Le marché de l’immobilier à  Fès proche de l’effondrement

Les ventes de logements de moyen standing, dont l’offre a explosé depuis 2 ans, sont presque à  l’arrêt en dépit de baisses de prix drastiques d’au moins 29%. Le haut standing accuse une chute d’activité de 65% par rapport à  2010 et des révisions de prix de 25% en moyenne.

Le marché de l’immobilier à Fès sera-t-il bientôt aussi sinistré que celui de Tanger ou Marrakech ? C’est ce qu’avancent les banquiers spécialistes du secteur. «Les ventes de logements sont atones, avec un essoufflement de la demande sur le segment des lotissements, villas et haut standing et des corrections significatives des prix de vente s’en suivent», rapporte en substance une enquête interne d’un établissement bancaire sur l’immobilier à Fès. Plus révélateur encore du marasme qui touche la ville, le document fait état d’«une offre surabondante de logements sociaux à 250 000 DH, ce qui fait s’éterniser la commercialisation».

Pourtant, il y a encore peu le marché immobilier de Fès semblait très prometteur. «Le déficit en logements de la ville a de tout temps été accentué par sa force d’attraction régionale et extrarégionale», explique un expert auprès d’une banque de la place. En 2011 encore, le déficit en logements était estimé à plus de 50 000 unités par les professionnels. Un besoin d’autant plus intéressant qu’une majorité de demandeurs aspire à l’accès à la propriété : 80% des ménages non propriétaires envisagent cela, selon une étude du ministère de l’habitat. Il faut dire qu’être propriétaire de son logement semble être une priorité pour les habitants de la ville même pour ceux à faible revenu : plus de la moitié des ménages de la ville de Fès sont actuellement propriétaires de leurs logements, selon des banquiers.

Seulement, l’offre de logements supposée satisfaire le besoin identifié a crû à un rythme tel qu’elle s’est emballée sur les dernières années, de l’avis unanime des professionnels de la ville. Il faut dire que cette offre a été dopée par l’extension conséquente, voire excessive, du périmètre urbain depuis 2008 et 2009. «Pour accompagner convenablement la demande en logements à Fès, l’ouverture à l’urbanisation de 30 à 50 hectares supplémentaire par année est suffisante», estime Abdelhamid Mernissi, promoteur immobilier à Fès. Or, «une assiette de 1 200 hectares existe actuellement sur le marché des lotissements», s’alarme le professionnel.

Le mètre carré a baissé jusqu’à 5 000 DH dans le moyen standing

Dans ce contexte, les volumes de transactions mais aussi les prix baissent irrémédiablement. Cela est surtout valable pour le segment du moyen standing dont l’offre a explosé dans les quartiers péri-centraux (Route de Sefrou, Route d’Immouzer…) et de la périphérie (Bensouda, Route Ain Chqaf, Oued Fès…). De fait, les logements intermédiaires ont vu leurs prix moyens chuter de 9 000 DH le m2 en 2010 à 7 000 DH actuellement, soit une baisse de près de 29%. Des promoteurs rapportent même des niveaux de prix de 5 000 DH au m2 pour l’habitat moyen de gamme, soit à peu près le tarif du logement social. Difficile pour autant de trouver des logements de moyen standing à moins de 600 000 DH du fait notamment que les habitats commercialisés vont sur de grandes superficies, en majorité autour de 150 m2 selon les promoteurs. Mais à vrai dire, ces baisses drastiques de prix concernent surtout les développeurs qui se voient obligés de vendre pour rembourser des financements accordés par les banques, ce qui est surtout le cas des moyens et grands promoteurs. Signalons à ce dernier titre un durcissement des conditions de crédit aux promoteurs du fait de la mauvaise passe que traverse le marché.

«Si les taux de financement des professionnels pouvaient dépasser les 100% auparavant, un apport personnel est aujourd’hui obligatoire. Qui plus est, pour minimiser les risques, les banques ne débloquent leurs financements que lorsque les projets en sont aux phases de finitions», révèle M. Mernissi.

Les professionnels de petite taille, en revanche, qui ne recourent pas historiquement au financement bancaire, ont plus de marge de manœuvre et sont donc plus inflexibles sur les prix. Cela dit, «des remises atteignant tout au plus 40 000 DH sont accordées», concède un petit promoteur de la ville. Mais quel que soit l’effort consenti sur les prix, les promoteurs du logement moyen standing vendent nettement moins que par le passé : la baisse d’activité est estimée en moyenne entre 35 et 40% par rapport à 2010 par les professionnels, du moins pour ceux qui arrivent encore à vendre.

Mais, outre l’offre excédentaire, le marasme du marché à Fès trouve sa source également dans d’autres facteurs. Signalons notamment le fait que les acheteurs privilégient encore peu l’acquisition auprès d’un promoteur immobilier pour accéder à la propriété : seulement 14% des acheteurs s’adressent à des promoteurs du privé tandis que 61% recourent à l’auto-construction ou à l’achat de seconde main, selon les banquiers de la ville. A cela il faut ajouter le noir qui continue de représenter dans la majorité des cas le tiers des prix des logements et qui peut aller jusqu’à 50%, selon certains promoteurs.

Les mêmes facteurs enfoncent encore le haut standing dont les programmes se situent surtout dans le centre-ville (Avenue Allal Ben Abdallah, Champs de course, Atlas…). Les spécialistes du segment ont vu leur activité baisser de 65% sur les deux dernières années alors que les prix ont baissé dans le même temps de 12 000 DH en moyenne à 9 000 DH, voire 7 000 DH le mètre carré actuellement.
Ces turbulences n’épargnent pas non plus les terrains dont même les plus attractifs accusent des baisses de prix de 40% depuis 2010.