Les propositions des promoteurs immobiliers pour la Loi de finances 2014

Logement pour la classe moyenne : accès au foncier public brut, un prix de 6 000 DH HT par m2 et une TVA prise en charge par l’Etat, exonération des taxes locales et abattement de 50% de l’IS et de l’IR si le projet est développé sur du foncier privé.

Alors que la majeure partie de leurs revendications a été refusée l’année passée, les promoteurs immobiliers prennent les devants pour la prochaine Loi de finances. Rassemblés sous la bannière de leur fédération (FNPI), ils apportent actuellement la dernière touche à leurs propositions fiscales que La Vie éco a pu avoir en exclusivité.

Sans cesse critiqué depuis son adoption l’année passée, le dispositif du logement subventionné pour la classe moyenne figure évidemment en première place des propositions des professionnels. De toutes les composantes de ce dispositif, la seule chose à conserver selon les promoteurs serait la superficie minimale de 80 m2 par logement, suffisante pour proposer un salon et 3 pièces. Tout le reste serait à revoir de l’avis des promoteurs, à commencer par le prix. La FNPI réclame en effet un tarif réglementaire de 6 000 DH/m² hors taxe, la TVA devant être prise en charge par l’Etat. On en est loin pour l’heure puisque la formule adoptée porte sur un prix de 6 000 DH TTC. Ce qui, précisent les promoteurs, revient à commercialiser un logement pour la classe moyenne avec tout ce que cela comprend comme prestations spécifiques au même prix que le logement social.

Et pour traiter l’épineuse question du foncier dans le cadre du dispositif, les promoteurs proposent l’introduction d’un partenariat public-privé pour permettre aux opérateurs privés de développer leurs projets de logements pour la classe moyenne sur du foncier public domanial. Une configuration sur laquelle l’Habitat planche déjà et qui devrait aboutir à un modèle de convention entre les privés et l’aménageur public Al Omrane, ce dernier devant céder du foncier aménagé à prix coûtant, à l’instar de ce qui se pratique pour le logement à 140 000 DH (faible VIT). Seulement, les promoteurs demandent que le partenariat garantisse l’accès à du foncier brut, sous-entendu sans l’intervention d’Al Omrane.

Si du foncier public leur est accordé à ces conditions, les promoteurs ne demanderaient aucune exonération en termes d’IS et d’IR. En revanche, si leurs projets sont développés sur du foncier privé, ils réclameraient un abattement de 50% au titre de ces impôts.

Qu’ils accèdent ou non à des terrains étatiques, les promoteurs demandent en outre une exonération de la fiscalité locale (taxe sur les constructions, taxe de la protection civile, taxes communales…). Cela peut faire beaucoup d’avantages fiscaux réclamés surtout au vu de tous les efforts qu’a dû consentir le département de tutelle l’année passée juste pour faire passer le prix de vente réglementaire de 5 000 à 6 000 DH.

En revanche, une proposition des promoteurs qui pourra vraisemblablement passer d’une manière plus facile porte sur la révision des cahiers de charges des logements pour la classe moyenne afin de permettre l’exploitation de la verticalité et renforcer la densité au niveau de ces programmes. En effet, l’Habitat a déjà annoncé son intention de lâcher du lest en la matière en autorisant systématiquement du R+6 pour ce type de projets, voire plus quand cela est possible. Une circulaire diffusée récemment au niveau des agences urbaines recommande déjà de faire bénéficier ce type de projets de dispositions particulières (un étage supplémentaire autorisé, surface constructible plus importante…).

Une dernière mesure et non des moindres proposée pour l’habitat intermédiaire subventionné consiste à limiter l’accès à ce type de logements aux personnes percevant au plus 20 000 DH/mois. Ce plafond a à vrai dire déjà cours dans le dispositif actuel, seulement la FNPI propose également un revenu minimal devant être perçu pour accéder aux logements intermédiaires subventionnés qui est de 3,5 fois le Smig. Cette limite est en fait proposée dans le cadre d’une volonté d’adapter chaque type de logement (intermédiaire, social et faible VIT) à une classe de revenus. Ainsi, la fédération propose aussi que le social soit désormais limité aux bénéficiaires percevant entre 2 et 3,5 fois le Smig, le logement à 140 000 DH étant déjà réservé dans la loi aux personnes percevant au maximum 2 fois le Smig. Cette segmentation est surtout bénéfique pour le dispositif du logement social qui, en l’état actuel des choses, profite moins à sa population cible qu’à des acheteurs de la classe moyenne qui se rabattent sur ces unités en l’absence de biens à leur portée.

La FNPI s’intéresse de nouveau au logement à 140 000 DH

Mis à part l’encadrement de l’accès au logement à 250 000 DH, les professionnels réclament simplement d’éviter toute augmentation de taxes ou impôts supplémentaires sur ce dispositif dont les incitations sont en théorie figées jusqu’en 2020. Une requête que tiennent à formuler les promoteurs, échaudés par des taxes appliquées sur le sable et le rond à béton intervenues l’année passée. Et vraisemblablement pour se refaire suite à ces surcoûts, les professionnels suggèrent dans le prochain budget d’exonérer le dispositif de tous les prélèvements perçus en faveur des collectivités locales (entre autres la TNB, les taxes sur opérations de lotissement et de construction…). La FNPI propose enfin au registre du logement social une batterie de mesures visant à lever les contraintes rencontrées par les potentiels acquéreurs de ce type d’unités sur le crédit garanti Fogarim.

La FNPI formule également un ensemble de propositions pour le logement à 140 000 DH, qui a plutôt été délaissé par la fédération ces dernières années. Sans doute, la conjoncture que traverse le secteur motive ce regain d’intérêt, les professionnels devant diversifier leurs marchés alors que le logement social commence à montrer quelques signaux d’essoufflement. De fait, la fédération réclame pour le logement à faible VIT une exonération en amont de la TVA (achat en suspension de la TVA) afin de soulager la trésorerie des promoteurs. D’autres propositions visent à faciliter l’accès aux avantages prévus pour le dispositif du faible VIT : harmonisation de la méthode d’exonération de l’IS, extension du délai de prescription en matière de TVA sur les logements à 5 ans pour coïncider avec celui du délai de réalisation du projet prévu par la loi… Pour dire, la FNPI va jusqu’à défendre des exonérations supplémentaires pour le programme Ville sans bidonvilles qui apporte aussi de l’activité aux professionnels, notamment à travers l’auto-construction menée par les bidonvillois. A cet effet, la FNPI suggère d’exonérer ces derniers de la taxe de construction pour alléger le coût des travaux.

Soucieux de se ménager encore plus de débouchés, les promoteurs immobiliers s’intéressent enfin au dispositif de location de logements sociaux à loyer encadré (1 200 DH) adopté dans la Loi de finances 2012. La FNPI propose d’abord d’abaisser de 25 à 20 le nombre d’unités à acquérir par un bailleur dans le cadre de ce dispositif. Aussi, les professionnels réclament une libéralisation des prix du loyer devant s’auto-réguler grâce au marché. En l’état actuel des choses, le dispositif ne générerait que 5,7% à 7,6% de rendement brut selon les promoteurs, ceci sans tenir compte des frais à la charge du propriétaire ainsi que du risque d’impayé.