Mehdi Benzine : «Seuls les opérateurs structurés et organisés resteront sur le marché de l’immobilier»

La problématique de l’habitat ne peut pas être gérée par un seul département. Les projets de villes nouvelles n’ont pas été bien pensés à  l’origine. Les banques et Bank Al-Maghrib jouent pleinement leur rôle pour éviter les dérapages.

Le secteur immobilier a connu sur les dix dernières années des périodes d’euphorie et d’autres de vaches maigres. Au début des années 2000, le secteur présentait tellement d’opportunités qu’il a attiré une multitude d’opérateurs dont certains, on s’en rappelle, avaient délaissé l’industrie par exemple pour se lancer dans la promotion. En tant que professionnel et avec du recul, considérez-vous que l’immobilier a fait du bien ou du tort à l’économie ?

Honnêtement, l’apport du secteur immobilier à l’économie de manière globale peut être qualifié de positif. Le développement du secteur ces dernières années a permis tout de même à une grande majorité de Marocains d’accéder à l’habitat. Maintenant, il est normal que le secteur, au Maroc comme dans le monde entier, connaisse des cycles avec des crises et des périodes de croissance et de développement. Ceci est tout à fait normal et naturel. L’essentiel est que la résultante finale de tout cela soit positive. Et dans le cas du Maroc, cette résultante est globalement positive. L’immobilier a boosté le secteur des matériaux de construction et a permis aussi de résorber en grande partie le problème de la main-d’œuvre non qualifiée. Il est vrai aussi que le secteur a attiré trop de nouveaux opérateurs dont certains n’ont rien à voir avec la profession. Mais je peux vous dire qu’il est en train de se réguler de lui-même depuis quelque temps. Seuls les meilleurs et les professionnels finiront par rester. 

Toujours avec du recul, si c’était à refaire quelles sont les erreurs qui, selon vous, ne devraient pas être refaites?

A mon avis, la problématique de l’habitat ne peut pas être gérée par un seul département. Elle doit être confiée et pilotée par le chef du gouvernement. C’est la seule manière de s’assurer qu’il y a une coordination entre les budgets des différents départements, notamment en ce qui concerne les équipements de santé, d’éducation, de sécurité, de voierie et d’équipements publics de manière générale. Dans le cas de Tamansourt, par exemple, on a construit une ville mais en ne prenant en considération que la composante habitat. Alors qu’une ville est d’abord un milieu de vie qui nécessite des infrastructures : transport, santé, éducation, sécurité, loisirs, sport, etc. Un ministère qui n’a pas la main sur d’autres aspects ne peut pas résoudre à lui seul le problème de l’habitat de manière convenable.

Est-ce que l’entrée dans le secteur d’opérateurs non professionnels attirés seulement par le gain n’a pas aussi affecté négativement l’activité ?

A mon avis, il faut faire le parallèle avec ce qui s’est passé aussi à un moment donné dans l’hôtellerie quand certains opérateurs attirés par l’appât du gain dans le tourisme se sont lancés dans la construction d’hôtels juste par opportunisme. Le résultat, on le connaît. On a vu des exemples d’hôtels laissés en déshérence. Dans l’immobilier, il faut dire aussi que les avantages accordés par l’Etat, notamment au logement social, ont attiré beaucoup d’opérateurs non professionnels. Tout cela a affecté bien sûr la qualité de la construction et la qualité de vie dans les nouveaux quartiers et projets. Comme je l’ai déjà dit, la sélection naturelle a déjà démarré et seuls les opérateurs réellement structurés et organisés resteront sur le marché.Il ne faut pas non plus oublier que durant ces dix dernières années, le formidable essor de l’immobilier au Maroc a permis à certains opérateurs marocains de développer un savoir-faire et de l’expertise qu’ils peuvent aujourd’hui faire prévaloir à l’international et aller chercher d’autres marchés et gisements de croissance.

Aujourd’hui, quand on voit les chiffres du HCP, on y découvre qu’une grande majorité des Marocains sont propriétaires de leur habitat. Avec la résorption du déficit d’année en année, le marché sera donc bientôt saturé ou en tout cas n’aura plus un grand potentiel de croissance. Comment appréhendez-vous cette donne ?

Le marché ne sera pas vraiment saturé. Nous aurons toujours besoin de préparer de l’habitat pour les nouveaux ménages. Mais ce qui est sûr, c’est qu’à l’avenir, il y aura certainement moins d’opérateurs. D’un autre côté, le profil de la clientèle est en train de changer. Le consommateur est devenu de plus en plus exigeant en termes de qualité, il connaît mieux ses droits et il n’y aura pas de place pour les opérateurs qui ne respectent pas les contrats. Mais il y a encore de l’avenir dans la promotion immobilière, notamment pour le social et le segment intermédiaire.

Justement, à propos du segment intermédiaire, il y a quelques semaines, le ministre de l’habitat expliquait que les promoteurs ne veulent pas se lancer dans le logement pour la classe moyenne parce qu’il ne présente pas le même niveau de confort en termes de marges et de rentabilité. Qu’en dites-vous ?

Je ne partage pas cette analyse. Dans le logement social, la profitabilité vient du fait que l’Etat a accordé des avantages fiscaux. Sans ces avantages, le segment ne serait pas viable. Le principal problème du logement pour la classe moyenne c’est le foncier. Aujourd’hui, l’incidence foncière sur le coût du mètre carré dépasse parfois les 35 à 40% alors que la norme acceptable est de 25%. Aujourd’hui, le foncier dans les grandes villes (où se trouve la classe moyenne) est introuvable.

