Trop d’impôts dans l’immobilier, selon les professionnels

Les promoteurs réfutent la TTNB et proposent un réaménagement en fonction de la durée et de la superficie. Une double taxation de la conservation foncière est également dénoncée n Des couacs au niveau de la TVA pour livraison à soi-même.

Le secteur de l’immobilier, que ce soit du côté de la promotion ou de l’acquisition/vente, fait l’objet du paiement de plusieurs impôts et taxes, des fois «illogiques», selon certains. Certaines taxes ont même été relevées, ce qui ne joue pas en faveur du promoteur, encore moins de l’acquéreur, car ce dernier finit par tout répercuter sur le prix final de vente.

Des promoteurs contactés dénoncent l’application générale et sans distinction aucune de la TTNB (Taxe sur les terrains non bâtis). Variant de 4 à 20 DH/m2 pour les zones immeubles et de 2 à 12 DH/m2 pour les zones villas, elle est redevable annuellement à l’Etat. Autrement dit, tant qu’un promoteur détient un terrain non bâti, il est obligé de payer cette taxe jusqu’à ce qu’il ouvre son chantier. En fait, si l’Etat avait institué cette taxe, c’est pour lutter contre les mouvements spéculatifs qui ont pour effet de renchérir le prix du terrain. Sauf que les promoteurs professionnels, de par leur nature d’activité, constituent une assiette foncière, leur permettant de réaliser leurs projets au fur et à mesure. Et le paiement de cette taxe plombe la trésorerie des promoteurs, augmentant ainsi le coût de revient, qui est naturellement intégré dans le prix de vente au client. Un promoteur s’indigne : «L’immobilier est le seul secteur où la matière première (ndlr : terrains fonciers) est taxée. Aucun autre secteur d’activité n’est imposé de cette manière».

De plus, les promoteurs font face souvent à des retards liés à l’obtention du permis de construire ou encore à des contraintes liées au financement. Ce qui retarde la date d’ouverture du chantier. En face, la machine tourne et les taxes s’accumulent. D’où l’intérêt de réaménager le barème ou réadapter le mode d’imposition de cette taxe. C’est justement pour cette modification que milite la FNPI. En effet, la fédération propose, entre autres, une exonération pendant 20 ans dans les villes nouvelles, et de 5 ans au lieu de 3 ans pour les parcelles de terrains de moins de 5 000 m2. La fédération propose également une exonération de la TTNB en faveur des terrains situés dans les zones dépourvues de l’un des réseaux de distribution d’eau et d’électricité.

A côté de cette TTNB, un problème de double taxation est relevé mais, cette fois-ci, c’est au niveau des droits d’enregistrement et de conservation foncière.
Au moment de l’achat du terrain, le promoteur immobilier s’acquitte naturellement de ces droits sus-cités. Après l’achèvement de ses travaux et obtention du permis d’habiter, il s’adresse aux services de la conservation foncière afin d’obtenir l’éclatement des titres. C’est là que le bât blesse dans la mesure où cette opération donne lieu au règlement des droits d’immatriculation, appelés dans le jargon de l’immobilier «mise en concordance». Sauf que ces droits sont calculés en tenant compte de la valeur vénale du bien, qui contient déjà la part du foncier correspondant, sachant que celui-ci a fait l’objet d’une taxation au départ, au moment du transfert de propriété. Non seulement cela, les promoteurs ont vu leur bilan s’alourdir après l’augmentation des droits de la conservation foncière à 1,5% depuis début 2016. «Une hausse qui n’était pas nécessaire, surtout dans un contexte pareil de marasme ambiant», se désole un promoteur à Casablanca.

La TVA sur livraison à soi-même pose également quelques problèmes, surtout si la personne ayant construit son bien dans le cadre de l’auto-construction opère quelques changements sur son lieu d’habitation. Rappelons que les biens d’une superficie inférieure à 300 m2 sont exonérés. Pour cela, la construction devrait porter sur une unité de logement indivisible et disposer d’une autorisation de construire. Elle devrait également être affectée à une habitation principale pendant une période de 4 ans à compter de la date du permis d’habiter. Si toutefois la personne décide d’introduire des changements en rajoutant par exemple un étage supplémentaire, dépassant ainsi la superficie sujette à l’exonération, elle doit donc s’acquitter de cette taxe au titre de la superficie totale de son logement, alors qu’elle n’est censée être redevable que sur la superficie qui dépasse la limite de l’exonération.

S’il y a une évolution dans la taxation des biens immobiliers, c’est bien au niveau de la TPI. En effet, le propriétaire d’un logement dispose de la possibilité de vendre sa résidence principale sans attendre la période de 6 ans qui donne le droit à l’exonération. Toutefois, cette exonération est soumise à certaines conditions, énumérées dans l’article 63 de la Loi de finances 2020. Elles se traduisent par l’engagement de réinvestir le prix de cession dans l’acquisition d’un immeuble destiné à l’habitation principale dans un délai ne dépassant pas six mois à compter de la date de cession du premier immeuble destiné à l’habitation principale.

Si aucun logement n’est acquis après ce délai, le montant de l’IR sur profits fonciers sera reversé au Trésor. Le contribuable ne peut bénéficier qu’une seule fois de cette exonération, et le prix de cession de l’immeuble précité ne doit pas excéder le plafond de 4 MDH.