Taoufik Kamil : «L’aide au logement a un impact limité sur les grandes villes»

Le secteur immobilier est toujours caractérisé par une inadéquation entre l’offre et la demande. Et bien que l’aide d’accès au logement ait profité à plusieurs bénéficiaires, elle reste mal répartie entre les villes. Il est nécessaire de mettre en place un observatoire national de l’immobilier afin de réguler les besoins du marché. Explications avec Taoufik Kamil.

Vous êtes reconduit une 3e fois à la tête de la FNPI. Quelle est votre feuille de route pour les 3 années à venir ?
Ce troisième mandat est à la fois une reconnaissance et une grande responsabilité. La feuille de route de la FNPI repose sur quatre piliers. Le premier, c’est rétablir la confiance entre le secteur privé de la promotion immobilière et le secteur public, notamment les Autorités et le ministère. Le deuxième porte sur l’adoption d’un dialogue clair avec ces autorités pour pouvoir avancer et discuter des problématiques du secteur.

Le troisième concerne la promotion d’un immobilier durable à travers l’encouragement des zones écologiques, la digitalisation et l’innovation dans l’immobilier. Le dernier point est relatif à la profession du promoteur immobilier. Nous appelons à l’instauration d’un statut du promoteur immobilier, qui définira clairement ses obligations et ses droits.

Le secteur souffre de plusieurs problèmes qui nuisent à l’image du promoteur, à l’instar des récentes arnaques immobilières qui sont surtout le fait d’amicales, qui profitent du vide juridique existant en la matière, si ce n’est la loi sur les associations qui date de 1958.

Nous plaiderons aussi pour amender quelques points sur la fiscalité locale qu’on considère injuste, à l’instar de la TNB qui taxe le stock d’un promoteur immobilier alors qu’aucune activité au Maroc ni au monde ne subit une pareille taxe.

Quelle est la situation actuelle du secteur immobilier ? Y a-t-il toujours un déséquilibre entre l’offre et la demande ?
Le secteur traverse une période charnière, où le déséquilibre entre l’offre et la demande, toujours d’actualité, n’est pas le même entre les villes. Si on prend le cas de Fès, plusieurs promoteurs ont investi dans cette ville sans pour autant qu’il y ait de demande, à l’inverse de Casablanca où la demande excède l’offre.

D’où l’intérêt de mettre en place un observatoire national de l’immobilier qui permettra de réguler, orienter et anticiper les besoins réels. Ce vide nous empêche de bâtir une stratégie d’adéquation entre l’offre et la demande et engendre une surconstruction dans certaines zones au détriment d’autres.

L’aide au logement a profité à bien des familles. Quel bilan dressez-vous pour ce dispositif ?
Cette initiative a bien sûr apporté un nouveau souffle aussi bien au citoyen marocain qu’au secteur immobilier. Elle a permis à des milliers de familles marocaines de concrétiser leur rêve d’accession à la propriété, notamment dans des villes comme Fès, Meknès ou Kénitra.

Près de deux ans après, un bilan s’impose. Il faut dire que son impact reste très limité sur d’autres villes, surtout dans les grandes agglomérations, comme Casablanca, Rabat, Marrakech ou Tanger, où la cherté du foncier rend presque impossible la construction de logements dans les tranches de 300.000 à 700.000 dirhams.

Dans ces villes, ce sont les logements qui rentrent dans le cadre de l’ancien dispositif (soit de 250.000 dirhams) qui sont en train de s’écouler en adoptant ce nouveau mécanisme.

Ce qui est important, c’est d’anticiper dès maintenant l’échéance 2028, date d’arrivée à terme de ce mécanisme, et d’éviter l’occurrence d’une période creuse entre la fin d’un dispositif et le début d’un autre, comme c’était le cas entre 2020 et 2023.

Va-t-on l’amender ? Le reconduire ? Mettre en place un autre ? Et c’est là tout l’intérêt de s’ouvrir sur les professionnels du secteur. Une concertation avec la promotion immobilière privée s’impose maintenant.

Dans quelle dynamique s’inscrit le secteur immobilier à l’approche du Mondial 2030 ?
Cette question était objet de l’ordre du jour de notre dernier conseil d’administration. On est très conscients du rôle qu’on a à jouer. Certes, c’est un secteur qui varie en fonction de l’offre et de la demande. Cela dit, la demande continuera de porter sur les studios.

D’ailleurs, plusieurs investisseurs acquièrent des studios actuellement pour préparer la location pour 2030, compte tenu du manque d’infrastructures hôtelières, du nombre important de touristes qu’on devrait recevoir… Nous sommes présents pour accompagner cette dynamique, vu notre savoir-faire et notre forte expérience, et sommes prêts pour toute discussion afin de réussir l’objectif 2030.

Mais cela s’accompagne aussi d’une hausse continue des prix, qui n’est pas toujours justifiée…

Certaines zones connaitront inévitablement une augmentation des prix. Maintenant, il faut savoir gérer, à travers essentiellement l’ouverture du foncier et l’établissement de plans d’aménagement fiables et adaptés, afin que les promoteurs y adhèrent. Nous ne pouvons nous aventurer à édifier des projets dans des zones qui, au final, ne seront pas commercialisés. C’est pour cela que nous exigeons la concertation.

Avant de parler du prix d’un produit fini, il faut connaître le prix du foncier, des matériaux de construction, le coût de la fiscalité… et il ne s’agit même pas d’IS ou de TVA, parce qu’en plus de cela, il y a une panoplie d’autres taxes ou droits au profit de l’Agence urbaine, de la Protection civile, de la Conservation foncière, des Communes…, et de surcroît, ces droits ne cessent d’augmenter.

Et je tiens à signaler, par la même occasion, que la marge bénéficiaire d’un promoteur immobilier n’est pas annuelle, elle est lissée sur 3 ou 4 années.

Qu’en est-il de la main-d’œuvre ? Le secteur, souffre-t-il de sa rareté, à l’instar des autres secteurs d’activité économique ?
C’est une réalité. Le secteur manque de main-d’œuvre qualifiée. Je vous donne le cas du projet de construction du Grand stade de Casablanca, qui sera situé à Benslimane. Le chantier a raflé toute la main-d’œuvre qui était employée dans les projets immobiliers ou autres.

Il faut remédier à ce problème en créant, par exemple, des centres dispensant des formations qualifiantes, auxquels plusieurs personnes peuvent adhérer. Ce qui peut augmenter l’offre en main-d’œuvre sur le marché pour toutes les activités économiques.

Des pôles urbains sont en cours de création dans certaines villes. Cette extension permet-elle de contenir l’urbanisation anarchique ?
Mon point de vue est qu’il faut arrêter ce type d’extensions. Il faut commencer à réfléchir à la mise en place de zones d’aménagement concertées, dans le sens où il faudra impliquer le promoteur dans la mise en place de plans d’aménagement avec tous les équipements, les espaces verts… que souhaite l’acquéreur.

Le cas de Zénata aujourd’hui est une réussite. Pour une zone qui se trouve à environ 5 minutes de Casablanca, cette éco-cité est un véritable cadre de vie, tout simplement parce qu’elle était bien pensée et aussi parce qu’on y a autorisé la hauteur. Ce qui libère l’espace pour concevoir des piscines, des terrains de sport…