Ce qu’il faut savoir avant d’hypothéquer son bien

• L’hypothèque est la meilleure garantie du prêteur.
• Vendre un bien hypothéqué est impossible s’il ne répond pas à certaines conditions.
• Sur le terrain, la banque refuse les hypothèques de 2e rang.

Pour se prémunir contre d’éventuels imprévus, la banque exige une garantie à son client lorsqu’elle lui octroie un crédit immobilier.
Il est vrai que l’assurance décès-invalidité constitue une forme de garantie au cas où l’emprunteur décède ou est touché d’un handicap le rendant incapable médicalement de travailler. Néanmoins, elle ne garantit pas au prêteur qu’il encaissera son dû si le client emprunteur laisse les impayés s’accumuler à la suite d’un chômage ou de difficultés financières. Prudent, le banquier va donc exiger des garanties pour être sûr que le crédit immobilier sera remboursé dans tous les cas de figure. L’hypothèque est donc LA meilleure garantie pour le prêteur. En revanche, elle est potentiellement lourde de conséquences pour l’emprunteur. Il s’avère donc primordial d’en connaître le fondement, le fonctionnement et les risques y afférents avant de franchir le pas. H.S, notaire à Casablanca, définit l’hypothèque conventionnelle «comme étant une garantie réelle qu’octroie un débiteur à son créancier sur un bien immeuble, dans le cadre d’un emprunt bancaire ou d’une reconnaissance de dette faite par une personne physique au profit d’une tierce personne. C’est une mesure d’inscription sur le titre foncier qui conserve une garantie et un rang à son créancier». Cette définition suppose donc que l’hypothèque entre particuliers est possible «La loi n’impose pas une qualité quelconque pour avoir le privilège de l’hypothèque», explique un avocat au barreau de Casablanca.

Le créancier
Le créancier

Des droits en béton pour le créancier

Ainsi, quand vous souscrivez un bien immobilier en hypothèque, vous avez le droit de l’occuper : d’y habiter ou d’y exercer un commerce.
Vous avez même le droit de le louer mais vous ne pouvez pas le vendre. A moins d’opter pour l’une de ces deux options. La première, vous devez vous acquitter par anticipation de votre dette et obtenir une mainlevée sur ce bien. La seconde repose sur un transfert d’hypothèque de l’ancien logement à vendre au nouveau. Cette option exige cependant que le nouveau logement soit facilement cessible et que sa valeur soit au moins égale à celle de l’ancien. Il est utile de noter qu’il y a quelques années, le transfert d’hypothèque coûtait moins cher que la désinscription de l’ancien et l’inscription du nouveau, dans le sens où la mainlevée donne lieu à des frais, en plus de ceux relatifs au nouvel enregistrement. Aujourd’hui, les frais d’un transfert équivalent ceux de la première option.
Du côté du prêteur, l’hypothèque lui confère un droit de poursuite, lui permettant de saisir le bien indépendamment de la personne du propriétaire. Selon la loi, l’hypothèque suit celui qui a acheté. C’est d’ailleurs l’un des plus grands avantages de cette garantie pour le créancier, puisqu’il a la certitude de pouvoir récupérer son argent même si l’immeuble change de main.
En plus d’un droit de poursuite, le créancier a un droit de préférence qui lui permet d’être remboursé en premier, quand bien même d’autres créanciers existent. En effet, un logement hypothéqué ne fait pas partie du patrimoine «libre» d’une personne, à distribuer aux créanciers normaux. Seules les personnes (physiques ou morales) bénéficiant de garanties hypothécaires ont le droit de vendre le bien pour se faire rembourser. Là aussi il y a un ordre de préférence, dépendamment du «rang» de l’hypothèque.
Par rang, on entend un ordre de priorité des différentes inscriptions en hypothèque, qui donne le droit à celle du premier rang (la 1ère inscription) d’être la première servie, et ainsi de suite. L’emprunteur peut grever son bien d’autant d’hypothèques qu’il veut. «On peut envisager une hypothèque au profit d’une banque par exemple. On peut également consentir une hypothèque de 2e rang au profit d’une deuxième banque, à condition que la première soit d’accord. En effet, une hypothèque de 2e, de 3e rang, etc., ne peut en aucun cas être consentie sans l’accord du 1er rang», explique le notaire.
Mais la réalité est tout autre sur le terrain. A en croire un directeur d’une agence bancaire, aucun organisme prêteur n’accepterait d’avoir une hypothèque au-delà du 2e rang. Si vous sollicitez un deuxième crédit en offrant comme garantie l’hypothèque d’un bien immobilier faisant déjà l’objet d’une inscription hypothécaire en 1er rang au profit d’un autre organisme financier, le futur créancier exigera plutôt d’être en situation de pari pasu. C’est-à-dire qu’il partagera le 1er rang avec le créancier initial.

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