Immobilier : ce secteur où tous les intervenants se jettent la pierre

Le marasme perdure. Les promoteurs ne sont pas prêts à diminuer les prix. Le référentiel des prix ne correspond toujours pas à la réalité du marché.

Ce n’est plus un secret, le marché immobilier peine sérieusement à renouer avec la croissance. Biens neufs ou de seconde main, les transactions se font toujours au compte-gouttes. Et ce n’est pas faute d’une offre abondante et variée. Plusieurs chantiers sont ouverts un peu partout au Royaume et concernent quasiment tous les segments (économique/social, moyen, et haut standing). Sur la base des derniers chiffres disponibles auprès du ministère de l’habitat, la production a augmenté de 6,4% à 165 526 unités à fin 2018. Les mises en chantier se sont accélérées de 12,6% à 181 092 unités. Et dans une moindre mesure, le cumul des ventes de ciments s’est apprécié de 2,4% à 6,7 millions de tonnes à fin juin 2019. Ces chiffres prouvent bien que la production de logements continue. A Casablanca par exemple, plusieurs quartiers continuent de s’ouvrir à la construction d’immeubles, sans parler d’une multitude de projets immobiliers du côté de Bouskoura, Dar Bouaaza, etc. L’offre est donc abondante… un peu trop même, selon les quelques agents immobiliers approchés. «Certains promoteurs ont regretté d’avoir investi dans des projets bons sur le papier mais qui se sont révélés être un grand flop, une fois commercialisés».
Au vu de la situation, l’on pourrait conclure que la demande ne suit pas, ou du moins qu’elle se trouve noyée dans cette espèce de suroffre. «La demande existe mais elle ne matche pas avec l’offre existante, jugée peu adaptée à ses besoins et exigences», selon un intermédiaire immobilier. «Les promoteurs ne sont pas les seuls responsables de cette inadéquation, poursuit-il. Les agences urbaines devraient revoir leurs plans d’aménagement pour offrir des parcelles constructibles adaptées aux besoins des promoteurs et des particuliers».

Omar Najib, promoteur à Casablanca, relativise et affirme que certains promoteurs, petits ou grands, étudient plus la demande. Selon lui, «les superficies sont rationalisées, les promesses de plus en plus tenues et les promoteurs sont plus soucieux par rapport à la qualité des matériaux».

Les tarifs bancaires accentuent le marasme du secteur

Selon des promoteurs, les banques seraient de moins en moins souples quand il s’agit de financer des particuliers. «Et puis les taux de crédit demeurent excessivement chers, en comparaison avec d’autres pays, comme la France. En plus des intérêts colossaux, il faudrait supporter d’autres frais annexes. De quoi en dissuader plus d’un», s’alarme l’un des promoteurs, qui oublie certainement que la structure des économies est totalement différente.
Notons, à ce propos, que l’encours des crédits immobiliers destinés à l’habitat au 1er semestre 2019 ressort en hausse de 5,5% par rapport à la même période de l’année dernière. Au moment où celui destiné à la promotion immobilière a baissé de 3%.

Et les prix affichés dissuadent-ils les acquéreurs potentiels ?

A en croire les agents immobiliers approchés, les prix affichés aujourd’hui restent élevés par rapport au pouvoir d’achat de la classe moyenne «La classe populaire trouve son compte avec les logements conventionnés à 250 000 DH. Idem pour la classe aisée, prête à mettre le paquet pour des biens sur-mesure. La laissée-pour-compte est la classe moyenne. Le moyen standing, dans son sens propre, a complètement disparu, à cause notamment de la cherté des terrains. Les biens proposés sont chers par rapport au budget d’une personne de la classe moyenne», explique un agent.

En attendant, beaucoup de promoteurs n’arrivent pas à écouler leurs stocks. Certains, sous pression, ayant besoin de fonds de roulement, revoient leurs prix à la baisse. «Ils sont rares aujourd’hui à brader les prix. Surtout dans les principales villes ( Casablanca, Rabat ou Tanger). Il n’y a qu’à voir les prix qui ressortent en stagnation».

«Cet entêtement à ne pas baisser les prix est logique. Compte tenu des lourdes charges supportées par les promoteurs en matière de coûts liés au prix du foncier, des matériaux de construction, etc.», explique M.Najib.

Le nouveau référentiel des prix ? Un flop, pour l’instant !

Un autre élément donne du fil à retordre à tous les acteurs : le fameux référentiel des prix. Les opérateurs sont convaincus que les prix auraient pu baisser davantage si le référentiel était adapté à la situation actuelle du marché. Puisque les propriétaires, surtout ceux ayant acquis leurs biens à des prix plus ou moins élevés, refusent de concéder des baisses et d’être taxés sur la base des prix de l’Administration.

