Investir dans une résidence secondaire, un bon choix ?

Au lieu d’acheter, vous pouvez toujours louer à l’année
une résidence secondaire.
Ne sous-estimez pas les charges annexes d’une propriété.
Vous pouvez rentabiliser votre investissement en louant votre maison de vacances.

Et si vous décidiez de passer vos prochains séjours dans ce même endroit d’où vous venez de rentrer de vacances ? Ne seriez-vous pas tentés de posséder la même petite villa en front de mer que celle que vous a prêtée votre ami cet été ? Ne serait-il pas plus simple de posséder sa propre maison à Marrakech plutôt que de se voir refoulé aux receptions des hôtels de la ville ocre parce que votre escapade du week-end coïncide avec un de ces grands événements qui y sont fréquemment organisés ? Beaucoup de questions que vous devez certainement vous poser en cette difficile période de la rentrée. Généralement, la réflexion concernant la maison secondaire commence de la manière suivante : plutôt que de gaspiller beaucoup d’argent pour les vacances en été et lors des escapades du week-end, pourquoi ne pas investir dans l’achat d’une maison secondaire là où l’on se rend le plus souvent ?

La location à l’année, une option qui présente certains avantages
Mais au fait, qu’est-ce qu’une résidence secondaire ? En réalité, il n’existe aucune définition juridique. En plus, peut-on mettre la maisonnette de Bouznika Bay, la villa dans les Palmeraies de Marrakech, le chalet de montagne d’Ifrane, la petite ferme du côté d’El Jadida ou le deux pièces/cuisine au centre ville de Tanger dans le même lot. C’est au niveau de la fiscalité qu’il existe une différence claire entre les résidences principale et secondaire. La première bénéficie en effet de plusieurs avantages fiscaux (Cf. encadré), l’autre pas du tout. Quoi qu’il en soit, passer quelques semaines par an à compter les vagues, les palmiers, les moutons ou les passants en bas de la rue, à partir de son propre balcon reste un rêve pour beaucoup de personnes. Et comme tous les rêves il n’est pas donné à tout le monde de le réaliser.
Un pied-à-terre est donc un luxe. Surtout si l’on considère l’importance de l’investissement et l’infinie diversité des dépenses qui y sont inhérentes. Le rêve peut cependant devenir accessible si l’on parvient à mesurer correctement l’ampleur du projet.
Devenir propriétaire de son lieu de villégiature est un investissement important. Comme pour tout investissement immobilier, il est primordial de prendre une décision judicieuse quant au choix de la demeure secondaire, du budget et du mode de financement. Autant de raisons pour ne pas prendre les choses à la légère. Mais lorsque vous serez en train de préparer votre plan de financement, n’oubliez pas de prendre en considération l’investissement lié à l’ameublement et la facture annuelle liée aux charges, souvent très mal évalués.
Mais avant d’engager le processus, sachez qu’il existe une option autre que l’acquisition. En effet, louer sa résidence secondaire à l’année est un choix à envisager, d’autant plus que ce type de location présente moins d’inconvénients que la location saisonnière. Le principal avantage de cette option a trait à l’investissement initial. En effet, en optant pour la location longue durée, vous n’aurez aucun capital à verser, ni de frais de notaires à débourser. La seule sortie importante de cash concerne un éventuel dépôt de garantie récupérable à la fin du bail.

Résidence principale ou secondaire : le même crédit bancaire
Même pour ceux qui comptent avoir recours au financement bancaire, la location leur permettra d’économiser le coût du crédit. En outre la location permet de s’installer confortablement dans sa résidence secondaire (contrairement à la location saisonnière) sans pour autant se lasser de se rendre toujours au même endroit, car il est toujours plus facile de résilier un contrat de bail que de trouver un acheteur. Enfin, tenter la location permet de vérifier si l’on se rend souvent dans sa résidence secondaire, et de juger s’il est utile ou non de basculer vers la propriété, une option qui n’est certainement pas dénuée d’avantages. D’ailleurs, une étude réalisée par le Magazine français «Investir» (octobre 2000) proposait une simulation «acheter ou louer ?» qui conclut que l’on peut envisager l’achat à crédit à condition de conserver le bien immobilier durant 25 ans, avec un crédit de 15 ans. Mais au-delà des calculs, le seul titre de «propriétaire» suffit à dissuader le plus grand nombre de personnes de la location longue durée.
Pour ce qui est du financement, les banques ne font pas de distinction sur la base de l’utilisation du bien immobilier acheté. Votre banquier sera plus regardant sur votre ratio d’endettement et sur les garanties que vous lui présenterez. Pour peu que vos revenus le permettent, votre banquier financera même un troisième logement !

Le coût réel de l’investissement
Une fois que vous jetterez votre dévolu sur la maison de vacances de vos rêves et cogiterez sur la manière de le financer, il est nécessaire d’évaluer le coût réel de votre investissement.
Pensez d’abord à l’ameublement. Même si ce n’est que pour des vacances, il est toujours agréable de se retrouver dans un cade chaleureux et confortable. Inutile donc d’investir autant dans une maison pour y vivre en camping. Si vous pensez acheter dans une station balnéaire, n’oubliez pas que le cycle de vie de vos meubles sera écourté à cause de l’humidité, et que vous aurez à changer votre mobilier assez régulièrement.
Avant de passer aux dernières formalités pour la conclusion du contrat de vente, un petit calcul s’impose : celui du budget annuel des dépenses annexes. En effet, même si vous n’y vivez que par intermittence, une résidence secondaire nécessite quelques tâches d’entretien qui s’avèrent souvent assez onéreuses. Les travaux d’entretien diffèrent selon que vous soyez un amoureux de la montagne ou que vous ayez un véritable penchant pour la mer. La cheminée, le système de chauffage, la plomberie et la boiserie nécessitent un entretien régulier pour que votre chalet de montagne soit le plus accueillant possible. L’humidité aura pour sa part raison du toit, de la façade et de meubles en bois de votre villa en bord de mer. Le jardin, la piscine et autres petits luxes exigent des dépenses plus importantes. Les dépenses d’eau et d’électricité ne sont pas non plus insignifiantes. Enfin, il faudra tenir compte dans vos calculs des frais de gardiennage, et pourquoi pas, si vous êtes quelqu’un de prévoyant, de la prime à verser à votre assureur pour vous protéger contre toutes sortes de risques (vols, intempéries, incendie…).
Comme tout autre investissement, une maison secondaire peut être rentabilisée. La possibilité de revendre votre bien immobilier et d’en tirer une plus-value intéressante est toujours là. Par ailleurs, vous avez la possibilité de louer votre maison. Que ce soit en location saisonnière (pour des courtes périodes, surtout en haute saison) ou en location longue durée (pour toute l’année), le rendement de votre maison dépendra de son emplacement, de son ameublement, et surtout de la réputation du site dans lequel vous vous êtes choisi de vous installer.