Logement : lourde chute des transactions au 4e trimestre 2010, mais les prix baissent peu

L’indice des prix de l’immobilier résidentiel publié par Bank Al Maghrib est sans équivoque. Une tendance à la baisse a été amorcée après la hausse enregistrée au cours du premier trimestre 2010. Sur les trois derniers mois, les prix ont chuté de 2% par rapport au trimestre précédent. Le recul n’est cependant que de 0,9% au 4e trimestre comparé à l’égale période de 2009. Pratiquement toutes les régions et tous les types de biens sont touchés à des degrés plus ou moins significatifs. Dans l’ensemble, les prix des appartements ont presque stagné (+0,3%), tandis que ceux des maisons et villas se sont repliés de 3,6 et 1,2%.
L’ampleur limitée de la contraction de l’indice montre que les promoteurs ont fait preuve d’une solide résistance. En clair, ils sont restés en général inflexibles même si la demande a beaucoup rétréci. Comparées à la même période de l’année précédente, les ventes ont décru de 16,6% au 4e trimestre, à 11 240 transactions, dont 9 945 portant sur les appartements, 1 028 sur les maisons et 267 sur les villas. C’est même le plus mauvais trimestre des 4 dernières années. Le pic avait été atteint pendant les 2e et 3e trimestre 2008, pourtant caractérisés par une hausse vertigineuse des prix.
A l’origine de la situation actuelle, les ventes d’appartements et de maisons qui se sont contractées de 17 et 17,2% par rapport au troisième trimestre, alors que les opérations sur les villas progressaient de 2,3%. La chute est encore beaucoup plus lourde si l’on prend comme étalon le dernier trimestre 2009 : elle est respectivement de 29, 26,4 et 9,5% pour les trois biens.

Casablanca concentre plus de 40% des ventes

Ces chiffres signifient que les potentiels acquéreurs jugent encore les prix trop élevés et ne sont pas prêts à accepter des conditions financières très lourdes. A Casablanca où sont concentrés 40,5% des échanges, les prix des appartements et des maisons ont pourtant progressé de 1,3 et 2,3% entre les deux derniers trimestres de 2009 et 2010. Mais en fin de compte, l’indice s’est replié de 0,9% dans cette ville en raison de la forte décote sur les villas qui ont perdu 8,9%.
A Marrakech, Rabat, Fès et El Jadida, l’institut d’émission a fait le même constat : les prix ont été revus à la baisse. Dans la ville ocre, ce sont surtout les villas qui ont été boudées. Sur une année, les prix y ont glissé de 21,7%. Cette ville fait, semble-il, les frais de la désaffection de la clientèle étrangère pour les logements de luxe. D’ailleurs beaucoup de projets annoncés en grande pompe durant les années d’euphorie sont mis en attente. Les appartements ne se vendent pas non plus très bien. Preuve en est que les prix ont reculé de 6,9%, à fin décembre par rapport au dernier trimestre de 2009.
A Fès, aucune tendance n’est affichée sur les villas. Sur les appartements et les maisons, les prix ont fléchi respectivement de 8,8 et 13,1% sur une année. Paradoxalement, les prix se sont redressés de 18,5% dans la région Fès-Boulemane, sans doute du fait des petites localités. Même observation pour Marrakech-Tensift-El Haouz où l’indice s’est bonifié de 10,4 %.
Sur la même période, des hausses sont remarquées à Agadir (+2,9%), Kénitra (+5,5%), Meknès (+2,2%) et une quasi-stagnation à Oujda (+0,2%). La capitale de l’oriental est un cas particulier parmi les dix villes qui constituent le panel de Bank Al Maghrib.
C’est en effet la seule où 85% des transactions portent sur les maisons. Ces villes sont plus ou moins dans le sillage de leur région. Dans le Souss-Massa-Draâ, il a été enregistré une légère hausse de 0,9% ; le Gharb-Chrarda-Béni Hssen affiche une progression de 5,6%, pratiquement le même rythme que sa capitale. Dans ces zones qui étaient relativement épargnées par la folie qui avait gagné Casablanca, Marrakech ou Tanger, on présume que les prix se réajustent en fonction de la demande. Les ventes ont en effet évolué à un rythme soutenu à Agadir et Kénitra. Dans la région Meknès-Tafilalet, les prix marquent en revanche un recul de 0,8%, à rebours de ce qui est enregistré dans la principale ville.