Loi de finances 2017 : les promoteurs veulent un traitement de choc pour le locatif

Incitations pour les investisseurs dans les régions à faible offre locative, avantages à la location meublée, rétablissement de l’exonération des revenus locatifs, révision du dispositif du locatif social… Pour déstocker les programmes de logements sociaux, les professionnels veulent que certains ménages aient la possibilité d’acheter plus d’un logement.

La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) mise fortement sur le locatif dans le cadre de ses propositions pour la Loi de finances 2017. Les opérateurs voient en effet dans ce segment, encore peu exploité, une voie pour redynamiser la demande. Le timing est aussi jugé propice pour encourager ce segment du fait qu’il est possible d’en retirer un retour sur investissement intéressant par rapport à d’autres placements, selon les promoteurs.

Ainsi la FNPI propose de :

w Rétablir les avantages fiscaux qui étaient en vigueur avant 2014 et qui consistaient à exonérer les revenus locatifs sur une période de 3 ans. Il est même suggéré de prolonger ce délai à 5 ans. «Les investisseurs ne se bousculaient certes pas quand cette mesure avait cours mais dans les conditions actuelles du marché l’on devrait s’y intéresser davantage», de l’avis de la FNPI. «Qui plus est cette disposition compensait d’une certaine manière les inconvénients de la loi sur le locatif qui est généralement défavorable au bailleur», ajoute-t-on.

w Accorder des incitations à tout investisseur intervenant dans des régions caractérisées par une insuffisance de l’offre de logements locatifs. Pour cela les professionnels proposent la création d’un zoning des régions caractérisées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de biens locatifs et dans lesquelles l’on observe des difficultés d’accès à la propriété, à l’instar du système adopté dans certains pays pour l’encouragement du locatif.

w Encourager la location meublée. Selon les professionnels, ce type de logement répondrait à la demande d’une population en mobilité géographique fréquente ainsi qu’à celle des jeunes ménages, étudiants, coopérants étrangers, expatriés….Dans certains pays ce mécanisme permet à l’investisseur de profiter d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs, charges comprises hors taxes, fait savoir la fédération. A défaut d’incitations spécifiques, les professionnels proposent au moins d’aligner le dispositif fiscal appliqué pour la location de logements meublés sur celui des biens non meublés.

w Encourager l’investissement dans les biens anciens à rénover. Le mécanisme proposé par la FNPI consiste à ce que le bailleur (personne physique ou morale) procède à des  rénovations en échange d’incitations fiscales sur une période donnée sur le loyer perçu. De même, il est proposé d’ouvrir une autre possibilité pour que ce soit un organisme public ou privé qui s’en charge et qui sous-loue le bien rénové en contrepartie d’un avantage. Pour garantir l’effet vertueux de cette aide, les promoteurs prévoient bien que la location profite uniquement aux personnes à revenus limités ou à ceux de la classe moyenne et que le propriétaire s’engage à maintenir son bien rénové dans un régime locatif. En l’état actuel des choses, rares sont les propriétaires d’immeubles anciens à se lancer dans des travaux de rénovation, du fait entre autres que les loyers pratiqués dans ces biens sont modiques. Du reste, même si cette mesure ne profite pas directement à l’activité des promoteurs immobiliers, ceux-ci y voient un possible déclencheur pour la demande, sur le modèle de la dynamique observée successivement à la rénovation de biens à l’international.

w Elargir les dispositions de la loi sur le leasing immobilier professionnel au résidentiel. La fédération suggère à cet effet de s’inspirer du modèle qui sera appliqué dans la finance participative dont le démarrage est attendu avant la fin de l’année.

w Revoir le dispositif du locatif social. Le mécanisme actuel, introduit par la Loi de finances 2012, offre l’exonération de l’IR et de l’IS sur les loyers sans compter que les investisseurs ne sont pas taxés sur les plus-values en cas de cession à l’issue d’une période de mise en location obligatoire de 8 ans. Même avec ces avantages, il n’a attiré aucun investisseur depuis son lancement. Pour en accroître l’attractivité, la FNPI propose de donner la possibilité aux personnes physiques d’investir dans le locatif social en abaissant le seuil d’unités à acquérir dans le cadre du dispositif de 25 à 10 logements. En cela, les pouvoirs publics ne feraient qu’amener les particuliers sur la voie de la légalité, étant donné que ces derniers s’adonnent déjà largement à la location de logements sociaux qu’ils achètent en nombre, fait savoir la FNPI. Il est aussi proposé de libéraliser le prix des loyers, plafonnés jusqu’à présent à 2 000 DH, mais seulement dans certaines agglomérations où les revenus sont plus élevés. En effet, à Casablanca ces unités sont louées à des prix supérieurs à 2 500 DH, assurent les promoteurs.

