La nouvelle loi sur la VEFA menace le logement social !

Le nouveau cadre devrait frapper de nullité absolue toute vente sur plan non conforme à  la réglementation. Mais il est inapplicable au logement social du fait d’un formalisme et des cautions lourds. Des dispositions qui pourraient mettre un frein aux transactions du segment.

Le ministère de l’habitat serait-il passé à côté de l’essentiel dans sa démarche de refonte de la loi sur la vente sur plan (VEFA)? La réglementation qu’il est en voie de faire adopter pourrait représenter une complication supplémentaire pour le secteur immobilier qui traverse déjà une phase critique. Elle pourrait en effet porter l’estocade au logement social, quasiment le seul segment à animer encore les transactions sur le marché de l’habitat.

La nouvelle réglementation, validée en deuxième lecture le 24 mars dernier par la Commission justice de la Chambre des représentants, et qui devrait être définitivement adoptée par le Parlement durant la prochaine session du printemps, prend la mesure radicale de frapper de nullité absolue tout contrat de vente sur plan non conforme à la loi. Cela permet certes au ministère de l’habitat de mettre toutes les chances de son côté pour enfin réglementer la vente sur plan, sachant que la première tentative en la matière date d’il y a plus de 10 ans avec un texte de loi qui reste très largement inappliqué aujourd’hui. Mais le nouveau texte pourrait mettre un frein aux transactions dans le logement social pour la simple raison qu’il est absolument inapplicable à ce segment, selon Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).

Celui-ci avance d’abord, en guise de justification, le formalisme introduit par la loi sur la VEFA (légalisation des signatures des actes…), «impossible à mettre en œuvre sur les programmes sociaux qui comptent généralement plusieurs milliers d’unités». Surtout, les professionnels du logement social invoquent l’importance des cautions qu’impose la loi. A préciser à ce titre que le nouveau cadre renforce les droits des acquéreurs par la mise en place d’une nouvelle garantie à leur profit. Il s’agit de la garantie d’achèvement des travaux qui entre en jeu quand le vendeur se heurte à des entraves (problèmes financiers ou autres) susceptibles de compromettre l’achèvement du projet immobilier objet du contrat. Ce à quoi s’ajoute une caution pour la restitution des avances versées par les acquéreurs, déjà prévue par l’ancienne loi.

«Vu le nombre de logements intégrés aux programmes sociaux, et sachant que chaque acquéreur verse en moyenne 50 000 DH d’avance, les cautions que doit demander le promoteur immobilier seront nécessairement prohibitives», explique le président de la FNPI. Celui-ci précise aussi au passage que les cautions viennent nécessairement en diminution des crédits de fonctionnement que les professionnels négocient déjà difficilement avec leurs banques. Quand bien même les professionnels seraient disposés à jouer le jeu, il n’est pas sûr que les banques, qui se disent fortement exposées sur le secteur immobilier, les accompagnent. Déjà, les établissements de la place se sont montrés jusqu’à présent peu enclins à accorder la caution, qui a cours actuellement, pour restitution des avances. Selon les professionnels, hormis une ou deux banques de la place qui acceptent de couvrir certains promoteurs sur des projets précis, les autres refusent d’accorder leur caution, et l’on insiste déjà que cela ne risque pas de changer après l’adoption de la nouvelle loi.

Les associations de protection des consommateurs insatisfaites

Du reste, les promoteurs estiment que les mesures de protection des acquéreurs apportées par la loi sur la VEFA n’ont pas d’intérêt pour le dispositif du logement social dont les acheteurs sont déjà prémunis grâce à plusieurs garde-fous (cahier des charges arrêté par le ministère de l’habitat, attestation de conformité…).

Plus que le dispositif du logement social, le Conseil économique, social et environnemental (CESE), saisi par la Chambre des conseillers, il y a près d’un an, afin d’émettre un avis sur la nouvelle loi, préconise aussi d’exclure les ventes d’immeubles à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal. Pour étayer son avis, l’institution avance qu’en général les relations entre le promoteur et les professionnels cherchant à acquérir un bien immobilier sont équilibrées et les inclure dans la loi sur la VEFA leur serait plus contraignant que bénéfique.

Étonnement, même si la protection des intérêts des acheteurs semble être un objectif primordial de la nouvelle loi sur la VEFA, celle-ci ne trouve pas non plus grâce aux yeux des associations de protection des consommateurs. Selon les dispositions de la loi, le contrat définitif peut être conclu à condition que le vendeur présente une attestation délivrée par l’architecte certifiant la fin des travaux et la conformité de la construction au cahier des charges. Et en cas de non-conformité du bien livré au plan initial, la partie en défaut (généralement le promoteur) est tenue de verser des indemnités. Seulement, au vu des voies de recours actuelles (mise en demeure pour le paiement des indemnités de retard et de procès en justice) en cas de litige, les chances de l’acquéreur pour être effectivement indemnisé sont ténues, selon les associations de protection des usagers. Cette problématique est justement soulevée par le CESE qui recommande en cas de litige d’ouvrir l’accès à des procédures accélérées, avec des délais de traitement limités dans le temps.