Les crédits immobiliers assortis d’un taux variable, totalement boudés

La part de l’encours est de 6% en 2018, contre 18% cinq années auparavant. Les clients restent méfiants par rapport à cette formule. Les banques fonctionnent essentiellement à travers des conventions qui n’incluent pas les taux variables.

Les banques ont consenti plusieurs efforts ces dernières années, sur leur grille tarifaire réservée aux crédits immobiliers. Alors que le taux variable était à 4,60% HT en moyenne, il y a à peine 3 ans, il se négocie actuellement à partir de 3,99%, voire 3,8% et peut aller jusqu’à 5,10% HT. C’est une opportunité à saisir, surtout que les taux fixes peuvent commencer à partir de 4,20% et atteindre jusqu’à 5,75% ou 5,95% chez certaines banques. Des économies substantielles peuvent être tirées de cet écart entre les taux fixes et variables. Mais, malgré cela, la part du crédit immobilier à taux variable continue de fondre d’année en année.

A fin 2018, la production des crédits à l’habitat accordée à taux variable s’est établie à 2%, contre 98% à taux fixe, selon le dernier rapport sur la supervision bancaire. En termes d’encours, les prêts immobiliers à taux variable ont représenté 6% de l’encours global, en baisse de 1 point sur une année et de 12 points sur les 5 dernières années. Au courant de cette année, la situation reste similaire, avec une prépondérance de la demande sur les prêts immobiliers à taux fixe.
Si la demande sur le taux variable est en baisse, c’est en raison de deux facteurs essentiels. D’abord, les demandeurs, de moins en moins confiants sur l’évolution de la conjoncture économique, préfèrent éviter tout risque d’une remontée de taux. «5% à 10% seulement des clients non conventionnés recourent à des taux variables», estime un responsable d’une agence bancaire, qui ajoute que cette part est constituée de clients avertis, déterminés et qui viennent tout prêts à constituer leur dossier. L’autre élément qui va à l’encontre du développement du crédit immobilier à taux variable, c’est bien le mode de fonctionnement des banques et leurs filiales immobilières. En effet, la plupart des établissements de crédit ont conclu des conventions aussi bien avec des institutions publiques que privées, offrant des conditions avantageuses aux fonctionnaires/salariés pour leur crédit immobilier, à l’instar de taux préférentiels ou la gratuité des frais de dossier. En même temps, ces contrats sont effectués en proposant seulement l’option d’un crédit à taux fixe. «Il est difficile d’intégrer un taux variable dans une convention, supposée immuable pendant un certain nombre d’années. Si la situation du marché évolue à la hausse et qu’un client souhaite opter pour une fixation du taux, ce dernier se verra imposé un taux fixe aux conditions du marché et non selon la convention en vigueur», explique un banquier. Par exemple, si un fonctionnaire conventionné opte pour un crédit à taux variable, auprès d’une banque de la place à 3,99% et qu’il souhaite migrer vers la formule fixe, le taux appliqué ne sera pas de 4,5% conventionné, mais celui du marché, variant de 5,75% à 5,95%. Par ailleurs, au moment où le taux fixe est accordé à un client en fonction de son profil risque, de ses revenus et de la durée du prêt, le taux variable, lui, dépend notamment des revenus. Un client dont le salaire est de 10 000 DH aura du mal à trouver une banque qui lui financera l’acquisition de son bien immobilier à taux variable.

En tout cas, il serait intéressant actuellement de demander un prêt immobilier à taux fixe car les pronostics des spécialistes tendent vers un maintien, voire une baisse des taux sur le marché monétaire et spécialement ceux observés sur le marché interbancaire. Pour rappel, les taux variables sont indexés sur le taux moyen pondéré des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire qui, jusqu’à août dernier, est resté proche du taux directeur. Selon un spécialiste : «Ce taux ne devrait pas augmenter, du moins considérablement, car les banques ne recourent pas massivement à des opérations de prêts/emprunts entre elles. Elles se refinancement auprès de Bank Al-Maghrib, à travers notamment les adjudications à 7 jours, sachant que l’institut d’émission se montre toujours prêt à octroyer les liquidités nécessaires». Cela d’un côté. De l’autre, les banques ont eu recours aux certificats de dépôts dont le montant d’émission a augmenté considérablement d’année en année (voir page 3 du cahier Votre Argent). Actuellement, la situation des liquidités bancaires est convenable et le besoin en financement est satisfait. Cet état des choses devrait se maintenir, aux yeux de certains banquiers contactés, et ne devrait pas affecter les mensualités d’un crédit immobilier à taux variable.

Toutefois, pour se prémunir contre tout risque d’un renversement de situation, il est fortement recommandé d’opter pour un taux fixe au cas où la période de remboursement est longue (25 ans). Si la période est comprise entre 7 et 10 ans, c’est le taux variable qui est préconisé. Parallèlement, des solutions ont été apportées par les banques, permettant au client de se renseigner, au préalable, sur l’intervalle de l’évolution des taux. Ainsi, une variation à la hausse et à la baisse est fixée dès le départ pour le taux. Elle va actuellement de 1 à 1,5 point à la hausse comme à la baisse. Et même si les taux évoluent au delà de cette fourchette, la banque ne peut appliquer cette variation dépassant ce plafond/plancher.