Maroc Immobilier : Moral au beau fixe, en dépit de la conjoncture

Malgré les crises qui se succèdent, les opérateurs affirment être confiants. La cherté du foncier plombe toujours le segment moyen standing. L’habitat social attise les convoitises.

D’une manière globale, les pays émergents au sein desquels on peut inclure le Maroc possèdent tous un trait en commun, à savoir une population jeune. Si par bien des aspects cette réalité peut faire frémir, tant la jeunesse mondiale est frappée de plein fouet par un chômage endémique ; d’un autre côté, elle dénote d’une bonne santé macroéconomique et de perspectives prometteuses. En effet, comparé au Vieux Continent, stigmatisé par sa population vieillissante, les contrées émergentes enregistrent des taux de croissance satisfaisant. Ainsi, alors que les pays de la zone euro s’apprêtent à entrer en récession (tout comme les USA), le royaume affiche fièrement plus de 4% de croissance.
Une démographie en expansion est donc à la fois un levier et un vivier de développement économique et social. Certes, si la disparité entre les différentes classes sociales est criante, il n’en demeure pas moins que la consommation s’accentue. Malgré les crises successives (2008 pour la finance, 2010 pour l’économie et 2011 pour les dettes souveraines), le pays pourtant moins développé que les nations de l’Europe voisine semble tenir le cap. Justement, un adage bien connu stipule : «Quand le bâtiment va, tout va». Ici, il suffit de regarder autour de soi afin de s’apercevoir que les chantiers abondent, que les projets émergent de toute part et que les promoteurs immobiliers figurent parmi les premiers investisseurs et employeurs nationaux. D’ailleurs, il suffit de les interroger pour se rendre compte que malgré les problèmes auxquelles ils sont confrontés au quotidien, leur moral demeure au beau fixe ! Pourquoi ? Parce qu’ils savent pertinemment qu’un pays comme le Maroc ne peut pas régresser, que la demande sera pour longtemps plus importante que l’offre, qu’acquérir un logement est un désir fortement ancré dans la tête de leurs concitoyens, que la profession évolue dans le bon sens, que de grandes politiques de soutien sont mises en place par les hautes autorités du Royaume et que leur marge ne descendra jamais en deçà de 10% (ce qui est pourtant le cas dans la plupart des pays développés).

Stagnation des prix en vue

C’est pour cela que l’habitat social attire toutes les convoitises. Il a été décrété cause nationale. Malgré des logements guère onéreux, les promoteurs peuvent parfois engranger une marge allant jusqu’à 25% en bénéficiant d’avantages fiscaux mis en place en 2010. Rien d’étonnant alors à ce que la plupart d’entre eux aient délaissé le secteur du haut standing et des resorts prestigieux (alors en vogue dès 2005), pour «changer leur fusil d’épaule».
Pareillement, nos opérateurs nationaux sont timorés pour s’impliquer dans le moyen standing parce que ce segment est sans doute le plus périlleux, malgré une forte demande émanant de la classe moyenne. Or, cette dernière est relativement endettée et le type d’habitat qui lui conviendrait se trouve confronté à des coûts prohibitifs, essentiellement dus à un foncier quasi absent des centres urbains et affichant des tarifs exorbitants dès lors qu’il existe. La promotion immobilière a donc de beaux jours devant elle. La plupart des opérateurs sectoriels n’ont aucune crainte d’une quelconque «bulle spéculative» mais envisagent tout de même une stagnation des prix sur certains produits spécifiques et dans certaines villes. D’ailleurs, à ce sujet, il serait plus juste de parler de «réajustement» de prix plutôt que de «baisse», comme on a pu le clamer à propos de projets basés à Tanger ou Marrakech. En effet, en 2009-2010, d’aucuns s’accordaient à dire que ces villes étaient particulièrement frappées par la crise. En fait, il s’agissait plutôt d’habitat qui affichait des prix mirobolants eu égard au standing proposé. Bref, des logements inadaptés qui surfaient sur la vague florissante de l’immobilier national. Fort heureusement, la clientèle n’est pas dupe. Finalement, après l’embellie, puis l’euphorie, c’est la raison qui pointe son nez, avec toutefois la volonté de gagner le plus possible en toute sécurité (d’où l’engouement pour le segment du logement économique).
Dans les pages qui suivent, les trois segments du luxe, de l’économique et du moyen standing sont scrutés à travers des cas concrets, afin de voir comment chacun obéit à des singularités.