Immobilier : comment contester un redressement fiscal

Contestation auprès de l’inspection des impôts, recours à  la commission locale de taxation…, le rejet d’un redressement exige un respect des délais et procédures. Privilégiez la négociation avec le fisc pour éviter de payer les pénalités de retard en cas d’issue non favorable. Attention aux délais de prescription.

Dans un contexte de dégradation des finances publiques, l’administration des impôts adresse de plus en plus de redressements aux contribuables, qu’il s’agisse d’entreprises ou de personnes physiques. Pour ceux-ci, ce sont principalement les transactions immobilières qui sont visées. Aussi bien les vendeurs que les acheteurs reçoivent ces derniers mois quasi systématiquement des redressements, rapportent les notaires. Des redressements qui portent sur la Taxe sur les profits immobiliers pour les premiers et sur les droits d’enregistrement pour les seconds. La direction des impôts estime dans la majorité des cas qu’une partie du prix de la transaction a été dissimulée. Certes, la pratique du «noir» n’a pas cessé mais il arrive que des contribuables soient redressés alors que le prix de la transaction a été totalement déclaré. Dans ce cas, comment contester le redressement ? Quelles sont les voies de recours et les issues possibles ?

Il faut savoir tout d’abord que le fisc doit envoyer une 1e notification de redressement au vendeur dans un délai de 90 jours à partir de la date du versement de la TPI. Pour l’acheteur, en revanche, un délai de 4 ans est accordé à l’administration pour réclamer des droits d’enregistrement supplémentaires (6% pour les terrains non bâtis et 4% pour les biens construits). Passé ce délai, toute notification de redressement est considérée comme nulle. La notification doit comprendre les motifs et la nature du redressement. Elle doit inclure également la nouvelle base devant servir d’assiette fiscale ainsi que le montant des droits complémentaires qui en résultent. Ainsi, le redressement peut s’effectuer sur la base d’une insuffisance de déclaration, d’une dissimulation des prix, d’une superficie déclarée incorrecte… Mais, «dans la majeure partie des cas, le redressement s’explique par la non-conformité du prix de la transaction par rapport à la valeur vénale fixée par le fisc», explique Me Mohamed Alami, notaire à Casablanca. En effet, l’administration dispose d’une matrice des prix de tout le pays, détaillée selon les quartiers et le standing. Elle est actualisée annuellement, en fonction du prix des transactions passées.
Le contribuable dispose d’un délai de 30 jours pour payer le complément d’impôt relatif aux droits d’enregistrement ou à la TPI ou pour contester ce redressement. Dans ce dernier cas, une lettre doit être adressée à l’inspecteur des impôts et doit comprendre les vices de fond,

c’est-à-dire l’ensemble des remarques et motifs de contestation (permis d’habiter, état de l’immeuble, plan du bien immobilier…). Il est même conseillé de joindre à la lettre les documents nécessaires afin d’appuyer sa contestation. En outre, les professionnels recommandent de se faire assister par un expert assermenté ou un conseiller juridique afin de formuler une réponse complète à l’administration.
Une fois la réponse adressée à l’inspection des impôts, celle-ci doit se prononcer dans un délai de 60 jours. En cas de refus des arguments avancés par le contribuable, l’inspecteur doit lui envoyer une 2e lettre de notification expliquant les motifs du rejet et rappelant la base d’imposition. Si le contribuable accepte de payer, il doit le faire dans un délai de 30 jours. S’il s’estime toujours lésé, il peut saisir la commission locale de taxation, et ce, au plus tard 30 jours après la réception de la 2e lettre. Cette commission dispose d’un délai de 4 mois pour étudier le dossier et statuer sur l’affaire.

Risque de payer le double du montant du redressement si le fisc prouve la pratique du noir

L’affaire pourrait ne pas s’arrêter à ce stade puisque les décisions de la commission peuvent être contestées auprès de la commission nationale du recours fiscal (CNRF), soit par le contribuable, soit par l’administration, et ce, dans un délai maximum de 60 jours suivant la date de notification de la décision de la commission locale de taxation. A défaut, les décisions de la 1ère commission sont obligatoirement appliquées. En tout cas, la CNRF se charge d’informer la partie adverse de l’objet du recours et demande à l’administration de lui transmettre les documents relatifs aux actes de la procédure contradictoire. Si dans un délai d’un mois lesdits documents n’ont pas été communiqués, la CNRF fixe ainsi la base d’imposition en tenant compte de celle déclarée par l’intéressé au cas où c’est lui-même qui a saisi la CNRF ou en prenant en considération celle fixée par la 1ère commission.

Cela dit, si les commissions saisies donnent raison à l’administration, le contribuable est tenu de s’acquitter, en plus de la somme réclamée par le fisc, de pénalités et de frais de retard. Ils correspondent à 30% de l’impôt complémentaire à payer, en plus de 6% annuellement à raison de 0,5% par mois de retard depuis la réception de la 1ère notification de redressement. «Ce qui est pénalisant pour nombre de contribuables qui, en prenant connaissance de ces pénalités, préfèrent se conformer à la décision du fisc, ou, au meilleur des cas, négocier à la baisse la somme exigée», signale un notaire à Rabat.

En effet, la négociation demeure possible entre le contribuable et l’administration fiscale sans recours administratif et à tout moment ; autrement dit, même si la CNRF rend son verdict. Vu la lenteur de la procédure et les frais engendrés pour engager un conseiller, nombre de contribuables préfèrent trouver un terrain d’entente avec l’administration. Me Alami précise que la négociation avec le fisc peut aboutir à un arrangement pour payer en moyenne 50% à 60% seulement de la somme réclamée. Dans le cas où aucun arrangement n’est trouvé et que la décision de la CNRF n’est pas acceptée, les parties peuvent saisir la justice administrative et de faire appel également. Si le contribuable refuse toujours de s’acquitter de son impôt, la procédure de recouvrement des créances publiques est dès lors engagée.
Par ailleurs, «si l’inspecteur des impôts présente les preuves nécessaires de l’existence d’une somme non déclarée dans le montant de la transaction qui figure sur l’acte de vente, le contribuable devra payer le double du montant du redressement exigé par le fisc», explique Me Alami. Si la fraude est répétée, l’administration fait appel directement à la procédure pénale.

C’est d’ailleurs dans ce sens que l’Administration fiscale, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers, Bank Al-Maghrib et la Conservation foncière s’attellent à mettre en place l’argus immobilier, base qui sera publique et qui permettra aux contribuables de savoir à l’avance quel prix l’administration retiendra pour le calcul des différents impôts et taxes d’une transaction immobilière. Toutefois, cet argus, qui devait être publié à la fin de l’année dernière puis en juin 2014 pour la ville de Casablanca, n’a toujours pas vu le jour. Les responsables de la FNPI expliquent cela par un retard pris par la conservation foncière qui, à l’heure actuelle, n’a toujours pas remis son avis aux autres administrations concernées.