Est-ce que les promoteurs ne se sont pas habitués à des niveaux de marge trop élevés comme l’avait démontré il y a quelques années une étude d’un grand cabinet de conseil international ?

Si cela a été vrai par le passé, je peux vous assurer que cela n’est plus le cas. Il est vrai que certains promoteurs qui avaient acquis une réserve foncière plusieurs années auparavant à des prix très bas ont certainement réalisé des gains très intéressants. Mais cela n’existe plus aujourd’hui. Il ne faut pas oublier non plus que le système des dérogations a permis à des promoteurs de réaliser des projets immobiliers pour diminuer le déficit en logement, sur du foncier à l’origine agricole, acquis à des prix très bas, et donc d’engranger des marges très importantes. Encore une fois, aujourd’hui la réalité a totalement changé. 

Mais l’Etat a aussi mis du foncier dans le cadre des villes nouvelles comme Tamansourt, Tamesna, Chrafate, Lakhyayta… Les promoteurs auraient pu profiter de tout ce foncier pour réaliser du logement pour la classe moyenne en plus du social. Pourquoi ne l’ont-ils pas fait?

Parce que tout simplement ces projets de villes nouvelles n’ont pas été bien pensés à l’origine et n’ont pas fait l’objet de véritables plans d’aménagement globaux et intégrés. Et cela a créé des villes rejetées par les citoyens.

Pour vous, ces nouvelles villes sont un échec ?

Oui. Il faut reconnaître que c’est un échec, mais il faut tirer les leçons et redynamiser ces villes avec un plan d’actions à moyen et long terme.

Que faut-il faire aujourd’hui à votre avis pour rectifier le tir ?

Pour Tamansourt, il y a une lueur d’espoir. Il y a un projet de faculté et une étude sur la desserte en transport. A côté du site, il y a une décharge qu’il faudra impérativement déplacer. A ce jour, nous n’avons pas de visibilité sur ce sujet. Mais encore une fois, un projet comme celui-là doit être piloté par le chef du gouvernement qui, lui, a la possibilité de fixer les priorités et d’arbitrer en matière d’allocation de budgets. Pour toutes ces villes nouvelles, il faut à mon avis réaliser un vrai diagnostic pour élaborer des plans de restructuration d’urgence. Il n’y a pas de mal à se tromper, le concept n’est pas mauvais mais c’est le pilotage et la mise en œuvre qui posent problème. Pour moi, l’exemple de la réussite en matière de villes nouvelles est Sala Al Jadida. Et cette réussite est due en grande partie au fait que le pilotage a été confié à une Agence créée et dédiée au projet. Là est toute la différence. L’agence était dotée de tous les pouvoirs pour mener à bien le projet et le résultat est positif. On aurait dû adopter le même schéma pour la deuxième génération de villes nouvelles. 

Pourquoi à ce jour, il y a encore une grande concentration de la production et des projets sur l’axe El Jadida-Casablanca-Rabat en plus de quelques villes comme Tanger et Marrakech ?

La réalité n’est pas aussi simple qu’on le pense. Les habitudes et tendances en matière d’habitat sont très différentes d’une ville à l’autre. La maison marocaine de type rez-de-chaussée commercial plus deux étages, par exemple, est la plus demandée dans la majorité des moyennes et petites villes marocaines. Dans des villes comme Agadir et Fès, par exemple, le plus gros de la demande est sur les lots de terrain et sur l’auto-construction et pas sur le logement fini. Il y a, en effet, un effort à faire de la part des promoteurs immobiliers pour adapter leur offre aux marchés. Mais ce n’est pas toujours facile à réaliser sur le terrain car il y a aussi les problèmes d’aménagements urbains, de schémas directeurs, de contraintes d’urbanisme, de retard d’équipements… En plus, le promoteur va faire ses projets là où il y a de la demande et où il peut réaliser des gains. Le logement social à 250 000 DH se vend facilement à Casablanca par exemple mais je peux vous dire que dans d’autres villes, petites et moyennes, ce niveau de prix est jugé comme étant cher.

A propos de marchés, quel regard portez-vous sur la percée de certains promoteurs marocains à l’international et spécialement en Afrique et sur le potentiel de ces marchés pour les professionnels ?

Là aussi, nous ne devons pas refaire les mêmes erreurs. Ce n’est pas parce qu’on est promoteur immobilier au Maroc qu’on peut facilement percer à l’étranger, y compris en Afrique. Les marchés étrangers sont différents du nôtre. Les réseaux d’approvisionnement, les matériaux, les standards, les exigences des clients, les compétences…, tout est différent. Si le promoteur ne maîtrise pas tous ces éléments, c’est l’échec assuré… 

Que pensez-vous du rôle des banques dans le secteur ?

Les banques, à ce jour, ont joué pleinement leur rôle. Au moment où elles devaient accompagner par des crédits, elles l’ont fait. Tout comme il est normal qu’en période de difficulté, les banques soient plus regardantes. Les banques sont de vrais partenaires qu’il faut écouter attentivement. Quand une banque émet des réserves sur un projet, un professionnel doit normalement se poser des questions et revoir son business plan. Mais il y a eu une période où les crédits aux promoteurs avaient bien évolué sans que ceux accordés aux acquéreurs suivent le même rythme. Cela nous avait réellement posé problème. Aujourd’hui, j’ai le sentiment que les banques opèrent la correction en freinant un peu les crédits promoteurs et en assouplissant plus les crédits acquéreurs. Les banques et Bank Al-Maghrib jouent pleinement leur rôle pour éviter les dérapages comme on en a ailleurs. Et c’est tant mieux !