L’Immobilier au Maroc renoue avec la croissance après 3 années d’atonie

En 2011, près de 120 000 unités de logement ont été produites, soit le niveau d’avant crise. L’habitat social est la locomotive du secteur. La loi sur la VEFA est freinée par certains promoteurs.

Depuis 2008 et la crise des subprimes, véritable déclencheur des autres crises (économique puis des dettes souveraines), force est de constater qu’à l’échelle internationale le secteur de la promotion immobilière a été sans doute le plus affecté. Qu’en est-il au niveau national ? Eh bien, tout dépend à quels niveaux on se situe. De façon globale, disons que les promoteurs font grise mine, que les financiers adoptent des mesures plus contraignantes (tant à l’égard des professionnels que des acquéreurs), et que les particuliers rêvent toujours d’acquérir un toit et donc font tout pour s’en donner les moyens. Il en résulte donc un schéma disparate auquel les autorités de tutelle entendent bien répondre.

Ainsi, au sein du ministère de l’habitat, de l’urbanisme et de la politique de la ville, via sa direction de la promotion immobilière, on nous apprend que cette administration s’est dotée d’une stratégie immobilière prospective à l’horizon 2020. «Cette étude a traité plusieurs aspects dont l’aspect foncier, élément principal dans toute programmation immobilière», nous précise t-on. En attendant que des axes stratégiques émergent et fassent leurs preuves, on peut toutefois dresser un bilan succint de l’année passée.

Ainsi, selon la même source, au titre de l’année 2011, la promotion immobilière a poursuivi sa tendance haussière avec près de 16,13 millions de tonnes de ciment qui ont été écoulées en 2011, ce qui représente une hausse de 10,70% par rapport à l’année 2010. S’agissant de l’emploi dans le secteur, le chiffre a atteint 1,06 million de personnes personnes en 2011, contre 1,03 million en 2010. Quant à la valeur ajoutée du secteur du BTP, elle a enregistré une valeur de 49,5 MMDH en 2011, soit un accroissement de plus de 5% par rapport à l’année précédente. Par ailleurs, les unités achevées ont atteint 275 508 pour l’année 2011. Concernant le seul produit du logement social à 250 000 DH, 504 conventions ont été signées pour plus de 900 000 unités. 232 projets ont été autorisés représentant plus de 170 000 unités. A ce jour, 126 000 unités de logements sont mises en chantier.

Pour ce qui concerne ce premier semestre, on nous indique que l’année 2012 est marquée par l’approbation de la Loi de finances qui a permis d’introduire un nouveau dispositif ambitieux et novateur. Il s’agit de mesures encourageant le segment du locatif par le biais du logement social destiné à la location. D’autres chantiers importants sont aussi ouverts, à savoir le logement de la classe moyenne, des jeunes et des jeunes ménages, l’encadrement de l’auto-construction et l’encouragement du partenariat avec le privé par l’intermédiaire de conventions de partenariat.

Disparités entre régions et segments

Mais lorsque l’on parle de promotion immobilière, force est de reconnaître que la configuration change selon le type d’habitats et leur localisation. Ainsi, l’axe Casa-Rabat demeure celui où le fourmillement d’affaires est le plus conséquent. En 2007, le HCP estimait que ces villes représentaient à elles seules 20% de la demande par rapport à la population totale du Royaume. Rien d’étonnant alors à ce que cet axe concentre les projets les plus rentables tout en étant celui où les problèmes surgissent avec une acuité particulière. Ceci-dit, il est intéressant de constater que l’évolution de la production de logements par type d’habitat (voir tableau) soit quasi similaire en 2007 et en 2011, après trois années plutôt moroses. Est-ce à dire que le secteur renoue avec la croissance d’avant 2008 ? Pas forcément. En effet, si on scrute davantage les chiffres, on se rend compte que l’habitat à 140 000 DH a dopé l’activité en 2011 : 6 795 opérations contre 1 283 en 2007. Dans une moindre mesure, il en va de même avec l’auto-construction. A ce sujet, dans sa livraison du 11 mai 2012, La Vie éco titrait en Une : «Un Marocain sur deux construit encore au lieu d’acheter».  Et le journaliste de rapporter : «En milieu urbain et périurbain près de 59 250 logements ont été auto-produits en 2011. Cela représente une part de 49% des 119 907 unités construites la même année (…) L’auto-construction s’attribue la plus grosse part en 2011 en raison d’une progression notable de sa production : +30% par rapport à 2010». Ceci dit, ce segment soulève maintes interrogations.

La loi sur la VEFA en cours d’approbation

C’est pourquoi le ministère de tutelle entend bien l’encadrer et planche sur un ensemble de mesures qui devraient déboucher sur un cahier des charges imposé aux initiateurs de ce type d’habitat.

Par ailleurs, nombreux sont les projets immobiliers qui pâtissent de plusieurs problèmes et, par conséquent, enregistrent d’importants retards de livraisons. Il va sans dire que la clientèle subit de graves préjudices. Conscient du problème, le ministère de tutelle avoue que la mise en application de la loi sur la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est le seul moyen de réguler les transactions du marché immobilier. Elle permettra de maîtriser la qualité de l’offre, les délais de livraison et d’éviter les transactions douteuses. Conscient de son importance, le ministère a mené un débat avec tous les partenaires concernés sur les réajustements à introduire dans la loi 44.00 qui souffre encore de sa non-application par les promoteurs. Ainsi, un projet d’amendement de cette loi, partagé avec les différents partenaires, est déjà élaboré, et introduit dans le circuit d’approbation. Dans cette attente, au regard de la démographie galopante et malgré une spéculation foncière qu’aucun gouvernement n’a été capable de juguler, le secteur enregistre toujours des marges confortables, tandis que l’habitant doit payer toujours plus pour moins de superficie.