Logement social : les promoteurs veulent construire plus d’un million d’unités !

A l’inverse des autres segments, l’habitat social ne connaît pas la crise.
. Plus de 900 000 logements à  250 000 DH déjà  conventionnés et n’attendent que l’autorisation de construire.

L’ambitieux programme «Villes sans bidonvilles» a sans doute eu pour conséquence de faire émerger deux axes de développement immobilier susceptibles de répondre aux classes défavorisées : l’habitat social puis l’habitat économique qui proposent à la population nationale de devenir propriétaire moyennant les sommes respectives de 140 000  et 250 000 DH. S’il s’agit là d’un enjeu majeur du développement socio-économique en général, il est prouvé que c’est bien ce type d’offres qui a permis au secteur de la promotion immobilière d’enregistrer de bonnes performances. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le logement social permet à de nombreux promoteurs d’engranger des bénéfices conséquents, souvent plus importants que dans le haut standing ! D’autant plus que pour ce qui concerne les logements à 250 000 DH, des garanties étatiques les protègent d’éventuelles déconvenues et leur facilitent grandement la tâche.

En effet, au niveau de la direction de la promotion immobilière du ministère de l’habitat, de l’urbanisme et de la politique de la ville, on reconnaît que le secteur immobilier a connu un essor sans précédent au cours de cette décennie et notamment en ce qui concerne le logement social, et ce, grâce aux réformes permanentes opérées en vue de son développement. Ce dynamisme a permis à ce segment et au secteur de l’immobilier dans sa globalité d’occuper les premières places dans l’économie nationale en termes d’emploi, de valeur ajoutée et d’encours des crédits.

S’agissant du produit de logements sociaux à faible valeur immobilière de 140 000 DH, il bénéficie, à titre prioritaire, de la mobilisation du patrimoine foncier de l’Etat et de l’équipement au prix coûtant. Son dispositif s’engage à réaliser, sur une période n’excédant pas cinq ans à compter de la date d’obtention de l’autorisation de construire, un programme de construction de 200 unités en milieu urbain et/ou 50 unités en milieu rural à un prix de vente ne dépassant pas 140 000 DH par logement. Le produit à 250 000 DH bénéficie aussi d’exonérations fiscales au profit des investisseurs et d’une aide frontale aux acquéreurs, correspondante à la valeur de la TVA du bien objet de la transaction. Ce dispositif s’étale sur la période 2010-2020 et connaît une importante adhésion de la part du privé. En atteste le nombre de logements conventionnés qui dépasse les 900 000 logements, sachant que la demande des promoteurs porte sur plus d’un million de logements à construire.

135 442 logements sociaux ont été produits en 2011

En outre, les principaux indicateurs du secteur du bâtiment et des travaux publics nous indiquent que durant l’année 2011, le nombre d’unités produites s’élève à 275 508 dont 135 442 unités d’habitat social, contre 226 425 unités produites, dont 98 823 unités sociales, au cours de l’année 2010, soit une augmentation de 37%. Quant au nombre d’unités mises en chantier il a atteint 473 894 unités dont 332 508 unités sociales et économiques au cours de l’année passée, contre 375 254 unités en 2010.

L’opérateur Al Omrane est sans doute l’un des plus impliqués en la matière. En ce qui le concerne, il nous apprend que l’essentiel de son offre en matière d’habitat est destinée aux couches les plus défavorisées. «Nous travaillons dans ce cadre avec nos partenaires privés. L’objectif étant de répondre aux besoins en logements pour ce type de populations à revenus limités. Il faut préciser que pour le logement à 140 000 DH, il est destiné aux personnes touchant moins de deux fois le SMIG depuis le passage de la Loi de finances 2012. Nous accompagnons également l’auto-construction pour les populations les plus défavorisées», précise le management d’Al Omrane. Et d’ajouter : «Quant aux logements à 250 000 DH, notre politique est d’encourager le secteur privé. En tant qu’opérateur public, le logement à 250 000 DH représente une faible part de nos constructions et la construction elle-même ne représente que 7% de notre activité. Nous jouons également un rôle de locomotive pour faire de la qualité notre credo et nous introduisons de l’innovation en impulsant des projets modèles intégrant l’accessibilité et l’efficacité énergétique». Par ailleurs, Al Omrane accompagne aussi l’Etat en matière d’habitat et de développement urbain en participant activement à augmenter l’offre de logements sociaux (directement et indirectement à travers le partenariat public-privé et l’auto-construction).

Financement et foncier, nerf de la guerre

L’office participe également à la lutte contre toutes les formes d’habitat insalubre. Il a aussi une importante activité d’aménageur urbain en créant et aménageant des pôles urbains intégrés, des zones d’urbanisation nouvelle et des villes nouvelles. De la sorte, Al Omrane a une vision globale et nationale de la situation. Ce qui lui permet d’affirmer : «Nous avons une présence sur l’ensemble du territoire et nous sommes donc là également pour répondre à la demande dans les zones où les promoteurs privés sont absents. Notre priorité est de réduire le déficit et de répondre à la demande en logements décents des populations».

Impliqué à maints niveaux, nous avons demandé au management d’Al Omrane quels étaient les freins à la promotion immobilière. «Le financement et le foncier sont le nerf de la guerre, c’est d’ailleurs pour cela que nous avons mis en place une nouvelle approche pour notre politique de partenariat public-privé. Afin d’encourager les promoteurs privés et de stimuler davantage la production de logements, Al Omrane a mis en place depuis, en mai, une nouvelle politique de partenariat public-privé. Les principaux axes de cette nouvelle politique visent à stimuler davantage la production et encourager les promoteurs de toutes tailles», a-t-on répondu.
Une meilleure implication des petits et moyens promoteurs immobiliers

Quant à ces fameux axes, il s’agit de permettre une plus grande implication des petits et moyens promoteurs en mettant à leur disposition des parcelles de terrain de différentes surfaces adaptées aux capacités de production de ces catégories ; mieux maîtriser les prix de cession et les délais de réalisation avec des prix différenciés selon la nature des projets à réaliser (logements de FVIT, logements sociaux, pour les couches moyennes) ; définir des délais contractuels mieux étudiés avec une cession fonction de la valorisation de chaque phase du programme ; sans oublier la cession de terrains apurés et titrés permettant aux promoteurs partenaires de recourir aux emprunts et autres hypothèques. Des mesures qui vont rendre ce segment encore plus attrayant.