Immobilier : la location ou la location/accession à la propriété, à développer d’urgence

• Les clients auparavant intéressés par l’acquisition se tourneraient vers la location.
• Mais le segment n’est pas développé.
• Même la loi 51-00 n’est pas adaptée aux promoteurs, ni aux particuliers.
• Il est intéressant de stimuler le marché de la gestion locative.

La crise sanitaire causée par Covid-19 a mis la lumière sur plusieurs dysfonctionnements du secteur immobilier. La problématique principale étant les prix de vente et l’inadéquation entre l’offre existante et la demande manifestée.
Si le comportement des prix reste une opinion partagée entre les professionnels du marché, entre maintien et baisse, du moins pour le neuf, certains acteurs du marché plaident plutôt pour un recul des prix pour les biens immobiliers de seconde main. Parallèlement, l’on s’attend à une réorientation des clients, d’avant-la crise, vers la location, reportant ainsi leurs décisions d’achat, le temps que la situation se stabilise.
Et s’il y a bien une alternative que tous les professionnels adoptent, c’est la location. Pourtant, ce segment n’est pas assez développé au Maroc, encore moins encouragé. Il est vrai que, dans l’absolu, la plupart des Marocains optent pour l’acquisition d’un bien immobilier, préférant de loin être propriétaires que locataires. «Ceux qui louent le font de manière occasionnelle, pour une courte période, le temps de jeter leur dévolu sur un logement à acheter», explique un agent immobilier. Cela étant dit, les promoteurs immobiliers ne jouent pas le jeu non plus.
C’est normal, puisqu’il s’agit d’un investissement coûteux, à rentabiliser illico presto. En effet, «la location n’est pas intéressante pour le promoteur. D’abord, parce que la promotion immobilière fonctionne à un cycle réduit, et donc, le financement bancaire se fait sur une période de 5 à 6 ans. Ensuite, le produit de cette vente sert à rembourser les dettes, s’acquitter des charges et dégager une marge bénéficiaire. Chose que ne permettrait pas la location. D’autant qu’il n’existe pas de produits bancaires pour encourager les promoteurs à investir dans le segment locatif», explique Me Abdelmajid Bargach, notaire.
Il faut dire aussi que le cadre global (législatif, fiscal…) ne s’y prête pas. «La réactualisation réglementaire des loyers ne se fait pas automatiquement. Et plusieurs fois, le loyer ne traduit même pas la réalité du marché. Ce qui rend la révision totalement inutile», explique un promoteur. Une indexation sur le coût de la vie serait ainsi intéressante.
De plus, le cas de force majeure n’est pas reconnu par les textes de loi. D’où la nécessité de protéger le droit du propriétaire de percevoir son loyer, et celui du locataire de garder le bien loué. Mohamed Lahlou, président-fondateur de l’Association marocaine des agents immobiliers (AMAI), propose de mettre en place un produit d’assurance garantissant le paiement des loyers en cas d’incapacité du locataire à honorer ses engagements. D’un autre côté, «il existe très peu d’intermédiaires investisseurs, ou de sociétés de gestion locative», se désole Me Bargach. Et pour cause, l’indisponibilité de dispositifs à même d’encourager cette alternative, surtout qu’annuellement l’on se retrouve avec un taux de rendement locatif qui avoisine 6%. Par ailleurs, pour le logement social par exemple, l’option location n’est pas prévue. Les avantages fiscaux accordés aux acquéreurs et aux promoteurs concernent la production de logements et l’acquisition.
Cela étant, il existe une loi, pour le moins intéressante, qui donne l’accès à la propriété après une période de location. Il s’agit de la loi 51-00 sur la location-accession à la propriété immobilière, assimilable au leasing immobilier. Ce texte réglementaire couvre, rappelons-le, plusieurs aspects dont l’élaboration du contrat de location-accession, les droits et obligations des parties, l’accession à la propriété, la résiliation des contrats…, jusqu’alors régis par les dispositions générales du dahir formant code des obligations et des contrats. Ce contrat, qui combine ainsi la location et l’achat, aboutit au terme d’une période convenue à l’appropriation du bien immobilier par le locataire moyennant le versement de la valeur résiduelle. Une loi mise aux oubliettes, ou pire encore, méconnue de la part des acteurs du marché. «Elle est à la base mort-née, puisqu’elle a été faite à la hâte, sans prendre en compte plusieurs aspects. Sa refonte devait avoir lieu en 2016….», explique un promoteur. Parmi les freins à son application, le volet fiscal qui n’est pas des plus alléchants, mais aussi la conception, même de cette formule.
En effet, le leasing reste moins avantageux, puisque le loyer ressort plus coûteux que dans un contrat de bail conventionnel, dans la mesure où il inclut le loyer classique ainsi qu’une avance sur le prix de l’accession. «Le moment est opportun pour revoir ce texte législatif, sous tous ses aspects. Le but est d’offrir aussi bien au promoteur qu’au locataire-propriétaire un produit adapté à ses besoins et à son budget», conclut un promoteur.
En attendant, les professionnels appellent l’Etat à initier des mesures pratiques, hormis celles législatives et fiscales. A l’instar des pratiques étrangères, notamment en France par exemple, l’Etat alloue une partie de sa dépense budgétaire à l’acquisition de biens immobiliers auprès des promoteurs. A sa charge de les commercialiser ou de les mettre en location. Le but étant de soulager les promoteurs de leurs stocks, leur permettant ainsi de renflouer leurs trésoreries.