OPCI : Les standards de l’immobilier locatif sont amenés à changer

• Une demande devrait naître, encouragée par la distanciation physique et par les mesures sanitaires.
• Le stock invendu des biens immobiliers des promoteurs est une manne exploitable significative pour le marché locatif.
• Le segment résidentiel présente des contraintes et ne peut être intéressant pour les OPCI.

Les OPCI, ce cadre fiscal et réglementaire pour les foncières qui vient d’être mis en place devrait prouver toute son importance, avec la relance du marché immobilier post-Covid-19. En effet, la composante immobilière résidentielle tire les autres segments du marché. Autrement dit, le développement de l’urbanisation pousse les promoteurs à réaliser des projets immobiliers résidentiels, mais aussi les investisseurs à produire les autres biens à caractère commercial, de services, les plateaux de bureaux, les hôtels…
Actuellement, le locatif devrait prendre le relais sur l’acquisition, celle-ci étant capitalistique, surtout dans cette conjoncture où nombre de secteurs renaissent de leurs cendres. Les standards de l’immobilier locatif sont donc amenés à changer.
«Post-Covid, une demande devrait naître rapidement, encouragée par la distanciation physique et par les mesures sanitaires mises en place», explique Nawfal Bendefa, PDG de REIM Partners, gestionnaire de la foncière Aradei Capital. D’où l’intérêt des acteurs à disposer de la capacité de transformation et de réorganisation de leurs actifs, de sorte qu’ils répondent à la demande des utilisateurs futurs. D’autant que «dans une économie où l’éducation est en plein essor et où les soins de santé, l’industrie, les espaces de logistique et les infrastructures sont nécessaires, le secteur de l’immobilier locatif pourrait être un élément moteur pour soutenir ces industries». Cependant, des prérequis sont à satisfaire tels que le respect du cadre réglementaire, la professionnalisation de la gestion des espaces, ainsi que le respect des standards et des normes pour la gestion et l’exploitation des actifs.
Cela pour montrer l’intérêt de proposer une offre de qualité, adaptée au contexte actuel exigeant et qui pourrait donc trouver preneur auprès des sociétés de gestion immobilière. C’est dire le potentiel remarquable du secteur des foncières et des OPCI.
A côté de cela, il existe une manne exploitable significative pour le marché locatif. Il s’agit du stock invendu des biens immobiliers des promoteurs qui, pour certains, est important et peut être donc mis en location en propre ou dans le cadre des OPCI. «Il faut savoir que la loi sur les OPCI n’a pas exclu explicitement l’éligibilité de l’immobilier résidentiel au OPCI. Toutefois, il y a actuellement une ambiguïté au niveau de la fiscalité pour ce qui concerne le résidentiel. Devant cette ambiguïté, il y aurait une certaine réticence à l’intégrer dans ce véhicule de placement», explique Noreddine Tahiri, D.G. d’Ajarinvest.
En tout cas, si les promoteurs rechignent à mettre leurs biens en location, c’est en raison du rendement locatif du résidentiel qui est jugé faible par certains ; ajouter à cela toutes les difficultés liées à la gestion locative. Pour attirer les promoteurs ou investisseurs de manière globale vers le marché locatif, les taux de rendement devraient se situer entre 7% et 9%, alors qu’ils ne varient actuellement qu’entre 5% et 6% pour le résidentiel. Cela dit, «cette dynamique peut rapidement changer avec la baisse des prix du résidentiel qui pourrait faire en sorte que le taux de rendement locatif soit suffisamment attractif pour les foncières», estime un expert du métier.
Ce constat est atténué par M.Tahiri qui considère que le taux de rendement locatif attendu par les investisseurs a un impact direct sur la valeur d’un bien. Selon lui, «c’est en fixant le rendement locatif qu’un investisseur, notamment un OPCI, souhaite atteindre et le niveau de loyer que l’on peut déterminer le prix d’acquisition d’un bien». Il ajoute : «Cette équation n’est toutefois pas valable pour les sociétés qui procèdent, elles-mêmes, à la construction en vue de la location des biens immobiliers construits. Avec un coût de revient prédéterminé et un loyer défini par le marché, le taux de rendement est une résultante et non plus un input». Eliminant de fait cette contrainte relative au taux de rendement, M.Tahiri détaille : «A côté de l’ambiguïté de la fiscalité des OPCI concernant le résidentiel, la seule autre contrainte qui existe est, à mon sens, liée au risque opérationnel plus élevé dans le segment résidentiel que dans celui des bureaux et commerces».
Par ailleurs, «une opération de gestion locative dans le cadre d’un OPCI n’est pas intéressante, fiscalement, pour un promoteur», signale un autre professionnel du marché. En effet, la mesure fiscale qui introduit un abattement de 60% sur les résultats d’un OPCI n’est pas intéressante pour les promoteurs. Selon notre source : «Une opération de location est plus rentable de manière classique qu’à travers un OPCI. L’impôt à payer revient plus élevé dans le 2e cas même avec l’abattement». Il a donc été demandé un abattement de 100% sur les 3 premières années et de 80% ensuite. «L’opération devrait sortir à peine égale avec celle en OPCI. Sauf que cette doléance n’a pas été prise en compte».
Au-delà de la dynamisation du marché locatif, il est bon de rappeler que les OPCI permettent aux investisseurs d’externaliser la partie immobilière de leur activité, allégeant ainsi leurs bilans. Toutefois, «les acteurs de la place ne semblent pas favoriser cette option ni celle de coter leurs foncières pour le moment», note M.Bendefa. Seule foncière ayant fait le pas, Immorente, n’a pas le statut OPCI et donc elle est cotée en tant que société anonyme, sachant que le texte de loi des OPCI permet leur cotation en bourse. Cela dit, le délai de transformation des sociétés anonymes, qui sont clairement des foncières établies et qui auraient pu être des bons candidats pour la cotation, est expiré avant même la mise en place du produit. Les professionnels du secteur ont soulevé le point et réclament l’amendement de la loi. Ce n’est donc pas pour demain qu’on devra assister à un OPCI coté.