Crédit immobilier et conso : les taux et les durées pratiqués aujourd’hui

Crédits immo : des taux à  partir de 5,07% hors taxe, un financement allant jusqu’à  110%, une capacité d’endettement qui peut atteindre 50% des revenus et une assurance-décès qui vous couvre jusqu’à  l’à¢ge de 70 ans.
Crédits conso : jusqu’à  200 000 DH sur une durée maximum de 84 mois pour un taux proche de 12% hors conventions et offres spéciales.

Le manque de liquidité qui caractérise depuis plus de deux ans le secteur bancaire marocain a fait croire à nombre d’observateurs que les conditions de financement allaient immanquablement devenir plus serrées, avec par exemple des taux d’intérêt plus élevés, des durées de remboursement moins longues ou des examens de dossiers plus fermes. Qu’en est-il réellement sur le terrain ? Un tour chez les établissements bancaires de la place permet rapidement de réaliser que les conditions d’octroi du crédit sont toujours aussi favorables qu’auparavant et ce, aussi bien pour le prêt au logement que pour le crédit à la consommation.
Certes, les offres excessives du financement à hauteur de 125% du prix ou à des taux d’intérêt inférieurs au minimum légal ne sont plus d’actualité, à la fois à cause du contexte du marché et des restrictions de Bank Al-Maghrib. Mais les banques de la place continuent d’accorder à leurs clients le meilleur de ce qu’ils peuvent avoir comme conditions et ce, dans tous les aspects du crédit. «Contrairement à ce que pensent les clients, les directives données aux réseaux n’ont pas été de serrer la vis à cause du manque de liquidités mais, au contraire, de poursuivre le même rythme de financement des particuliers et des entreprises tout en redoublant d’efforts pour collecter plus de dépôts», explique un directeur d’agence bancaire.
Commençons d’abord par les prêts immobiliers. Presque tous les banquiers l’attestent, l’euphorie qu’a connue, ce segment du crédit en 2006 et 2007 n’est plus. Un renversement de tendance a en effet eu lieu en 2008, avec une croissance moins forte de l’encours par rapport aux années précédentes et beaucoup moins de dossiers traités dans les agences selon les témoignages des professionnels. «Durant la première moitié de 2009, la situation s’est quelque peu améliorée en comparaison avec 2008, mais elle reste largement en deçà des réalisations d’il y a deux ans», affirme un autre banquier.

Le crédit à 40 ans n’est plus proposé que par la BMCI
Dans ce contexte, les établissements bancaires font tout pour séduire les clients et en attirer le maximum. A commencer par le taux d’intérêt qui n’a pas connu de hausse depuis son plus bas atteint en 2007 et qui est toujours de 5,07% hors taxe et variable pour les durées supérieures à 7 ans. Actuellement, les banques accordent presque systématiquement ce minima à tous les demandeurs de crédit. Cela dit, certaines d’entre elles peuvent fixer un taux plus élevé, par exemple 5,50% hors taxe, à un client dont le profil n’est pas des meilleurs. Même avec cela, les taux dépassent rarement les 6%. Pour le taux fixe, il s’élève pour sa part à 5,82% chez la majorité des banques. Il peut dépasser toutefois les 6% chez certains établissements, toujours selon le profil du client.
Hormis ces taux standards, il existe des taux spécifiques que les banques accordent aux clients travaillant au sein d’entreprises conventionnées (voir encadré ci-dessous) ou dans le cadre de certains projets immobiliers (Tanger Resort, Bouskoura Golf City…) qui peuvent atteindre des niveaux intéressants. Il y a aussi des formules innovantes qui permettent de se prémunir contre le risque de hausse des taux sans forcément opter pour un taux fixe. C’est le cas notamment du CIH qui offre la possibilité de répércuter la hausse ou la baisse des taux sur la durée (allonger la durée quand les taux augmentent et la raccourcir quand ils baissent).
Pour ce qui est de la quotité de financement, si l’on n’accorde plus du 125%, ce qui servait auparavant à financer la partie payée au noire, les banques accordent actuellement des crédits couvrant jusqu’à 110% du prix du bien (Banque Populaire, BMCE Bank, CIH…). Ce niveau sert à financer en plus du prix de l’immeuble les frais liés à l’enregistrement, à la conservation, à l’hypothèque et les honoraires du notaire, en plus des frais de l’assurance décès-invalidité. La partie du prix payée au noir peut quant à elle être financée par un crédit à part, comme le fait par exemple la BMCI qui accorde en plus du crédit logement un prêt complémentaire correspondant à un maximum de 20% du prix déclaré et ce, à un taux plus avantageux que celui du crédit à la consommation classique (8,50%) sur une durée qui peut atteindre 8 ans.
Concernant la capacité d’endettement, rien n’a changé et les établissements bancaires respectent toujours le niveau de 45% des revenus. Certaines banques appliquent même un niveau plus serré, 40%, et n’acceptent de passer à 45% que sur accord du comité de crédit. D’autres peuvent par contre aller jusqu’à 50% si les revenus mensuels dépassent les 20 000 DH.
Enfin, pour ce qui est de la durée du crédit, quasiment toutes les banques vont jusqu’à 25 ans pour les prêts à long terme. Seule la BMCI continue de proposer des formules à 30 ou 40 ans.
A noter que les crédits peuvent désormais courir jusqu’à l’âge de 70 ans, c’est-à-dire qu’un client de 45 ans par exemple peut toujours prendre un prêt sur 25 ans vu que son assurance décès le couvre jusqu’au terme du crédit. Enfin, toutes les formules de prêt au logement peuvent être assorties d’une période de différé de paiement qui peut atteindre 12 mois chez certains établissements.

