Le logement social à  l’aune d’une évaluation

Il y a un peu près de cinq ans, l’Etat a impulsé une nouvelle dynamique à la production du logement social à travers des actions importantes, notamment par le partenariat avec le secteur privé et la mise en place d’un cadre fiscal incitatif, susceptible d’encourager l’investissement des promoteurs immobiliers. Un choix opportun mais qui demande aujourd’hui l’évaluation de son impact économique et social. En effet, l’opportunité d’impliquer le secteur privé dans l’offre du logement social ne souffre pas de contestation. Avant la déclinaison de cette option, une grande partie de la production du logement social était le fait des sociétés et établissements publics,  opérant sur des terrains obtenus en grande partie à des conditions préférentielles à partir du Domaine privé de l’Etat. La raréfaction des réserves foncières, notamment aux alentours des grandes villes, a compromis l’efficacité de cette politique. De nombreuses difficultés entravaient l’offre: lenteur de la mise en œuvre de programmes (5 à 8 ans); rareté de terrains réunissant les conditions requises à la construction, exigences urbanistiques rendant la viabilisation des opérations trop coûteuse.   Dans ces conditions, les promoteurs privés  ne jouaient plus qu’un rôle minoritaire dans la production d’habitat social formel.
La nouvelle dynamique pour relancer l’offre de logement social a été impulsée par le Plan de relance 2010 – 2020 par le biais d’incitations fiscales en vue d’encourager les promoteurs immobiliers à investir dans ce créneau. Cette relance s’est traduite par le programme conventionné par l’Etat de logement social à 250 000 DH et le programme de logements à faible valeur immobilière (FVIT) à 140 000 DH. Le premier a connu un engouement considérable : 534 projets ont été lancés, totalisant 387 116 logements.  Le second a fait face à de plus grandes difficultés: 54 977 logements mis en chantier et à peine 28 270 logements ont été achevés.  
Mais ces données sont trop agrégées pour en tirer une évaluation précise. La question est plutôt de savoir si les programmes ont su répondre aux besoins en termes de population cible, de localisation, de demande de nouveaux logements, de résorption de l’habitat insalubre. Le plan (dans ses deux composantes) a certainement touché les catégories de population initialement ciblées. Des incertitudes existent en ce qui concerne les éléments d’identification des profils socio-économiques et des revenus des ménages acquéreurs. Les programmes n’ont probablement pas été exempts de glissements générés par une série de causes : la spéculation, la situation urbaine, le financement et l’inadaptation de l’offre.  L’offre en question devait répondre aussi à des critères de qualité précisés dans les cahiers des charges. L’appréciation des pouvoirs publics sur les prestations des promoteurs reste encore à établir. La qualité d’un logement social c’est aussi les conditions d’intégration urbaine des ménages, ce qui appelle aussi une évaluation de la disponibilité des équipements socio-collectifs, du transport public et des services urbains. C’est l’accessibilité à ces services qui détermine la perception des propriétaires  sur leur nouveau cadre de vie.
A ce jour, 435 promoteurs immobiliers, dont 368 petits et moyens, 57 personnes physiques et 10 groupes participent au chantier du logement social. La couverture du projet est nationale mais un bilan de localisation du programme reste à faire pour faire ressortir la diversité des opérations, de leurs caractéristiques, l’état d’avancement des projets selon leur localisation (grandes villes, villes moyennes et petites, milieu rural) et implantation (centralité, périphéries urbaines). Les deux programmes constituent une composante d’une politique de logement plus étendue dont les performances contribuent à déterminer les tendances des agrégats économiques du secteur du bâtiment et travaux publics. Toute la complexité de la mesure d’impact de ces programmes réside dans la méthode d’imputation de leur contribution à l’évolution des  agrégats sectoriels (production en volume, valeur ajoutée, investissements et emploi). Elle tient aussi aux caractéristiques spécifiques de ce segment de la production du logement (habitat social, large éventail des profils des producteurs, diversité des activités dans le processus de production, relation intra-filière entre commanditaires et unités de second rang, marché du travail informel…).
La  rigueur s’impose pour produire des indicateurs d’impact pertinents pour saisir l’impact global sur l’économie nationale, d’autant plus qu’il est essentiel de mesurer la portée et l’efficience des avantages financiers et fiscaux accordés par l’Etat au profit de ces programmes au regard des objectifs poursuivis. Si la dépense fiscale commence à être bien connue, les distorsions introduites par la fiscalité ne sont pas systématiquement mesurées. Il en est ainsi de la faveur qui est faite au logement neuf par rapport au logement ancien, de l’achat par endettement par rapport au financement propre ou de la fiscalité des loyers par rapport à celle des plus-values. Le marché peut s’orienter pour des raisons fiscales vers des sens qui n’obéissent pas nécessairement à la rationalité économique. Enfin, s’agissant d’un éventuel retour financier pour la collectivité publique, le calcul est encore plus malaisé. Il semble qu’à l’expérience on n’ait jamais vu que l’État gagne plus à un avantage fiscal qu’il ne perde. Le postulat est que l’effet incitatif de la mesure fiscale est toujours marginal par rapport à l’effet d’aubaine (transactions qui auraient eu lieu en l’absence de mesures). Ces différents effets doivent être appréciés car les programmes ne relèvent pas d’une offre conjoncturelle, ils répondent à un besoin stratégique. Leurs  perspectives d’évolution à moyen terme dépendent de l’évaluation de leur contenu de l’adéquation des mesures mises en place avec les problèmes à résoudre et les besoins réels des bénéficiaires ciblés.