en la matière», confirme un promoteur à Casablanca. Ceci laisse entendre que ceux de petite taille trouvent du mal à écouler leurs biens. D’ailleurs, un autre promoteur assure que «malgré des baisses de prix de près de 40% sur l’un de ses projets immobiliers à Tanger, la demande tarde à se manifester».

Cette situation caractérise également le segment de l’immobilier professionnel. Les opérateurs rapportent que la demande commence à se tasser, laissant place à une suroffre sur le marché. Elle a été alimentée à Casablanca par les nombreux projets en bureaux neufs qui ont vu le jour dernièrement, dont Casa Finance City qui offre près de 650 000 m2 de plancher, Casablanca marina avec plus de 120 000 m2 et la nouvelle tranche de Casanearshore avec plus de 60 000 m2. Rabat n’est pas en reste puisque l’abondance en termes d’offre de plateaux de bureaux est le mot d’ordre des promoteurs immobiliers. Il faut dire que ces deux villes accaparent près de 80% du parc bureaux au Maroc. De ce fait, les prix à la vente s’installent dans un rythme stable.

Etant donné que la demande d’acquisition s’essouffle, l’on pourrait penser que les clients se soient rabattus sur la location et que les loyers se soient orientés à la hausse, que ce soit sur le marché du résidentiel ou celui des plateaux de bureaux. Il n’en est rien ! Au contraire, les prix proposés à la location ont été revus à la baisse par nombre de promoteurs. Majid Alaoui, secrétaire général de l’Association marocaine des agences immobilières (AMAI) et directeur général d’Imvalory, le confirme : «Nous avons opéré des baisses de près de 20% sur les biens immobiliers mis à la location et ce n’est pas sans difficulté que nous trouvons preneurs». Et d’ajouter à titre d’illustration, «un bien immobilier de 170 m2 à Ain Diab était offert à la location à 16 000 DH depuis le début de l’année et ce n’est qu’après moult négociations que son propriétaire a accepté de le louer à 12 000 DH». C’est dire que même le locatif n’échappe pas à la crise. Cela dit, si des propriétaires, confrontés à cette mauvaise conjoncture, peuvent se montrer flexibles et abaisser leurs prix de location, d’autres ne peuvent pas ou tout simplement n’acceptent pas de brader leurs prix. Tel est le cas de ce propriétaire d’un appartement de 70 m2 au quartier de Bourgogne qui maintient son offre à la location à 8 000 DH par mois !

La demande est de plus en plus exigeante en termes  de qualité

A l’inverse, les prix à la location des plateaux de bureaux se maintiennent, «même si la demande est de plus en plus exigeante et s’oriente vers les actifs neufs, de qualité et qui répondent aux normes internationales», précise un professionnel. En effet, le niveau de prix se maintient en raison non seulement d’une offre variée en plateaux de bureaux mise sur le marché récemment mais également en raison d’un marché secondaire dont la qualité ne répond plus aux exigences des locataires professionnels. M. Alaoui précise : «Le parc immobilier professionnel devient de plus en plus vétuste et les investisseurs refusent de miser dans la rénovation». Ces derniers justifient cette tendance par le coût d’investissement élevé de la rénovation qui, en plus, ne garantit pas un retour sur investissement. En effet, ils peuvent rencontrer beaucoup de difficultés pour louer leurs plateaux rénovés vu l’abondance de l’offre sur le marché. Ils préfèrent de ce fait attendre que la demande soit plus vigoureuse pour investir.
En tout cas, le prix à la location sur le marché secondaire tourne aux alentours de 150 à 160 DH/m2 pour un plateau du bureau basique, non aménagé et sans cloisons. Pour les bureaux neufs, il peut aller jusqu’à 190, voire 220 DH/m2 pour les espaces semi aménagés avec plancher technique, faux plafond, climatisation installée, pré-cablâge réseau, sanitaire et cuisine équipée. «Ces prestations permettent aux locataires de réduire leurs coûts et délais d’installation, car ils peuvent être opérationnels en moins d’un mois, et d’économiser aussi leur frais de fonctionnement», explique un opérateur.

De toute façon, avec une demande émanant surtout de filiales de multinationales, avec des exigences strictes en termes de standard de qualité et de sécurité émanant de leurs maisons mères, ces sociétés ne peuvent se hasarder à s’implanter dans des locaux moyennement structurés.
Bien que l’offre soit adaptée aux exigences des sociétés désirant s’implanter dans le pays, les promoteurs commencent à ressentir les effets de la crise internationale. Cela se manifeste à travers les reports des décisions d’installation des sociétés ainsi qu’à travers le ralentissement du rythme de la demande. Du coup, la durée de vacance tend à s’allonger  pour atteindre 5 à 6 mois. Elle est supérieure à cette moyenne pour les immeubles du marché secondaire.

Un taux de rendement de 6% pour les appartements et de 5% pour les villas

Pour l’immobilier résidentiel, un logement proposé à la location peut rester vacant pendant une durée de 6 à 8 mois, voire plus si le loyer demandé est plus élevé que la moyenne du marché. Rappelons qu’il y a un an, la durée de vacance pouvait aller jusqu’à 4 mois seulement.
Ainsi, vu la demande qui s’essouffle, les prix qui stagnent, voire baissent, et les délais de vacance qui s’étirent, les taux de rendement s’en trouvent largement impactés. En effet, un investisseur souhaitant miser sur le marché résidentiel ne peut tirer de cet investissement qu’un taux de 6% pour les appartements et 5% pour les villas. On parlait il y a tout juste deux ans d’un taux de rendement variant de 8 à 10% pour les appartements.
En revanche, le taux de rendement des plateaux de bureaux peut commencer à 8% et atteindre jusqu’à 10%, soit le même niveau que l’année dernière. Cela demeure toutefois tributaire de l’emplacement de l’immeuble, de sa finition et de son état.
Par ailleurs, «l’investissement dans les plateaux de bureaux demeure dominé par des institutions financières aussi bien privées qu’étatiques dans un contexte d’absence de sociétés spécialisées en placement immobilier ouvertes aux particuliers», révèle une étude du cabinet Lazrak sur le marché immobilier professionnel publiée en 2012. Il faut dire que même en trouvant preneurs, il existe certaines difficultés de gestion du bien loué. «Cela va de la maîtrise des impayés au risque d’insolvabilité des locataires, sans oublier la quête continue de nouveaux clients après le départ des occupants», conclut un professionnel.