Immobilier : on s’oriente vers le neuf…Bonne affaire ou pas ?

Depuis le début de l’année, 75% des acquisitions concernent uniquement le neuf. Un bien ancien est 35% moins cher que le neuf. Les frais d’aménagement ont baissé.

Pour un premier achat immobilier, opter pour le neuf ou l’ancien est, bien entendu, une affaire de goût mais surtout de budget. Que préfèrent les Marocains aujourd’hui ? Nous avons posé la question à plusieurs opérateurs du marché. La réponse est quasiment unanime, la tendance est au neuf.

Alors que depuis au moins une dizaine d’années, les acquéreurs se ruaient sur les biens anciens, la donne s’est inversée cette année. «75% des acquisitions sont orientés vers le neuf», atteste un notaire de la place. Pourquoi ce revirement de tendance ? «Plusieurs promoteurs ont revu leurs prix à la baisse. Ceci est également valable pour les biens neufs classés haut standing», dit-il.

«Certains projets neufs à Casa Anfa (sis le site historique de l’ancien aéroport d’Anfa) valaient entre 25 000 DH et 28000 DH/m2. Depuis, les prix ont été revus à la baisse. Ces mêmes biens sont mis en vente à 20 000 DH», appuie un agent immobilier.

Un autre opérateur justifie cette tendance par des raisons économiques. Selon lui, le financement bancaire serait plus facile quand il s’agit d’un achat neuf. Quoi qu’il en soit, et malgré cette nouvelle tendance, le choix entre le neuf et l’ancien est loin d’être évident. Les avantages du neuf sont les inconvénients de l’ancien et vice versa. D’ailleurs, pour de nombreux acquéreurs, la question est loin d’être tranchée…

Pourquoi s’orienter vers le neuf ?

S’offrir un logement neuf suppose l’achat d’un lieu de vie moderne, fonctionnel, donnant lieu à de nombreuses garanties pour faire face aux éventuelles malfaçons. L’acquéreur n’aura pas (théoriquement et sauf surprise malencontreuse) à prévoir de lourds travaux à court/moyen terme, puisque le constructeur garantit un parfait achèvement du logement qui couvre tous les désordres intervenant dans la première année après la réception des travaux, le bon fonctionnement des équipements (robinets, volets roulants…) pendant deux ans, et la réparation des désordres importants pendant dix ans (cf. encadré).
Un logement neuf c’est aussi un habitat plus performant thermiquement (difficile à trouver dans un immeuble moins récent). Rappelons que la loi impose désormais aux constructeurs de respecter les certaines réglementations. Ils sont dans l’obligation de prendre en considération un ensemble d’exigences thermiques lors de la réalisation de leurs projets, depuis l’entrée en vigueur du règlement général de construction fixant les règles de performance énergétique des constructions en novembre 2015. Concrètement, la loi impose de respecter des normes thermiques minimales, concernant les toitures, les murs extérieurs, les fenêtres, les planchers et les vitrages. Dans l’ancien, les frais liés à ce type d’intervention sont généralement à la charge exclusive du propriétaire.
Quand bien même les prix du neuf auraient baissé, la décote est bien plus intéressante du côté de l’ancien, à en croire des opérateurs. Il l’emporterait même haut la main, dans le contexte actuel! L’ancien est généralement 20 à 30% moins cher que le neuf, pour des prestations équivalentes (même type de bien, même surface, même environnement). La décote est davantage plus importante aujourd’hui dans les grandes villes du Royaume, à en croire H.S, notaire à Casablanca.

Pourquoi se diriger vers l’ancien ?

«Dans un contexte sectoriel caractérisé par une baisse généralisée des prix, l’acheteur a plus intérêt à acquérir un bien ancien. Aujourd’hui, la décote du prix d’un bien ancien peut atteindre 35% de la valeur initiale. En réinjectant 10% de la valeur pour réaménager le bien, l’on se retrouve avec un appartement (presque) flambant neuf et nettement moins cher qu’un autre bien neuf aux mêmes caractéristiques (emplacement, superficie…)».