La FNPI propose d’autres mesures spécifiques au logement social :

w Pour faire face à la problématique des stocks invendus dans certains programmes de logement social, le phénomène continuant de toucher plusieurs régions selon les remontées de la FNPI, il est proposé de donner la possibilité à des propriétaires préalables d’acquérir un autre habitat. Les professionnels suggèrent de permettre cela aux travailleurs dans des villes autres que celles où réside leur famille et qui pourront de fait acquérir un logement dans leur ville d’accueil. Pour encadrer cette possibilité, les acheteurs devraient présenter une attestation de travail de sorte à ne cibler que les salariés et fonctionnaires disposant d’un travail stable et de revenus réguliers. Aussi, les opérateurs suggèrent d’offrir cette possibilité aux membres d’une même famille issue de la classe moyenne. Là encore, cela reviendrait à légaliser des pratiques qui ont déjà cours, les particuliers ayant été nombreux ces dernières années à acquérir plusieurs logements en les mettant au nom de différents membres d’une même famille.

w La fédération propose que les promoteurs du logement social engagés dans le dispositif de la résidence immobilière de promotion touristique (Ript) puissent se substituer aux sociétés d’investissement et mettent eux-mêmes en location leur stock d’invendus. Plusieurs professionnels se sont tournés vers le mécanisme de la Ript pour la commercialisation de leurs programmes. Celui-ci impose l’intervention de trois parties, le promoteur qui réalise le programme, une société de gestion qui gère les biens loués et un investisseur qui achète et met en location. Mais ces derniers sont plus difficiles à trouver actuellement, ce qui met les promoteurs dans l’impasse. D’où leur proposition de se substituer désormais aux investisseurs.

w Les promoteurs réclament d’exonérer des droits d’enregistrement les équipements qu’ils donnent à titre gracieux aux communes et autres, dans le cadre des programmes de logements sociaux. Ils estiment en effet que l’Etat peut faire ce geste en leur faveur du moment qu’eux-mêmes font don de ces équipements qu’ils réalisent sur du foncier leur appartenant.

Outre l’encouragement de l’offre, la fédération propose des mesures pour renforcer les avantages aux particuliers. Il s’agit de :   

w Rendre le plan épargne logement (PEL) plus attractif en révisant à la hausse le plafond de versement à 600 000 DH au lieu de 400 000 DH actuellement et en introduisant la possibilité de déduire la mensualité versée dans ce plan de la base soumise à l’IR, dans la limite de 20% du revenu global imposable pour un logement dont la valeur vénale ne dépasserait pas 800 000 DH.

w Revoir à la hausse la déduction des intérêts de prêts pour les premières acquisitions de logements destinés à l’habitation principale pour la classe moyenne dans la limite de 30% du revenu global (au lieu d’une déduction plafonnée à 10% actuellement).

Enfin, les promoteurs proposent des ajustements concernant la fiscalité immobilière. Il s’agit en fait de reconduire d’anciennes mesures dont la suppression ou l’amendement par les dernières Lois de finances ont induit une baisse considérable des transactions sur le foncier et un recul des recettes qui en sont issues pour l’Etat, selon la FNPI.

La fédération propose de revenir à un taux unique de 20% pour la Taxe sur le profit immobilier (TPI), au lieu de 30% appliqué actuellement pour les biens détenus plus de 5 ans. Les professionnels recommandent aussi de revoir le barème d’évaluation du prix d’acquisition en cas de cession de biens immeubles acquis par voie de succession. Les professionnels trouvent à redire dans l’actuelle méthode d’évaluation du prix d’acquisition pour déterminer la plus-value de cession qui se base sur la valeur vénale des biens. Au lieu de cela, ils proposent de revenir à l’ancien régime basé sur la valeur d’inventaire.

Dans le même registre, la FNPI propose de rétablir l’exonération de la TVA sur les intérêts pour le crédit Fogarim. La suppression de cet avantage depuis l’année dernière a eu une incidence sur la dynamique d’acquisition du logement social et a alourdi les mensualités des ménages à faible revenu, assure la fédération.