Rappelons qu’en mai 2019, l’Agence nationale de la conservation foncière et la Direction générale des impôts (DGI) se sont donné la main en lançant un nouvel argus sur le marché (à Casablanca dans un premier temps). Cet outil est censé donner plus de clarté au secteur en matière de fiscalité.
Maintenant que ce référentiel a été mis à jour, le marché reprendra t-il des couleurs ? «Non. Cette première édition du nouvel argus ne fait toujours pas l’unanimité», atteste M.Najib.

H.S, notaire à Casablanca, annonce la couleur : «Ce nouveau référentiel des prix est une véritable déception. Les promoteurs ne sont pas contents». Il va encore plus loin et affirme que «ce nouvel argus est susceptible d’aggraver la crise immobilière !».

Un agent immobilier confirme ces dires en expliquant que «dans certains quartiers à Casablanca qui connaissent une réelle crise des prix et des blocages de vente, l’on s’attendait à ce que les prix du référentiel soient revus à la baisse, pour correspondre à la réalité du marché et encourager les transactions. Le prix moyen au mètre carré dans l’un de ces quartiers est de 10000 DH. Au lieu de corriger les prix à 8 000 DH/m2, le référentiel a augmenté cette valeur à 12 000 DH !»

Une situation valable pour le quartier Californie. Selon H.S, «le quartier Californie a vu ses prix grimper à vue d’œil ces dernières années. Le référentiel a quand même maintenu ces prix, sans prendre en compte la réalité d’un marché en manque de vigueur, où les transactions se font au compte-gouttes».
Notre expert nous confie avoir effectuer, il y a quelques jours, une transaction pour le compte d’un client : «Il a vendu sa villa, située dans un très bon emplacement à Californie, à 8 600 DH/ m2. En se basant sur le référentiel actuel, le bien vaut 11 000 DH/ m2 (terrain construit)+ 3 000 DH (pour construction vétuste, vu que c’est une ancienne demeure): soit 14 000 DH/m2, quasiment le double ! Cette personne se verra imposer de lourdes taxes. C’est injuste et inadmissible !»

Cependant, tout n’est certainement pas à jeter dans ce nouveau référentiel, puisque d’autres quartiers ont vu leurs prix baisser. Notamment au quartier Racine. «Les prix ont baissé principalement pour les biens anciens», relativise l’agent immobilier.

Le cabinet spécialisé dans le conseil immobilier d’entreprise Jones Lang Lasalle ( JLL) a récemment fait le point sur le marché de l’immobilier profressionnel au 1er semestre. A Casablanca, la performance n’a pas vraiment été au rendez-vous. S’agissant du secteur du retail, avec la livraison du centre commercial Marina Shopping en avril, le stock total de centres commerciaux s’est établi à environ à 184 000 m² à la fin du premier semestre 2019. L’offre future est estimée à près de 150000 m² de surfaces commerciales supplémentaires qui devraient venir diversifier l’offre d’ici fin 2022. Selon le cabinet, «bien que toute la nouvelle offre risque de ne pas se matérialiser comme prévu, les développeurs sont de plus en plus à la recherche d’opportunités en dehors de Casablanca, compte tenu de la saturation potentielle du marché».
Pour le segment bureau, le semestre s’est caractérisé par l’achèvement de nouveaux immeubles de bureaux dans les zones Casa-Anfa, la Corniche Aïn Diab, l’Entrée de ville et Casanearshore, portant ainsi l’offre totale de bureaux à environ 1,86 million de m². D’autres espaces de bureaux devraient arriver sur le marché d’ici fin 2020, portant le stock total de bureaux à 1,91 million de m². Par ailleurs, «la demande d’espaces de bureaux de qualité continue de croître dans un marché où l’offre qualitative représente moins de 15% du stock total», rapporte le rapport. Casa-Anfa devrait concentrer la majorité de l’offre de bureaux de qualité à partir de 2020. L’extension de Sidi Maârouf constitue également une réserve foncière importante qui devrait accueillir de nouveaux projets de qualité et renforcer l’offre de bureaux dans les années à venir.
Du côté du segment industriel, bien qu’aucune addition significative n’ait été enregistrée au cours du premier semestre 2019, l’offre de parcs industriels intégrés sera renforcée avec le lancement prochain de la deuxième phase de la zone franche Mid Parc qui ajoutera plus de 60 hectares d’espaces industriels au marché. La première phase du parc arrive à saturation après les nouveaux accords signés au cours du deuxième trimestre 2019 avec deux fabricants d’équipements aéronautiques. D’autres projets notables sont en cours, notamment le développement d’une nouvelle zone industrielle de 10 hectares à Sidi Bernoussi, dont la livraison est prévue avant fin 2020.
Enfin, la capacité d’hébergement hôtelier s’est enrichie à Casablanca au cours du premier semestre 2019 pour atteindre 8 500 chambres, avec environ 500 chambres ajoutées à l’offre au cours de cette période. Parmi les réalisations notables, trois hôtels opérés par Onomo Group avec une capacité totale de 455 chambres ainsi que l’aparthotel Adagio Casablanca City Center avec une capacité de 96 chambres. Plus de 1 000 chambres devraient entrer sur le marché au cours des deux prochaines années.