Les petits taux pour les petits montants dans le crédit conso
En ce qui concerne  les crédits à la consommation, il faut d’abord distinguer entre les offres standards et celles spéciales. Les sociétés de financement ont en effet pratiquement toutes mis en place des formules promotionnelles depuis le début de l’année pour stimuler la demande du public et maintenir le rythme de croissance de la production des crédits.
Ainsi, on retrouve par exemple des offres à un taux de 6,9% hors taxe chez Eqdom dans le cadre de sa promotion d’été, de 7% chez Acred ou de 9% chez Cetelem pour les anciens clients qui n’ont  eu aucun incident de remboursement. Cela dit, ces taux exceptionnellement bas ne peuvent être obtenus que dans le cadre d’offres spécifiques en termes de montant et de durée. Le taux de 6,9% que propose Eqdom à titre d’exemple n’est en effet valable que pour un montant de 20 000 DH remboursable sur 72 mois. De même, Acred ne propose son taux de 7% que pour les prêts de 5 000 DH remboursables en 12 mensualités seulement.
Si l’on veut contracter un montant plus important sur une durée plus longue, on se voit donc appliquer les conditions standards. Et là, le taux d’intérêt n’est pas du tout le même que dans les formules promotionnelles. Il passe en effet à près de 12% (11,95% chez Salafin par exemple) voire plus chez certaines sociétés de financement, sachant que le taux maximum des intérêts conventionnels est fixé à 14,4% par Bank Al-Maghrib jusqu’à fin mars 2010.
Les montants à contracter peuvent pour leur part atteindre jusqu’à 200 000 DH. Seulement, certains établissements ne vont pas jusqu’à ce niveau. C’est le cas par exemple de Wafasalaf qui s’arrête à un maximum de 150 000 DH ou de Salafin qui ne dépasse pas 100 000 DH. Bien entendu, dans le cadre des conventions signées entre les entreprises et les sociétés de financement, ces niveaux peuvent être largement dépassés.
Pour ce qui est des durées de remboursement, la limite la plus répandue est de 60 mois. Cela dit, afin de réduire au maximum le niveau des mensualités, les sociétés de financement peuvent aller désormais jusqu’à 84 mois.
Les frais de dossier démarrent quant à eux à 150 DH TTC. Ils varient selon le montant du prêt et peuvent atteindre jusqu’à 1 000 DH. Enfin, pratiquement toutes les offres sont assorties d’un différé de remboursement d’un mois généralement.

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