Exemples à l’appui. A Racine, l’un des quartiers cotés de Casablanca, un appartement neuf ne vaut pas moins de 20 000 DH à 22 000 DH/ m2. Dans le même quartier, un bien de seconde main équivalent vaut aujourd’hui 13 500 DH à 14000 DH/ m2.

Au boulevard d’Anfa, plus précisément à la rue Molière, les prix d’appartements neufs sont de 22 000 DH/m2. En face, les biens anciens sont proposés à un prix de 15000 DH. De plus, «le coût des travaux d’aménagement pour ce type de biens oscille entre 10000 DH à 15 000 DH/m2…Une aubaine», résume le notaire. Des chiffres confortés par un autre professionnel du secteur qui affirme que les travaux de finition varient de 150 000 DH à 200000 DH. «D’autant plus que le prix des intrants (carrelage, peinture…) a baissé ces derniers temps», affirme-t-il.

En plus d’un avantage économique considérable, l’ancien a d’autres atouts, selon un autre agent immobilier approché : «Contrairement à un logement acheté sur plan, l’achat immobilier ancien donne la possibilité de visualiser le bien dans son entier. L’acquéreur l’examinera dans ses moindres recoins, et constatera les travaux ou les aménagements à prévoir. Et même par rapport à un habitat neuf existant, un bien de seconde main ne cache pas de surprises, il apporte plus de sécurité. Ce qui n’est pas le cas d’un bien neuf achevé dont les installations ne sont pas faites».

Cela renvoie à un autre point : celui de la disponibilité du bien ancien. «En moyenne, le délai d’attente pour récupérer le bien ne dépasse pas les 4 mois, entre la signature de la promesse (ou du compromis de vente) et l’emménagement. En face, le choix d’un bien neuf suppose un délai d’attente plus important (12 à 18 mois environ) entre le moment de la signature du contrat de réservation et celui de l’emménagement», affirme l’agent.

Et bien évidemment, quand on s’oriente vers le marché de seconde main, l’étendue du marché est plus importante et donc le choix est bien plus vaste que dans le neuf.

Immobilier
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Un habitat neuf est un bien ayant moins de cinq ans d’existence et n’ayant jamais fait l’objet d’une transaction (vente, succession, donation). La plupart du temps, les biens neufs sont acquis en vente en état de futur achèvement (Vefa).

Si le logement change de propriétaire dans cette période de cinq ans, il est qualifié à la fois de récent (à défaut de neuf) et d’existant comme les habitats anciens (ayant plus de cinq ans d’existence).

 

L’achat d’un bien immobilier fait bénéficier à l’acquéreur des garanties relatives à ce bien. Des garanties engageant la responsabilité du constructeur. Dans ce sillage, il faut noter que la date de départ de ces garanties n’est pas celle à laquelle l’acheteur réceptionne le bien, mais plutôt celle où le vendeur (promoteur) a réceptionné les travaux des entreprises qui ont réalisé les ouvrages pour lui. Lesquelles entreprises ayant elles-mêmes fait l’objet d’une retenue de garantie appliquée par le promoteur pour une durée d’un an. Cette retenue de garantie vise à maintenir les entreprises ayant pris part à l’édification du projet, tenues de réparer tout défaut de construction ou d’exécution constaté, et dont elles sont l’auteur, tout au long de la première année de réception du bien par l’acquéreur. Cette retenue de garantie appliquée par le promoteur aux entreprises de construction donne lieu à la garantie de «parfait achèvement». Cette dernière dure un an à partir de la date de réception du bien et s’applique aux entreprises qui ont réalisé les travaux de gros œuvre, et finitions. Pendant un an, celles-ci sont tenues de réparer tous les dommages constatés et signalés.
L’acquéreur jouit également d’une garantie décennale. Elle est non obligatoire, mais les promoteurs sérieux et responsables y souscrivent. Elle est valable pendant 10ans et couvre tous les problèmes qui pourraient compromettre la solidité de la construction ou la rendre menaçante ou impropre à sa destination d’habitation : fissurations importantes, infiltrations, étanchéité défectueuse. Toutefois, cette garantie ne s’applique pas aux finitions ou à l’esthétique du bien.