On ne peut être tous propriétaires

L’évolution du marché de l’habitat montre clairement que la crise du logement ne peut être résorbée seulement par l’accession à la propriété. La production de logements locatifs devrait recevoir une priorité aussi grande dans les efforts de l’Etat et dans la réforme du système de financement du logement.

Le marché locatif se compose de quatre segments : les immeubles de rapport, destinés de préférence à une clientèle disposant d’un revenu élevé ; les logements réalisés dans le cadre de l’autopromotion dans les quartiers d’habitat économique ; les pièces mises en location dans les bidonvilles ou les quartiers non réglementaires restructurés ; le parc ancien, essentiellement dans les médinas. Actuellement, plus de 70 % de la location de logements urbains prend place dans le cadre de la location domestique, c’est à dire chez des propriétaires qui pour la plupart n’ont qu’un seul logement à mettre en location, et très souvent seulement une partie de logement ou même seulement une pièce.

Quant au secteur du locatif en immeuble, il est moribond en raison des difficultés d’actualisation des loyers et du déséquilibre entre les droits du propriétaire et du locataire.
Dans un système de production de logements dominé par l’autoconstruction et la location domestique, le problème de l’offre de logements locatifs se pose, au moment où les conditions d’accès à la propriété deviennent de plus en plus difficiles.

L’étroitesse de l’offre se traduit par la faible mobilité des ménages locataires et une exacerbation des conflits bailleurs/locataires, d’une part, et la hausse rapide des loyers, d’autre part. Cette situation avait incité les pouvoirs publics à réviser la législation existante en faveur des locataires. Tout en gardant la liberté de fixation des loyers, le dahir de 1980 avait accordé beaucoup d’avantages aux locataires et détourné ainsi les promoteurs de la location.

Les changements apportés à ce texte n’ont pas modifié fondamentalement les rapports entre les protagonistes. De nouvelles pratiques en matière de location sont apparues telles que la location d’un logement pièce par pièce ou la réclamation d’une caution représentant un an et plus de loyer et une sélection plus sévère des candidats à la location. L’ensemble de ces pratiques a déstabilisé le marché locatif. A cela s’ajoute le problème de l’inefficacité de la pratique judiciaire. La lenteur de la procédure devant les tribunaux est devenue un trait saillant, particulièrement dans les grandes villes.

Les conséquences négatives du mode de fonctionnement actuel du marché locatif sont une contraction de l’offre qui se manifeste par une structure de prix complètement faussée, dans laquelle les loyers ne représentent plus la valeur du service de logement, parce qu’ils ne sont pas ajustés pour refléter adéquatement les coûts de dépréciation et d’exploitation des logements ainsi qu’une rémunération normale du capital.

En raison de la déconnexion entre la valeur du service de logement et le loyer payé par le locataire, celui-ci en arrive dans beaucoup de cas à s’approprier la plus-value et à la revendre à un autre locataire sous forme de pas de porte en cas de déménagement ; les loyers pratiqués par l’Etat pour les logements de son parc locatif sont très inférieurs aux prix du marché et le droit d’occupation de ces logements s’est d’ailleurs créé son propre marché de revente.

Les propriétaires, afin de se prémunir contre le risque de contestation légale et de non-paiement du loyer par le locataire, exigent au moment de la location un dépôt équivalent à une et même à plusieurs années de loyer. Les loyers deviennent très élevés, particulièrement ceux qui affectent la population à faible revenu. Cette cherté contribue à l’inoccupation d’un grand nombre de logements. En somme, le marché locatif ne remplit pas adéquatement sa fonction de solution transitoire pour les ménages voulant accéder à la propriété pendant la période d’accumulation de l’épargne.

Aussi est-il temps que l’immobilier résidentiel de rapport revienne au cœur du débat sur l’adéquation de l’offre de logements aux besoins. Aujourd’hui, si les pouvoirs publics désirent enrayer le déclin relatif que connaît l’immobilier de rapport dans notre pays, ils doivent garantir au patrimoine immobilier une combinaison satisfaisante, pour les investisseurs, des trois caractéristiques suivantes : rentabilité, liquidité et risque. L’offre de logements en location par des agents privés dépend de l’appréciation qu’ils portent sur ces trois caractéristiques, tant pour l’immobilier résidentiel de rapport que pour les placements alternatifs.